Avis ClubFunding - un véritable agrément AMF autour d’un encours qui ne rembourse plus dans les temps

Plateforme française de financement participatif immobilier, en activité depuis mai 2015, avec 1,9 Md€ prêtés à des promoteurs immobiliers sur 1 469 émissions obligataires. Elle détient un agrément complet de prestataire de services de financement participatif délivré par l’AMF, le régulateur français des marchés, passeporté dans 25 États membres de l’UE, et elle publie un tableau de suivi projet par projet plus détaillé que presque tout ce qui existe dans le crowdlending européen. Ce tableau est aussi le problème. Sur ses propres chiffres au 31 août 2026, seuls 22 % environ des sommes encore dues suivent l’échéancier auquel les investisseurs avaient initialement souscrit.

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Faits rapides : Clubfunding SAS, RCS Paris 807 764 980 · Paris, France · Régulateur : AMF, agrément FP-2023-40 du 24.11.2023 au titre du règlement (UE) 2020/1503 · 1 924,5 M€ financés depuis le 30.05.2015 · 1 469 projets · plus de 40 000 investisseurs revendiqués · À partir de 1 000 € · Pas de marché secondaire

En un coup d’œil

Qu’est-ce que ClubFunding en 60 secondes

ClubFunding vous permet de prêter de l’argent à des promoteurs immobiliers français. Vous achetez une obligation, c’est-à-dire une reconnaissance de dette formelle : le promoteur s’engage à vous rendre votre capital plus un taux d’intérêt fixe à une date convenue, généralement entre un et trois ans plus tard. Rien n’est versé entre-temps. L’argent finance un programme de construction ou de rénovation, et le remboursement dépend de la vente ou du refinancement de ce programme. Les taux des millésimes récents tournent autour de 12,5 % par an. Votre capital n’est pas garanti et il n’existe aucun moyen de revendre votre position par anticipation : une fois engagé, vous l’êtes jusqu’à ce que le promoteur paie ou jusqu’à ce que la situation se dénoue autrement. ClubFunding est l’un des deux ou trois plus gros acteurs de ce marché en France et publie un détail inhabituellement précis de la tenue de ses projets en cours, ce qui permet de dire quelque chose de concret sur le risque plutôt que de répéter un chiffre marketing.

Points forts

• Un véritable agrément européen complet de financement participatif, délivré par un régulateur sérieux. ClubFunding détient l’agrément FP-2023-40, délivré par l’AMF le 24 novembre 2023 au titre du règlement (UE) 2020/1503, couvrant le placement sans engagement ferme ainsi que la réception et la transmission d’ordres de clients, sur actions et obligations. Il est passeporté dans 25 États membres. L’AMF est un régulateur national des marchés à part entière, et non un organisme d’autorégulation, et la plateforme figure sur la liste blanche de l’AMF sans aucune sanction au dossier, ni pour la plateforme ni pour la holding. Les fonds des clients ne sont pas détenus par ClubFunding elle-même : elle agit comme agent de services de paiement de Treezor, un établissement de monnaie électronique agréé.

• Onze ans d’activité et une taille réelle. 1 924,5 M€ financés sur 1 469 émissions obligataires depuis mai 2015, dont 850 ont été intégralement remboursées et 1 039 M€ de capital restitués. C’est un historique assez long pour couvrir l’expansion de 2015 à 2021 et le retournement immobilier français de 2022 à 2026, ce que peu de plateformes de ce segment peuvent affirmer. Deux concurrents français, Koregraf et WeShareBonds, ont cessé leur activité en 2025, et WiSEED est passée par une restructuration sous contrôle judiciaire fin 2025.

• Une transparence réellement supérieure au standard du secteur. ClubFunding publie un tableau de suivi complet par millésime, répartissant l’encours entre sain, rééchelonné, en retard de zéro à six mois, en retard de plus de six mois, procédure amiable, procédure collective judiciaire et perte définitive, à la fois en nombre de projets et en euros. La plupart des plateformes publient un unique chiffre flatteur. Celle-ci publie les données qui permettent à un tiers de contredire son propre chiffre phare, ce qui est un vrai point à son crédit, même si les chiffres sont inconfortables.

• Des capitaux institutionnels derrière l’opérateur. En septembre 2022, le groupe a levé 125 M€ dans le cadre d’un LBO soutenu par Florac Investissements, Peninsula Capital, EMZ Partners et Bpifrance Investissement, la banque publique d’investissement française. La maison mère, CF Group Holding, affiche un capital social de 116,09 M€. Cela ne protège aucun prêt individuel, mais rend une défaillance brutale de l’opérateur moins probable que sur une plateforme autofinancée.

Points de vigilance

• Environ 78 % de l’encours ne suit plus son échéancier d’origine. Sur les 885,4 M€ encore dus au 31 août 2026, seuls 194,4 M€ figurent dans la catégorie saine. Le reste se décompose ainsi : 218,9 M€ sur des échéanciers modifiés (24,7 %), 101,4 M€ en retard de zéro à six mois (11,5 %), 51,7 M€ en retard de plus de six mois (5,8 %), 200 M€ en procédure amiable (22,6 %) et 119 M€ en procédure collective judiciaire (13,4 %). En nombre de projets, 89 des 619 projets en cours sont en procédure collective et 92 autres en procédure amiable. Ces pourcentages sont nos propres calculs sur les chiffres absolus publiés par ClubFunding, la plateforme publiant les euros mais pas les ratios.

• Le chiffre de perte quasi nulle est un effet de calendrier, pas un bilan de recouvrement. ClubFunding a reconnu exactement une perte en capital définitive depuis 2015, 0,17 M€ sur un projet de 2018, et tous les millésimes depuis 2019 affichent zéro. Cela coexiste avec 119 M€ en procédure judiciaire. Sur ce marché, les pertes ne sont constatées qu’à la toute fin d’un dénouement, ce qui peut prendre des années : une ligne de pertes à zéro alors qu’un neuvième de l’encours est devant un juge vous renseigne sur l’ordre comptable, pas sur les résultats. L’AMF a fait exactement cette remarque dans son étude d’octobre 2024 sur le financement participatif immobilier français, en citant des accroches marketing du type « 0 % de perte en capital » comme un problème.

• Le rendement de 9,95 % affiché en communication est calculé sur les seuls survivants et mélange une autre activité. La note de bas de page de la plateforme est explicite : le chiffre est un TRI moyen « calculé sur les financements alternatifs intégralement dénoués depuis 2015, au 30/04/2026, réalisés via le prestataire de financement participatif (dette immobilière) et/ou les fonds gérés par Clubfunding Asset Management ». Les opérations en défaut ou encore bloquées sont exclues par construction, et le chiffre mêle la plateforme régulée aux fonds de gestion d’actifs du groupe. Ce n’est pas le rendement réalisé sur l’ensemble des sommes prêtées via la plateforme.

• Aucune liquidité, un ticket élevé, un seul secteur dans un seul pays. Il n’y a pas de marché secondaire : le terme n’apparaît nulle part dans les conditions générales. Le ticket d’entrée est d’environ 1 000 € par projet, si bien qu’une position correctement répartie sur dix promoteurs ou plus demande 10 000 à 20 000 €, contre 10 € par prêt sur les plateformes baltes. Et chaque euro est exposé à la même chose, la promotion immobilière française, à un moment où le baromètre sectoriel publié par Forvis Mazars pour France FinTech en mars 2026 faisait état de 25 % à 30 % du nominal financé en retard de plus de six mois et de 20 % à 25 % en procédure collective, et résumait le marché ainsi : « un projet sur deux présente actuellement des difficultés significatives ».

Comment ça marche

1. Ouvrez un compte et passez les contrôles d’identité. Inscrivez-vous sur la plateforme et complétez le KYC (Know Your Customer, la vérification d’identité que tout acteur financier régulé doit effectuer), ainsi que les questions d’adéquation exigées par le règlement (UE) 2020/1503 pour les investisseurs non avertis.
2. Parcourez les offres obligataires en cours. Chaque page projet présente le promoteur, le montant recherché, le taux cible, la durée et les sûretés prises. ClubFunding ne publie pas de liste normalisée des types de sûretés ; le dispositif est décrit qualitativement, et une sûreté de second rang derrière une banque rapproche la position d’une dette mezzanine.
3. Souscrivez à partir d’environ 1 000 €, par prélèvement. Les collectes sont rapides : la plateforme annonce un délai de levée moyen d’une heure, ce qui signifie que les opérations populaires partent le jour même de leur ouverture.
4. Attendez. Les obligations sont remboursées in fine, c’est-à-dire que le capital et les intérêts arrivent ensemble à l’échéance, généralement 12 à 36 mois plus tard. Il n’y a aucun revenu intermédiaire ni aucune sortie anticipée.
5. Suivez le statut. Si le promoteur ne peut pas payer à temps, le projet passe par les catégories publiées : rééchelonné, en retard, procédure amiable, puis procédure judiciaire. ClubFunding agit comme représentant de la masse des obligataires et poursuit en justice les promoteurs défaillants et leurs cautions personnelles pour le compte des investisseurs, un rôle confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt du 6 mai 2026.

À qui s’adresse ClubFunding

ClubFunding convient à un investisseur qui comprend déjà le risque de la promotion immobilière française, dispose d’assez de capital pour répartir des tickets de 1 000 € sur au moins dix ou quinze promoteurs différents, et peut réellement laisser cet argent immobilisé trois ans ou plus, puisqu’une large part des projets en cours dépasse nettement leur échéance d’origine. Qui recherche une place régulée en Europe avec un long historique, un reporting détaillé et des coupons affichés à deux chiffres trouvera peu d’options mieux documentées en France. La qualité du reporting est la vraie raison de la choisir : vous pouvez voir ce que vous achetez.

Elle convient mal à qui débute avec de petits montants, à qui pourrait avoir besoin de récupérer son argent à une date connue, et à qui recherche de la diversification. Chaque position est le même pari sur le même cycle immobilier national. Elle convient également mal aux investisseurs qui supposent que le coupon est le rendement. Sur cette plateforme, une part significative de l’encours est en train de décider si elle remboursera, et la comptabilité ne donnera pas la réponse avant plusieurs années.

Comparé aux alternatives

ClubFunding vs Maclear. Ces deux plateformes sont proches sur le rendement affiché et très éloignées sur tout le reste. Maclear opère sous l’affiliation à un organisme d’autorégulation suisse, qui couvre la conformité anti-blanchiment et rien d’autre, sans système d’indemnisation des investisseurs et avec un processus de récupération du nantissement qui n’a pas été testé opérationnellement. ClubFunding relève d’un agrément AMF complet avec passeport européen, d’un reporting public de qualité trimestrielle et de onze ans d’histoire. Maclear prête dans plusieurs pays et secteurs européens ; ClubFunding est entièrement sur l’immobilier français. Le partage honnête : Maclear l’emporte sur la diversification des emprunteurs sous-jacents et sur la faiblesse du ticket d’entrée, ClubFunding l’emporte nettement sur la solidité réglementaire et sur la qualité de ce qu’elle publie. Aucune des deux n’offre d’indemnisation des investisseurs si la plateforme elle-même fait défaut.

ClubFunding vs Mintos. Mintos est la référence d’échelle, agréée comme entreprise d’investissement au titre de MiFID II en Lettonie, ce qui apporte une indemnisation des investisseurs jusqu’à 20 000 € si la plateforme gère mal les actifs des clients, un marché secondaire fonctionnel et un minimum de 50 €. L’agrément ECSPR de ClubFunding ne comporte aucun système d’indemnisation équivalent, aucun marché secondaire et un ticket vingt fois plus élevé. Là où ClubFunding est devant, c’est sur la transparence des actifs : vous connaissez le promoteur précis, l’immeuble précis et le dossier judiciaire précis. Sur Mintos, vous achetez une exposition au portefeuille d’un originateur de prêts. Si vous voulez de la liquidité et une barrière basse, Mintos. Si vous voulez voir l’actif réel derrière votre argent et acceptez de l’immobiliser, ClubFunding.

ClubFunding vs EstateGuru. C’est la comparaison la plus proche, car les deux sont des prêteurs immobiliers qui ont pris le même retournement. Le portefeuille d’EstateGuru s’est dégradé au point qu’environ 60 % était en recouvrement et que ses scores de sentiment public se sont effondrés. La tension de ClubFunding est réelle, mais la forme est différente : une part bien plus importante de ses projets est effectivement arrivée à terme et a remboursé (850 sur 1 469), son régulateur est une autorité nationale des marchés de premier rang plutôt qu’un agrément ECSP délivré par un petit superviseur, et son historique contentieux montre qu’elle poursuit activement les promoteurs et leurs cautions devant les tribunaux plutôt que d’accumuler passivement des dossiers de recouvrement. Les deux doivent être traitées comme des paris cycliques et illiquides sur la construction. ClubFunding est la mieux gérée des deux au vu des éléments actuels, ce qui est un critère peu exigeant et doit être lu comme tel.

Questions fréquemment posées

Que publie ClubFunding au sujet des défauts ? Pas un taux de défaut. Elle publie des chiffres absolus par statut : au 31 août 2026, sur 885,4 M€ d’encours, 194,4 M€ étaient sains, 218,9 M€ sur des échéanciers modifiés, 153,1 M€ en retard, 200 M€ en procédure amiable et 119 M€ en procédure judiciaire, avec 0,17 M€ de perte définitive reconnue depuis 2015. Le tableau suit le code de conduite de l’association professionnelle française, ce que la plateforme indique sur la page elle-même. Nous n’avons pas pu localiser de publication annuelle distincte du taux de défaut dans le format prescrit par le règlement délégué (UE) 2022/2119.

Le chiffre de 9,95 % est-il le rendement auquel je dois m’attendre ? Non. C’est un TRI moyen sur des opérations intégralement dénouées, au 30 avril 2026, et il intègre aussi des fonds gérés par la branche de gestion d’actifs du groupe. Les opérations en retard, en dénouement ou en justice n’y figurent pas. Le coupon contractuel moyen pondéré du propre tableau de la plateforme est de 10,57 % depuis 2015 et de 12,50 % sur les prêts de 2025, mais un coupon contractuel est une promesse, pas un résultat.

Quel est l’investissement minimum ? La page d’accueil annonce un investissement « à partir de 1 000 € ». Nous avons confirmé 1 000 € sur les offres en capital ; les pages projet des obligations immobilières exigent un compte, si bien que nous n’avons pas pu lire le chiffre à la source. D’autres produits du groupe ont des minimums différents, 200 € pour la SCPI et 2 500 € pour le produit de défiscalisation, donc ne supposez pas qu’un seul chiffre couvre tout.

Puis-je récupérer mon argent par anticipation ? Non. Il n’y a pas de marché secondaire. Votre capital est engagé jusqu’à ce que le promoteur rembourse, et au vu des chiffres actuels une part significative des projets dépasse leur échéance d’origine.

Qui possède ClubFunding et ses comptes sont-ils publics ? La plateforme, Clubfunding SAS, dépend de CF Group Holding, contrôlée par son président David Peronnin, avec Florac Investissements, Peninsula Capital, EMZ Partners et Bpifrance Investissement au capital à la suite d’une levée de 125 M€ en septembre 2022. Ni la plateforme ni la holding ne déposent de comptes publics, ce que les sociétés françaises peuvent légalement demander. Le chiffre d’affaires et la rentabilité ne sont donc pas vérifiables auprès du registre.

Conclusion

ClubFunding est la plateforme la plus transparente d’un marché sous tension, et c’est cette transparence qui doit vous faire réfléchir. L’agrément est réel, le régulateur est sérieux, l’historique est long et l’opérateur est bien capitalisé. Mais sur les propres chiffres d’août 2026 de la plateforme, environ un cinquième de l’encours suit ses conditions d’origine, un tiers est en procédure amiable ou judiciaire, et la ligne de pertes affiche toujours presque zéro parce que les dénouements immobiliers français prennent des années. Ce n’est pas un scandale, c’est le cycle du financement participatif immobilier français qui apparaît honnêtement dans le reporting. Traitez-la comme une poche petite, patiente et à haut risque, pour de l’argent dont vous n’aurez pas besoin à une date donnée, et non comme un produit de rendement.

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