Avis Civislend - le prêt immobilier espagnol qui a quadruplé, et la capture d’écran où vivent ses données d’impayés

Civislend est une plateforme de crowdlending madrilène qui prête l’argent des investisseurs à des promoteurs immobiliers professionnels, avec le bâtiment en garantie. Elle détient le numéro 8 du registre de la CNMV en tant que prestataire européen de services de financement participatif, elle vous laisse entrer à partir de 250 €, elle ne facture rien aux investisseurs et elle publie des comptes audités chaque année depuis 2017. Elle a aussi quadruplé ses volumes de prêt annuels en trois ans. Ce qu’elle ne publie nulle part où un lecteur ou une machine puisse l’atteindre, c’est un taux de défaut.

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Faits rapides : Opérateur CIVISLEND PSFP, S.A. (CIF A87625778) · Paseo de la Habana 27, Madrid · Registre ECSP de la CNMV n° 8, effectif au 20 octobre 2023 · plus de 393 M€ financés sur 191 projets · 95 projets remboursés · minimum 250 € · pas de marché secondaire · aucun frais pour l’investisseur

Civislend collecte-t-elle encore de l’argent aujourd’hui

Oui, et de façon visible. Le 2 septembre 2026, la plateforme ouvrait le jour même à 12h00 un nouveau prêt, Residencial Ontigola à Tolède, 1,9 M€ à 11 % nominal sur 18 mois, et annonçait une seconde opération, Aurora One Andratx à Majorque, à 24 % au total sur 24 mois. Trois autres dossiers figuraient dans le pipeline en tant que « en estudio » (Burgos, Alicante, Cadix). L’entreprise a publié un point d’activité le 10 août 2026 et a fait l’objet d’une couverture de presse le 16 juillet 2026. Son agrément CNMV est actif et sans réserve. Les comptes audités de l’exercice 2025 ont été mis en ligne en juillet 2026. Il s’agit d’une plateforme en activité et en croissance, pas d’un portefeuille en extinction.

En un coup d’œil

Qu’est-ce que Civislend en 60 secondes

Un promoteur immobilier a besoin d’argent pour construire. Une banque en prêtera une partie, mais pas la totalité, et lentement. Civislend place ce manque devant des investisseurs particuliers : vous prêtez à partir de 250 €, le promoteur paie un taux fixe, et le prêt est garanti par le bâtiment. L’emprunteur n’est pas la société principale du promoteur mais une société nouvellement créée pour ce seul projet, une SPV (special purpose vehicle, une société qui n’existe que pour porter une seule opération afin que ses risques ne débordent pas ailleurs). Les intérêts sont convenus à l’avance, les durées vont d’environ un an à deux ans, et il n’existe aucune sortie avant l’échéance puisqu’il n’y a pas de marché secondaire où revendre votre part à un autre investisseur. Civislend ne vous prend rien. Elle est rémunérée par le promoteur, entre 4 % et 8,25 % du prêt.

Points forts

• Agrément ECSPR complet, et la migration est faite. Civislend s’est immatriculée auprès de la CNMV en octobre 2017 sous l’ancien régime national espagnol des plateformes de financement participatif (Ley 5/2015). Elle a ensuite basculé vers le régime européen harmonisé, et le registre de la CNMV l’inscrit comme prestataire européen de services de financement participatif agréé avec effet au 20 octobre 2023, numéro de registre 8. Cela compte, car la conversion n’était pas automatique et toutes les plateformes espagnoles ne l’ont pas menée à terme. Le régime européen apporte des documents d’information par projet, un test de connaissances à l’entrée, un délai de réflexion de quatre jours pour les investisseurs inexpérimentés, et les plafonds décrits plus bas. Notez ce qu’il n’apporte pas : votre capital n’est couvert ni par le fonds espagnol d’indemnisation des investisseurs ni par le fonds de garantie des dépôts, et la CNMV supervise la plateforme, pas les projets. Civislend l’indique clairement dans son propre pied de page, ce que ne font pas tous ses concurrents.

• L’investisseur ne paie rien. Lu directement dans la grille tarifaire publiée : aucun frais d’utilisation de la plateforme, aucun frais de structuration, aucun frais d’ouverture ou de tenue du portefeuille électronique chez l’établissement de paiement, aucun prélèvement sur les entrées et sorties d’argent. Le promoteur paie une commission de montage de 4 % à 8,25 % plus TVA, déduite du produit du prêt, et 10 % plus TVA sur tout montant recouvré après un défaut. C’est un alignement d’intérêts propre du côté investisseur, et il est exposé avec une clarté inhabituelle. Beaucoup de plateformes enterrent cette information.

• Neuf années consécutives de comptes audités, publiés ouvertement. Chaque rapport annuel de 2017 à 2025 est accessible depuis une fenêtre présente sur toutes les pages du site, audité par Auren Auditores. Les comptes 2025 ont été mis en ligne en juillet 2026, ce qui est rapide. La réserve honnête figure dans la section suivante, mais la volonté de publier neuf ans de comptes de l’opérateur sans y être contraint est un vrai signal de transparence et place Civislend devant la plupart de ses pairs espagnols.

• Une garantie réelle, et un entonnoir de sélection discipliné au vu des éléments disponibles. Chaque projet visible sur la place de marché publique le 2 septembre 2026 était décrit comme un « prestamo con garantia hipotecaria de primer rango », une hypothèque de premier rang, la forme de sûreté la plus solide disponible sur ce marché : si le promoteur cesse de payer, le bâtiment répond de la dette avant tout autre créancier. Huit opérations observées sur huit en étaient pourvues, y compris un refinancement d’entreprise (Toledo Industrial, 1,13 M€, garanti sur une usine à Illescas). L’entreprise déclare également qu’un dossier sur dix parmi ceux qu’elle étudie est publié. Ce dernier chiffre est auto-déclaré et invérifiable, mais la mention hypothécaire sur les pages projet individuelles est vérifiable, et elle se vérifie.

• L’argent revient réellement. 95 projets sur 191 ont été remboursés intégralement, capital et intérêts, pour un rendement total moyen de 13 % sur environ 15 mois. Ce n’est ni une projection ni une fourchette annoncée, c’est un résultat définitif sur la moitié des projets que la plateforme a jamais réalisés, et c’est le chiffre le plus utile que publie Civislend.

Points de vigilance

• L’information sur les impayés tient dans une seule capture d’écran non datée, et rien d’autre. C’est le constat le plus important. La page statistiques de Civislend indique, dans ses propres termes, qu’elle publie de façon visible les projets en retard de plus de 90 jours dans l’exécution de leurs obligations, « considérés en défaut selon les critères définis par la réglementation européenne du financement participatif (règlement (UE) 2020/1503 et son règlement délégué) ». Ayant fait cette promesse, la page la tient sous forme d’image matricielle, une photo, dont le nom de fichier la date du 8 octobre 2025, soit environ onze mois avant cet avis. Une image ne peut être lue ni par un moteur de recherche, ni par un lecteur d’écran, ni par un outil de vérification automatisé, elle ne porte aucune date en texte, il n’existe aucune archive des versions antérieures, et aucun chiffre qu’elle contient n’apparaît dans le texte de la page. Par ailleurs, sur toutes les pages de la place de marché publique, aucune fiche projet ne portait de mention indiquant un retard, un impayé, une prorogation ou une mise en œuvre des garanties. Les statuts proposés étaient « en cours », « financé », « remboursé », « à l’étude » et « programmé ». La promesse de publication visible n’est donc pas non plus mise en œuvre dans la place de marché. Nous n’avons pas pu lire l’image et ne pouvons donc pas vous dire ce qu’elle contient. Ce que nous pouvons vous dire, c’est que ces chiffres n’existent qu’à un seul endroit, et exactement dans le format le moins utile à un investisseur qui essaie de les vérifier.

• Aucun taux de défaut au titre de l’article 20 ni relevé de performance n’a été trouvé. L’article 20 du règlement européen sur le financement participatif impose à une plateforme agréée de publier chaque année les taux de défaut des projets qu’elle a proposés sur au moins les 36 mois précédents, accompagnés d’un relevé de performance, selon la forme prévue par le règlement délégué (UE) 2022/2115. Nous avons cherché sur le site, les pages légales, la page d’information client, la FAQ, le blog et la page statistiques, et sondé l’existence d’un PDF ou d’un point d’accès aux données. Nous n’avons trouvé aucune publication de ce type. La page d’information client cite le règlement à répétition pour les avertissements sur les risques et pour le test de connaissances de l’article 21, mais jamais pour l’article 20. C’est une absence, pas un manquement prouvé, et c’est la première question à poser à l’entreprise. Mais un investisseur qui veut savoir à quelle fréquence les prêts de Civislend tournent mal ne peut actuellement pas l’apprendre auprès de Civislend.

• Le portefeuille de prêts est trop jeune pour avoir montré ses pertes. Faites le calcul sur les chiffres de la plateforme elle-même. 34,4 M€ ont été prêtés en 2023, 80,6 M€ en 2024, 128 M€ en 2025 et 118 M€ sur les sept premiers mois de 2026. Cela représente 361 M€ sur les 393 M€ jamais prêtés, soit 91,9 %, déployés au cours des 44 derniers mois (notre calcul à partir des chiffres annuels publiés par Civislend). Trente pour cent de tout ce que la plateforme a jamais prêté l’a été sur la seule année 2026. Avec une durée moyenne d’environ 15 mois, la plus grande partie de cet argent n’a pas encore atteint la date à laquelle un promoteur pourrait ne pas rembourser. Un historique sans accroc sur un portefeuille aussi jeune est le résultat attendu, que la sélection soit excellente ou simplement non éprouvée, et il vous en apprend bien moins que le même historique sur un portefeuille mûr. C’est aussi pourquoi les petits nombres absolus comptent ici davantage que les pourcentages : avec 96 projets encore en cours, une seule opération de 5 M€ qui tourne mal, et la plateforme en a réalisé une de cette taille, constitue un événement matériellement plus lourd que ne le laisserait penser n’importe quel ratio.

• Les chiffres phares ne se recoupent pas d’une source Civislend à l’autre. Le même jour, nous avons relevé : 96 projets achevés dans une note de bas de page de la page statistiques contre 95 remboursés dans le billet de blog d’août ; 128 M€ sur 53 projets pour 2025 dans le billet d’août contre 133,4 M€ sur 55 projets pour la même année dans le billet de janvier ; et 361 M€ sur 183 projets rapportés par la presse spécialisée le 16 juillet contre 393 M€ sur 191 projets le 10 août, soit un bond de 32 M€ et de huit projets en 25 jours. Aucun des compteurs de la page d’accueil ou de la page statistiques ne s’affiche sous forme de texte, si bien que les chiffres en direct sont invisibles pour tout ce qui n’exécute pas les scripts de la page. Pris isolément, chaque écart est faible. Ensemble, ils signifient qu’un investisseur ne peut rattacher la taille de la plateforme à un chiffre daté unique, et nous non plus.

• L’hypothèque de premier rang systématique est un schéma commercial, pas une politique déclarée. Toutes les opérations que nous avons vues en étaient pourvues, et la communication publique de Civislend s’appuie fortement sur la garantie réelle. Mais la FAQ de la plateforme dit seulement que « tous les projets ont des garanties, qu’il s’agisse d’une hypothèque, d’une caution d’entreprise et/ou d’un nantissement de parts », proposant trois solutions alternatives, et son billet de blog d’août 2026 indique que les projets sont assortis de garanties réelles « ou de structures liées à l’actif immobilier » qui « dans de nombreuses opérations peuvent inclure une hypothèque ». C’est matériellement plus faible qu’un engagement de politique, et c’est la formulation de la plateforme elle-même. Notez également que nulle part sur le site public n’est divulgué qui détient cette hypothèque pour le compte des investisseurs, si un agent des sûretés ou un trustee indépendant de Civislend se tient derrière elle, ni ce qu’il en advient si la plateforme elle-même fait défaut. Et l’exécution d’une hypothèque espagnole prend du temps, souvent plus d’un an, période pendant laquelle la valeur du bien peut évoluer à votre désavantage.

• Concentration, illiquidité et faible coussin de fonds propres chez l’opérateur. Tout ici relève d’un seul pays, d’un seul secteur et, jusqu’à récemment, d’un seul cycle de marché. Il n’y a pas de marché secondaire, donc l’argent engagé est bloqué jusqu’à la fin du projet. Les plafonds pour les particuliers de 3 000 € par projet et 10 000 € sur 12 mois glissants pour les investisseurs non avertis font que les petits investisseurs sont structurellement limités à une poignée de positions, ce qui va à l’encontre de la diversification que le minimum de 250 € est censé permettre. Et nous n’avons pas pu vérifier du tout la situation financière de l’opérateur : les neuf PDF de comptes annuels sont des scans en mode image, sans couche de texte, si bien que le chiffre d’affaires, le résultat, les capitaux propres, la mention de continuité d’exploitation et le type d’opinion d’audit nous sont inconnus. Le dernier chiffre de capital social publiquement indexé est de 405 195 €, et date de mars 2022. Publier des comptes illisibles vaut mieux que ne rien publier, mais pas autant qu’il y paraît.

Comment ça marche

1. Inscrivez-vous et passez le test de connaissances. Vous créez un compte, téléversez des pièces d’identité et complétez le test de connaissances à l’entrée ainsi que la simulation de capacité à supporter des pertes exigés par l’article 21 du règlement européen sur le financement participatif. Les documents sont approuvés par Civislend puis à nouveau par l’établissement de paiement. Notez que la place de marché des projets est fermée aux visiteurs non connectés, vous ne pouvez donc pas examiner les opérations avant de vous inscrire.
2. Un portefeuille électronique est ouvert à votre nom. Les fonds clients sont détenus chez Lemonway SAS, un établissement de paiement agréé en France, supervisé par l’ACPR et enregistré auprès de la Banque d’Espagne, adossé à un compte chez Banco Sabadell. Ils ne figurent pas au bilan de Civislend. L’ouverture et la tenue sont gratuites.
3. Alimentez-le et choisissez vous-même les opérations. Virement SEPA ou paiement par carte. Minimum 250 € par projet. Il n’existe pas d’outil d’investissement automatique, chaque allocation est donc une décision manuelle. Si vous n’êtes pas un investisseur averti, vous êtes plafonné à 3 000 € par projet et 10 000 € sur 12 mois, et vous disposez d’une fenêtre de quatre jours pour annuler.
4. Attendez la clôture de la levée. Si un projet lève moins de 90 % de son objectif, les engagements sont libérés. Entre 90 % et 100 %, et une fois le contrat de prêt signé, votre argent est transféré vers le portefeuille du projet puis vers le promoteur.
5. Percevez les intérêts, puis le capital. Les paiements reviennent par le portefeuille selon l’échéancier convenu. Une retenue à la source espagnole de 19 % est prélevée sur les intérêts. Si le promoteur est en retard, Civislend indique qu’elle informera les investisseurs, engagera une action en justice et facturera à l’emprunteur des intérêts de retard annuels supplémentaires qui courent jusqu’à la résolution. Un fonds de réserve détenu chez l’établissement de paiement est mentionné comme source possible du paiement manqué, mais uniquement dans la moitié de la FAQ destinée aux promoteurs, et sans aucune taille, plafond ni règle de financement associée.

À qui s’adresse Civislend

Civislend convient à un investisseur qui dispose déjà d’un portefeuille de base diversifié et qui souhaite une poche de dette immobilière espagnole adossée à une garantie réelle, avec un ticket d’entrée bas et aucun frais qui grignote le rendement. Le minimum de 250 € est réellement bas pour cette classe d’actifs, la moitié de ce que demande Urbanitae, et la structure de frais est propre. Si vous accordez de la valeur au fait qu’un régulateur européen ait agréé la plateforme, que les fonds clients soient détenus par un établissement de paiement agréé plutôt que par l’opérateur, et que neuf années de comptes audités existent, l’ensemble est raisonnable pour un rendement réaliste de 10 % à 11 % par an.

Cela convient mal si vous avez besoin de liquidité, puisqu’il n’existe aucune sortie avant l’échéance. Cela convient mal si vous voulez une allocation automatisée et sans intervention, puisqu’il n’y a pas d’investissement automatique. Cela convient mal si vous cherchez à vous diversifier hors de l’immobilier résidentiel espagnol, car c’est essentiellement tout ce dont il s’agit ici. Et cela convient mal si votre processus impose de consulter l’historique publié des défauts et des pertes d’une plateforme avant de vous engager, car au moment où nous écrivons, cet historique ne vous est pas accessible sous une forme lisible.

Comparé aux alternatives

Civislend face à Urbanitae. Toutes deux sont agréées par la CNMV, toutes deux sont madrilènes, toutes deux sont de grande taille à l’échelle espagnole. Urbanitae est plusieurs fois plus grande et propose du capital en plus de la dette, ce qui rehausse ses rendements affichés et ajoute une catégorie de risque que Civislend ne porte pas, puisque le capital n’est assorti d’aucune garantie. Civislend fait uniquement de la dette, garantie, avec un minimum de 250 € contre 500 € chez Urbanitae. Sur la publication des pertes, aucune des deux n’est bonne, mais elles échouent différemment : Urbanitae publie un « 0 % » nu qui ne couvre que ses prêts, lesquels représentent moins de la moitié de son portefeuille, tandis que Civislend publie des données d’impayés qui n’existent qu’à l’intérieur d’une image. Un investisseur qui ne veut que du prêt garanti et un ticket bas préférera Civislend. Celui qui veut de la taille et de la profondeur de catalogue préférera Urbanitae. Toutes deux vous laissent pleinement exposé à l’immobilier espagnol.

Civislend face à Maclear. Produits différents et niveaux réglementaires différents. Maclear est une plateforme suisse qui prête à des entreprises dans plusieurs pays et secteurs à des taux annoncés plus élevés, et elle est membre d’un organisme suisse d’autorégulation dont le périmètre est la conformité à la lutte contre le blanchiment, pas la protection des investisseurs. Civislend relève du régime européen complet du financement participatif avec un régulateur national des marchés financiers derrière elle, et prête contre des bâtiments espagnols à 10 % à 13 %. Civislend vous offre un cadre réglementaire plus solide et une garantie tangible ; Maclear vous offre une diversification géographique et sectorielle que Civislend ne peut structurellement pas apporter. Elles sont complémentaires plutôt que substituables, et aucune des deux ne dispose d’un système d’indemnisation pour les pertes de crédit.

Civislend face à EstateGuru. C’est la comparaison qui vaut la peine d’être faite, parce qu’EstateGuru montre à quoi ressemble un prêteur immobilier européen adossé à des hypothèques après un cycle complet. EstateGuru prêtait elle aussi contre des hypothèques de premier rang, a elle aussi grandi vite, puis une large part de son portefeuille est passée en recouvrement, c’est-à-dire là où la valeur d’une hypothèque est mise à l’épreuve dans la pratique et non dans une brochure. Civislend n’a pas encore traversé cela, et 92 % de son portefeuille a été constitué au cours des 44 derniers mois. La leçon n’est pas que Civislend suivra le même chemin, c’est que « garanti sur l’immobilier » et « aucune perte à ce jour » sont exactement les deux phrases qu’EstateGuru aurait pu écrire en toute sincérité en 2020.

Bilan sur les concurrents. Au sein du marché espagnol, Civislend fait partie des options les plus prudentes par construction : dette uniquement, garantie réelle en pratique, aucun frais investisseur, minimum bas. Là où elle est en retard sur les plateformes européennes les mieux tenues, ce n’est pas sur ce contre quoi elle prête, c’est sur ce qu’elle vous dit de la performance passée de ces prêts.

Questions fréquemment posées

Civislend est-elle régulée ? Oui. CIVISLEND PSFP, S.A. est agréée par la CNMV, le régulateur espagnol des marchés financiers, en tant que prestataire européen de services de financement participatif au titre du règlement (UE) 2020/1503, numéro de registre 8, avec effet au 20 octobre 2023. Elle s’était d’abord immatriculée sous l’ancien régime national espagnol en octobre 2017. Notez les limites que la plateforme expose elle-même : les projets individuels ne sont agréés ni supervisés par personne, aucune information sur les projets n’a été examinée par la CNMV, et votre capital n’est couvert ni par le fonds espagnol d’indemnisation des investisseurs ni par le fonds de garantie des dépôts.

Quel est le minimum, et combien puis-je investir ? 250 € par projet. Si vous n’êtes pas un investisseur averti, Civislend vous plafonne à 3 000 € sur un même projet et 10 000 € sur l’ensemble des projets sur 12 mois glissants. Le statut d’investisseur averti supprime ces plafonds et exige des revenus supérieurs à 50 000 € ou des actifs financiers supérieurs à 100 000 €, plus une renonciation expresse.

Que me facture Civislend ? Rien, selon sa grille tarifaire publiée : pas de frais de plateforme, pas de frais de structuration, pas de frais de portefeuille électronique, pas de frais de virement. Le promoteur paie 4 % à 8,25 % plus TVA du montant financé, et 10 % plus TVA sur les sommes recouvrées après un défaut. Une retenue à la source espagnole de 19 % est appliquée à vos intérêts.

À quelle fréquence les prêts de Civislend font-ils défaut ? Nous n’avons pas pu l’établir, et vous ne le pouvez pas davantage à partir des pages publiques de la plateforme. Civislend indique sur sa page statistiques qu’elle publie les projets en retard de plus de 90 jours, mais les chiffres n’apparaissent qu’à l’intérieur d’une image dont le nom de fichier la date d’octobre 2025, et aucun projet de la place de marché publique ne porte de mention de retard ou de défaut. Nous n’avons trouvé aucune publication annuelle du taux de défaut au titre de l’article 20, ni relevé de performance. Traitez toute affirmation de « zéro défaut » que vous verriez au sujet de Civislend, y compris dans ses propres supports marketing plus anciens, comme non vérifiée : elle n’est étayée par aucune information datée et lisible que nous ayons pu localiser.

Puis-je récupérer mon argent par anticipation ? Non. Il n’y a pas de marché secondaire. Une fois un projet financé, votre capital est engagé jusqu’à son achèvement, généralement 12 à 24 mois. Les investisseurs inexpérimentés disposent d’un délai de réflexion de quatre jours après leur engagement, et pendant la fenêtre de levée vous pouvez augmenter votre investissement mais pas en sortir.

Que se passe-t-il si un promoteur ne paie pas ? Civislend indique qu’elle informera les investisseurs, prendra des mesures pour résoudre la situation et engagera une action en justice, que des intérêts de retard courent jusqu’à la résolution, et qu’elle mettra en œuvre les garanties. La FAQ destinée aux promoteurs mentionne en outre un fonds de réserve chez l’établissement de paiement qui peut couvrir un paiement manqué, et une agence de recouvrement en cas de non-paiement répété. Rien n’est publié sur la taille ou les limites de ce fonds de réserve, sur l’identité de celui qui détient la garantie hypothécaire pour le compte des investisseurs, ni sur le nombre de projets qui se sont déjà trouvés dans cette situation.

Conclusion

Civislend fait correctement plusieurs choses que son groupe de pairs néglige souvent : elle a mené à bien son agrément européen, elle ne facture rien aux investisseurs et le dit dans une grille publiée, elle conserve les fonds clients chez un établissement de paiement agréé, elle adosse les opérations qu’elle liste effectivement à une hypothèque de premier rang, elle publie des comptes audités chaque année depuis 2017, et elle a restitué capital et intérêts sur 95 projets pour un rendement réel de 13 % sur environ 15 mois. Ce ne sont pas de petites choses.

En regard, la plateforme a quadruplé ses volumes de prêt en trois ans, 92 % de tout ce qu’elle a jamais prêté est sorti au cours des 44 derniers mois, et elle ne publie, sous aucune forme utilisable par un lecteur, la performance de ces prêts quand ils ont mal tourné. Elle promet de montrer les projets en retard de façon visible, puis tient cette promesse sous la forme d’une image non datée. Tant que cela ne change pas, une position sur Civislend est un pari sur une qualité de garantie que vous pouvez examiner opération par opération, pris sans les éléments au niveau du portefeuille qui vous diraient si cette garantie a déjà eu à jouer son rôle. Dimensionnez-la en conséquence, et demandez à l’entreprise les chiffres de l’article 20 avant de vous engager.

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Divulgation d’affiliation. CrowdIndex perçoit une commission lorsque les lecteurs s’inscrivent à certaines plateformes via les liens de cette page. Civislend n’est pas actuellement un partenaire affilié, et sa position sur CrowdIndex est éditoriale. Les classements suivent les critères documentés sur notre page Méthodologie. Nous avons révisé cet article pour la dernière fois le 2 septembre 2026.