Avis Walliance - La ligne des pertes est publiée, et elle n’est pas à zéro

La plus ancienne plateforme italienne de financement participatif immobilier, en activité depuis 2017, agréée par la Consob au titre du règlement européen sur le financement participatif et passeportée en France. C’est aussi, sur la base des éléments que nous avons pu réunir, la plateforme la plus loquace de son groupe de pairs national : elle publie le taux de défaut prévu par l’article 20 du règlement et elle affiche une ligne explicite de défaut définitif indiquant deux projets et 1 406 102 €, plutôt que le zéro que presque tous les autres affichent. Cette franchise est la raison pour laquelle cet avis peut vous dire ce qu’il s’apprête à vous dire. Selon les propres chiffres de Walliance, 56,8 millions d’euros, un peu plus du quart de chaque euro jamais collecté, se trouvent dans des projets en retard de plus de trois mois, et 39,5 millions d’euros sont en procédure de recouvrement ou en contentieux.

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Faits rapides : fondée en 2016, premier projet en 2017 · Trento, Italie · agrément PSFP de la Consob, delibera 22878 du 08.11.2023 · 206 870 771 € sur 207 projets · 130 182 948 € remboursés · 9 105 investisseurs · minimum 500 € · tous les chiffres arrêtés au 30.06.2026

En un coup d’œil

Qu’est-ce que Walliance en 60 secondes

Walliance met en relation des investisseurs particuliers et des promoteurs immobiliers italiens et français. Vous choisissez un projet unique, vous engagez à partir de 500 €, et vous récupérez votre argent avec un rendement lorsque l’opération est vendue ou refinancée. Ce qui rend Walliance atypique, c’est qu’elle propose trois formes juridiques différentes d’une même exposition. Dans une opération en equity, vous souscrivez des parts de la société qui détient le projet : vous êtes donc copropriétaire, votre gain comme votre perte suivent l’issue de l’opération, sans taux d’intérêt ni promesse de remboursement. Dans une opération obligataire ou de prêt, vous êtes créancier, avec un taux annoncé et une date de remboursement. Soixante-deux pour cent du capital collecté par Walliance est de l’equity, ce qui compte davantage que tout autre fait isolé dans cet avis. L’argent est bloqué pour la durée de vie du projet, il n’existe pas de marché secondaire, et il n’existe aucun système d’indemnisation des investisseurs.

Points forts

• Elle publie le taux de défaut réglementaire, ce que presque aucun de ses pairs italiens ne fait. L’article 20 du règlement (UE) 2020/1503, dont la méthode est fixée par le règlement délégué (UE) 2022/2115, impose à une plateforme de financement participatif de publier un taux de défaut annuel sur les prêts qu’elle a proposés, sur des fenêtres de douze mois qui ne se chevauchent pas. Walliance le publie, en décrit la méthode, et le chiffre n’est pas flatteur : 0,00 % pour 2023, 0,00 % pour 2024, 20,00 % pour 2025, soit un prêt en défaut sur cinq dans la fenêtre, une moyenne de 6,69 % sur trois ans, et une anticipation annoncée de 30,00 % pour la classe AA en 2026. Publier sa propre prévision d’un taux de défaut en hausse n’est pas quelque chose qu’une plateforme fait par accident.

• Elle affiche un vrai montant de perte définitive plutôt qu’un zéro. Le tableau de situation de la page statistiques comporte une ligne intitulée « dont en défaut définitif » : deux projets, 1 406 102 €, tous deux en equity. Parmi les plateformes immobilières françaises et italiennes de cet index, la ligne des pertes est soit totalement absente, soit à zéro alors qu’un quart du portefeuille est en procédure. Walliance fait exception. Le montant est faible au regard du portefeuille, et il augmentera, mais il existe.

• Le tableau de situation est assez fin pour qu’on puisse le discuter. Les projets y sont ventilés par instrument puis par état : financés, en cours, dont en retard de plus de trois mois, dont en procédure de recouvrement ou en contentieux, partiellement remboursés, clôturés et remboursés, et dont en retard au moment de la clôture. C’est un niveau de détail sur les états supérieur à ce que publie toute autre plateforme italienne que nous ayons examinée, et c’est ce qui rend possibles les calculs de la section suivante.

• Un véritable agrément de la Consob et un vrai passeport transfrontalier. La delibera 22878 du 08.11.2023 couvre les deux volets du régime PSFP, la facilitation d’octroi de prêts et le placement de valeurs mobilières. L’AMF inscrit Walliance Group S.p.A. sur sa liste blanche comme autorisée à fournir des services de financement participatif en France en libre prestation de services depuis le 25.11.2023. D’après le rapport crowdinvesting du Politecnico di Milano, elle fait partie des trois seules plateformes italiennes exerçant une activité transfrontalière.

• Les frais sont particulièrement bien alignés. Il n’y a ni frais d’abonnement, ni frais de gestion, ni frais de compte. Walliance prélève une commission de succès de 1,00 % sur le montant investi au moment du remboursement, et seulement si le rendement annualisé final atteint l’estimation publiée dans la fiche d’informations clés sur l’investissement du projet. Sa propre page de frais indique qu’aucune commission ne s’applique si l’investissement ne produit pas les projections initialement estimées. Le portefeuille Mangopay est gratuit à la détention et gratuit à l’alimentation par virement bancaire, avec des frais de retrait de 1 € depuis le 01.12.2025.

Points de vigilance

• Selon nos calculs, 27 % de chaque euro jamais collecté se trouve dans un projet en retard de plus de trois mois. Walliance publie les montants absolus et laisse la division au lecteur : il s’agit donc d’un calcul CrowdIndex sur les chiffres de Walliance, et non d’une information publiée par Walliance. Sur 87,3 M€ encore en cours, 56,8 M€ accusent plus de trois mois de retard, soit 65 % du capital vivant et 27 % des 206,9 M€ jamais financés. En nombre, 48 des 79 projets vivants sont en retard. 39,5 M€, soit 19 % de tout ce qui a été financé depuis l’origine et 45 % du capital vivant, sont en procédure de recouvrement ou en contentieux.

• La sinistralité se concentre sur l’equity et les obligations, là où se trouvent 87 % de l’argent. À nouveau nos calculs : sur le capital obligataire vivant, 23,0 M€ sur 25,5 M€ accusent plus de trois mois de retard, soit 90 %, couvrant 30 des 36 projets obligataires vivants. Sur le capital en equity vivant, 31,7 M€ sur 42,0 M€ sont en retard, soit 75 %. Le capital de prêt vivant est le plus sain avec 2,2 M€ sur 19,8 M€, soit 11 %. Le taux de défaut au titre de l’article 20 que Walliance est tenue de publier ne couvre que les prêts : la publication réglementaire mesure donc, par construction, le tiers le plus petit et le plus sain du portefeuille.

• « Clôturés et remboursés » inclut des sorties en perte et des sorties tardives. Le centre d’aide de Walliance définit lui-même un projet comme achevé dès lors que le remboursement a eu lieu, et précise entre parenthèses que cela inclut le remboursement partiel dans des opérations qui se sont terminées par une perte en capital. Les deux défauts définitifs se trouvent à l’intérieur des 127 projets clôturés, et non à côté. Selon nos calculs, 28 de ces 127 projets clôturés, portant 53,9 M€ soit 46 % du capital clôturé, accusaient plus de trois mois de retard au moment de leur clôture. Un titre annonçant 127 projets clôturés et remboursés en fait beaucoup dire aux mots.

• L’equity signifie que la perte peut être totale, et l’essentiel du portefeuille est en equity. Dans une opération en equity, il n’existe aucune obligation de remboursement, ce qui est précisément la raison pour laquelle l’article 20 l’exclut du calcul du taux de défaut. Les deux défauts définitifs de Walliance sont des opérations en equity. Un investisseur qui lit le TAEG de 12,64 % sur les prêts doit avoir en tête que seuls 13 % du capital de la plateforme sont investis dans cet instrument.

• La page d’accueil contredit le document statistique, de trois façons. Un bloc annonce plus de 175 millions d’euros investis, plus de 90 millions d’euros remboursés et plus de 100 000 utilisateurs inscrits. Un autre indique 50 projets financés et 179 M€ collectés. Un troisième affiche 9,19 % de ROI, 109 M€ investis et plus de 70 000 utilisateurs. Aucun n’est daté et aucun ne correspond aux 206,9 M€, 130,2 M€ et 9 105 investisseurs du document statistique. Utilisateurs inscrits et investisseurs sont deux mesures différentes, mais les montants collectés et remboursés, eux, ne le sont pas.

• L’épisode de l’agrément SIM doit être corrigé, y compris dans nos propres publications plus anciennes. Walliance a détenu un agrément d’entreprise d’investissement (SIM) à compter du 08.11.2023, assorti de l’interdiction de jamais détenir de fonds ou d’instruments de clients, et ne l’a jamais exercé. Elle a demandé à y renoncer en octobre 2024 et a été radiée du registre des SIM le 17.04.2025, changeant à la même occasion de dénomination, de Walliance SIM S.p.A. à Walliance Group S.p.A. Il n’existe pas de double agrément aujourd’hui et il n’existe aucun système d’indemnisation des investisseurs. Les pages publiques de Walliance qui la décrivent comme autorisée par la Consob et la Banca d’Italia sont approximatives : c’est la Consob qui autorise, la Banca d’Italia est consultée.

Comment ça marche

1. Inscrivez-vous et passez les contrôles d’identité. Ouvrez un compte sur walliance.eu et validez le KYC (Know Your Customer, la vérification d’identité imposée par la lutte contre le blanchiment) ainsi que le questionnaire d’adéquation qu’exige le régime PSFP.
2. Alimentez le portefeuille. Les fonds sont conservés dans un portefeuille électronique Mangopay. Les alimentations par virement bancaire sont gratuites, celles par carte ne le sont pas, et les retraits coûtent 1 € depuis décembre 2025.
3. Choisissez un projet et un instrument. Chaque offre est accompagnée d’une fiche d’informations clés sur l’investissement, d’un business plan et d’une classe de risque annoncée. Lisez si vous achetez de l’equity, une obligation ou un prêt, car les trois se comportent de manière totalement différente lorsqu’un projet tourne mal. Minimum 500 €.
4. Attendez. Le capital est bloqué jusqu’à l’achèvement et à la sortie de l’opération. Il n’existe pas de marché secondaire sur la plateforme. La seule sortie anticipée documentée est une cession de gré à gré passée par Directa SIM, réservée aux personnes physiques résidentes italiennes et à l’equity de sociétés à responsabilité limitée italiennes, au tarif de 15 € d’activation plus 30 € par projet plus 5 € pour un certificat.
5. Soyez remboursé, ou attendez plus longtemps. À la clôture, vous recevez le capital et le rendement éventuel, et Walliance prélève 1,00 % du montant investi uniquement si le rendement annualisé final a atteint l’estimation publiée. Si le projet est en retard, il passe par les postes retard puis procédures que vous pouvez voir dans le tableau statistique.

À qui s’adresse Walliance

Walliance convient à un investisseur qui recherche spécifiquement une exposition à la promotion immobilière italienne et française, qui comprend la différence entre détenir une part d’une société de projet et lui prêter, qui peut laisser l’argent tranquille bien au-delà de la durée annoncée, et qui lit un tableau de situation avant d’investir. La franchise est la raison de la préférer à un concurrent : une plateforme qui publie un taux de défaut de 20 % et un vrai montant de perte vous montre la forme du risque au lieu de la dissimuler, et la structure de frais ne se rémunère pas si l’opération ne performe pas comme annoncé.

Elle convient mal à quiconque a besoin de liquidité, puisqu’il n’y a pas de marché secondaire et que le contournement est étroit et payant. Elle convient mal comme première position en P2P, parce que l’instrument majoritaire est l’equity, où une mauvaise issue n’est pas un coupon retardé mais une participation perdue. Et elle convient mal à quiconque cherche une couverture réglementaire de type système d’indemnisation : l’agrément PSFP n’en comporte aucun, et l’agrément SIM qui a brièvement existé a été abandonné sans jamais avoir été utilisé.

Comparé aux alternatives

Walliance vs Maclear. Supervision différente, portefeuilles différents, et un cas rare où la plateforme la mieux classée est en retard sur les formalités. Maclear se situe au 3e rang sur 44 (8,4/10) face à Walliance au 15e (6,6/10). Walliance détient un agrément complet de la Consob au titre du règlement européen sur le financement participatif, avec supervision directe et publication d’un taux de défaut au titre de l’article 20. Maclear opère sous une affiliation suisse à un organisme d’autorégulation, qui ne couvre que les obligations de lutte contre le blanchiment, ne constitue pas une supervision d’entreprise d’investissement, et ne comporte aucun système d’indemnisation. Sur la supervision et sur la transparence, Walliance est nettement devant. Sur le portefeuille, la comparaison s’inverse : Maclear prête dans plusieurs pays européens contre des sûretés de PME à des taux proches de 14 % avec un parcours sans incident jusqu’ici, même si ce parcours est court plutôt qu’éprouvé, tandis que Walliance peut vous montrer dans son propre tableau qu’un quart de son capital est en retard. La lecture honnête est que les chiffres de Walliance paraissent plus mauvais en partie parce qu’ils existent.

Walliance vs Mintos. Ces deux acteurs se concurrencent à peine. Mintos est une entreprise d’investissement soumise à MiFID II, avec une indemnisation des investisseurs allant jusqu’à 20 000 € dans les scénarios éligibles, un marché secondaire fonctionnel, des dizaines d’originateurs de prêts indépendants et des rendements moyens de l’ordre de 8 à 11 %. Walliance est mono-sectorielle, illiquide, sans système d’indemnisation, et place l’essentiel de son capital en equity, où le rendement est une issue plutôt qu’un taux. Mintos l’emporte sur la liquidité, la diversification et la protection formelle des investisseurs. Walliance offre quelque chose que Mintos n’offre pas, à savoir une exposition directe à des opérations immobilières nommément identifiées, avec un business plan documenté, au prix d’une concentration sur une seule classe d’actifs et un seul cycle de crédit.

Walliance vs La Première Brique. La comparaison la plus proche sur ce qui compte le plus pour cet index. Toutes deux publient un taux de défaut au titre de l’article 20, ce que presque aucun de leurs pairs nationaux ne fait. La Première Brique affiche 9,28 % de l’ensemble des projets jamais financés et 19,1 % des projets en cours, puis une ligne de perte définitive à zéro, dont elle a publiquement dit qu’elle n’y resterait pas. Walliance affiche un taux de défaut de 20,00 % sur les prêts pour 2025, sur une population de prêts bien plus réduite, et une ligne de pertes déjà non nulle, à deux projets et 1 406 102 €. La Première Brique est moins chère pour se diversifier, à 1 € contre 500 €, et sa publication est ventilée par millésime. Walliance est plus ancienne, transfrontalière, propose trois instruments plutôt qu’un, et est la seule des deux dont la ligne des pertes s’est effectivement ouverte.

Walliance vs Trusters et le terrain italien. Trusters, sur le même marché italien et sous la même famille d’agrément Consob, ne publie aucune ligne de pertes : un projet de 200 000 € est qualifié de défaut d’entreprise tandis que 79 projets portant 15,6 M€ se trouvent dans des postes que sa propre note de bas de page définit comme un retard de plus de 90 jours. Walliance est environ deux fois plus grande, publie le taux de défaut réglementaire que Trusters ne publie pas, et montre ses procédures et ses échecs définitifs dans le même tableau. C’est là que se joue l’écart entre les notes des deux fiches. Face à Recrowd et aux autres prêteurs immobiliers italiens, l’avantage de Walliance est le même : non pas un meilleur portefeuille, un portefeuille lisible.

Questions fréquemment posées

Walliance est-elle régulée, et par qui ? Oui. La Consob a agréé l’opérateur comme prestataire de services de financement participatif au titre du règlement (UE) 2020/1503 par la delibera n. 22878 du 08.11.2023, à la fois pour la facilitation d’octroi de prêts et pour le placement de valeurs mobilières. Elle est passeportée en France, inscrite sur la liste blanche de l’AMF depuis le 25.11.2023. Ce n’est pas une entreprise d’investissement : elle a détenu un agrément SIM à partir de novembre 2023, ne l’a jamais utilisé, et a été radiée du registre des SIM le 17.04.2025.

Suis-je protégé si un projet échoue ou si la plateforme échoue ? Aucun système d’indemnisation ne s’applique. L’agrément PSFP n’en comporte pas, et l’agrément SIM qui aurait fait entrer Walliance dans le champ du Fondo Nazionale di Garanzia italien a été abandonné, et interdisait de toute façon à la société de détenir des fonds de clients. Par ailleurs, un décret interministériel italien du 07.01.2026 étend le Fonds de garantie pour les PME aux opérations de financement participatif, à hauteur de 80 % du montant investi, mais selon l’explication de Walliance elle-même il n’est pas automatique, il est demandé par la plateforme projet par projet, et il est décidé par Mediocredito Centrale sous réserve de la capacité du fonds.

Qu’est-ce qui a réellement été perdu ? Le tableau de situation de Walliance fait état de deux projets en défaut définitif pour 1 406 102 €, tous deux en equity, sur 206,9 M€ financés. Elle ne les nomme pas. Par ailleurs, et il s’agit là d’un calcul CrowdIndex plutôt que d’une information publiée par Walliance, 56,8 M€ de capital vivant accusent plus de trois mois de retard et 39,5 M€ sont en procédure de recouvrement ou en contentieux.

Un projet compte-t-il comme réussi si les investisseurs ont perdu de l’argent ? Il compte comme clôturé. Le centre d’aide de Walliance définit l’achèvement comme le remboursement du capital investi, en y incluant explicitement le remboursement partiel dans des opérations qui se sont terminées par une perte en capital. Les 127 projets clôturés comprennent donc les deux défauts définitifs et, selon nos calculs, 28 projets portant 53,9 M€ qui accusaient plus de trois mois de retard au moment de leur clôture.

Puis-je vendre avant la fin du projet ? Pas sur la plateforme. Il n’existe pas de marché secondaire sur la plateforme. La seule voie documentée est une cession de gré à gré enregistrée via Directa SIM sous le régime de l’article 100-ter, limitée aux personnes physiques résidentes italiennes et à l’equity de sociétés à responsabilité limitée italiennes, au coût de 15 € pour l’activation, 30 € par projet et 5 € pour un certificat. Considérez que votre argent est bloqué pour la durée de vie de l’opération.

Conclusion

Walliance est la plateforme de financement participatif immobilier la mieux documentée de son groupe de pairs national et l’une des très rares, où que ce soit dans cet index, à publier à la fois le taux de défaut au titre de l’article 20 et une ligne de perte définitive qui n’est pas à zéro. Elle porte aussi de vrais dommages : sur ses propres chiffres absolus, 27 % de chaque euro jamais collecté se trouve dans un projet en retard de plus de trois mois, 19 % sont en procédure de recouvrement ou en contentieux, et la sinistralité se concentre sur les opérations en equity et obligataires qui représentent 87 % du portefeuille. Les deux faits sont liés, et le second n’est connaissable qu’en raison du premier. C’est une plateforme réservée à une allocation délibérément restreinte, par un investisseur qui comprend le risque equity, répartie sur plusieurs projets, avec de l’argent qui peut rester immobilisé des années au-delà de la durée annoncée, et seulement après avoir lu le tableau de situation de la page statistiques plutôt que les chiffres de la page d’accueil.

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