Avis Housers - La licence est à jour, le portefeuille de prêts ne l’est pas

La première plateforme espagnole de financement participatif immobilier, en activité depuis 2015 et titulaire d’une autorisation CNMV en vigueur au titre du règlement européen sur le financement participatif. C’est aussi la plateforme au passif le plus lourd du marché espagnol : deux amendes de la CNMV, une amende du régulateur italien confirmée en appel, une procédure pénale ouverte à l’initiative de huit investisseurs, un opérateur qui indique dans ses propres comptes dépendre du soutien de ses actionnaires pour poursuivre son activité, et un portefeuille récent dont environ 60 % des sommes prêtées depuis 2023 ont dépassé leur date d’échéance. En décembre 2025, la société a changé de dénomination sociale pour devenir Crowpire, S.L. Le nom a changé ; l’entité, le numéro de registre et les engagements, non.

Faits rapides : Fondée en 2015 · Madrid, Espagne · registre CNMV des prestataires de services de financement participatif n° 13, avec effet au 10 novembre 2023 (auparavant PFP n° 20 depuis le 2 juin 2017) · entité juridique CROWPIRE, S.L., NIF B87269999 (anciennement Housers Global Properties, S.L.) · 148,6 M€ de capital collecté auprès du public depuis 2015 · minimum de 300 € par projet · campagnes ouvertes au 2 septembre 2026 : aucune

En un coup d’œil

Qu’est-ce que Housers en 60 secondes

Housers est une plateforme espagnole sur laquelle des investisseurs particuliers prêtent de l’argent à des promoteurs immobiliers. Vous engagez à partir de 300 €, le promoteur contracte un prêt garanti par une hypothèque de premier rang sur le bien, et vous êtes censé percevoir des intérêts trimestriels et récupérer votre capital sous 12 à 36 mois. La plateforme est autorisée par la CNMV, le régulateur espagnol des marchés financiers, au titre du règlement européen sur le financement participatif, et la CNMV la supervise directement. Housers a également commercialisé d’autres produits : des prises de participation dans des sociétés immobilières de 2015 à 2017, et des prêts participatifs de 2017 à 2019, tous deux arrêtés. En décembre 2025, la société s’est rebaptisée Crowpire, S.L., et en février 2026 elle a annoncé une relance sous une nouvelle direction. Au 2 septembre 2026, le site public porte toujours la marque Housers, mentionne encore l’ancienne entité juridique dans son pied de page, et n’affiche aucune campagne ouverte à l’investissement.

Points forts

• L’autorisation est réelle, en vigueur et directement supervisée. Le registre de la CNMV mentionne CROWPIRE, S.L., NIF B87269999, comme prestataire de services de financement participatif numéro 13, avec effet au 10 novembre 2023 au titre du règlement (UE) 2020/1503. Nous avons vérifié cette entrée le 2 septembre 2026 : elle est active, elle n’a été ni retirée ni suspendue, et une recherche du terme « Housers » dans la base des avertissements de la CNMV ne renvoie aucun résultat. Cela compte, car une grande partie de l’histoire du secteur est faite de plateformes qui n’ont jamais été autorisées du tout. Housers est passée de l’ancien régime espagnol PFP (registre n° 20, délivré le 2 juin 2017) au régime européen sans interruption.

• La publication du portefeuille de prêts est d’une granularité inhabituelle, et elle n’est pas flatteuse pour la société. La page housers.com/es/estadisticas-legacy publie, millésime par millésime et produit par produit, le capital financé, le capital restitué, le capital restructuré, le capital arrivé à échéance impayé, la perte en capital constatée, les montants encore en recouvrement et le taux de rendement interne servi. La plupart des concurrents publient un seul chiffre de défaut en vitrine et rien d’autre. Housers publie les chiffres qui rendent ce chiffre de vitrine difficile à défendre, ce qui constitue un vrai point à son crédit, même si ce que ces chiffres montrent est mauvais.

Points de vigilance

• Environ 60 % des sommes prêtées depuis 2023 ont dépassé leur date d’échéance. D’après le propre tableau par millésime du portefeuille hypothécaire de la plateforme : 28 961 500 € ont été financés sur les millésimes 2023, 2024, 2025 et 2026, dont 17 354 000 € sont enregistrés en « capital vencido », c’est-à-dire échu et impayé. Soit 59,9 %. En ajoutant les 2 670 000 € enregistrés comme restructurés, on arrive à 69,1 % du portefeuille récent en retard ou renégocié. Ces deux pourcentages sont un calcul CrowdIndex sur les chiffres publiés par la plateforme, et non un chiffre publié par Housers. Le même tableau affiche un rendement servi de 0,00 % sur les millésimes 2025 et 2026. Nous ne pouvons pas exclure que certains montants « vencido » aient depuis été recouvrés, mais le tableau comporte une colonne distincte « capital devuelto », ce qui laisse penser que non.

• Le taux de défaut mis en avant ne décrit pas le même portefeuille. La page de statistiques publie une « Tasa de impago 13,25 % », dérivée de 3 385 000 € d’impayés rapportés à 25 551 500 € financés sur 87 projets. Cette cohorte n’est réconciliée nulle part sur le site avec les 131 ou 133 projets adossés à une hypothèque, ni avec le total hypothécaire de 41,5 M€, ni avec les 28,96 M€ financés depuis 2023. Le chiffre de 13,25 % et le tableau par millésime ne peuvent pas être simultanément un résumé honnête de la même activité de prêt. L’investisseur qui ne lit que le tableau de bord voit 13,25 % ; celui qui lit le tableau situé à deux clics voit une majorité des prêts récents en retard.

• Nous n’avons trouvé aucune publication au titre de l’article 20, et par construction un quart du portefeuille historique n’aurait jamais pu être couvert par une telle publication. L’article 20 du règlement (UE) 2020/1503 impose à une plateforme autorisée de publier chaque année les taux de défaut des projets qu’elle a proposés sur au moins les 36 mois précédents, calculés selon la méthode du règlement délégué (UE) 2022/2115. Nous avons parcouru les pages de statistiques, la page de statistiques historiques, les pages d’information aux investisseurs, la brochure tarifaire et la liste de documents du pied de page, et n’avons rien trouvé qui fasse référence à l’article 20, au règlement délégué, à une période de référence de 36 mois ou à une méthodologie déclarée. Par ailleurs, l’article 20 s’applique aux offres de prêt. Le portefeuille historique en capital de Housers (19,65 M€, 2015 à 2017) et son portefeuille de prêts participatifs (21,30 M€, 2017 à 2019) sortent de son champ par définition. Cela représente 40,95 M€ sur environ 148,6 M€ de capital collecté auprès du public, soit environ 28 % de tout ce qui a été levé sur la plateforme - là encore notre calcul - qu’aucune obligation de publication de taux de défaut n’atteindrait jamais. La quasi-totalité des 40,2 M€ encore « en recouvrement » se trouve précisément dans ces deux portefeuilles historiques.

• Deux amendes de la CNMV, dont une seule a été annulée - sur un point de droit, pas sur les faits. En septembre 2019, la CNMV a publié trois sanctions totalisant 215 000 € (BOE-A-2019-13701, 26 septembre 2019) : 90 000 € pour un manquement grave et répété au devoir de neutralité et à l’obligation d’agir au mieux des intérêts du client dans la présentation des rendements, des frais, des risques et des avertissements ; 75 000 € pour l’exercice d’activités non couvertes par son autorisation ; et 50 000 € pour la publication d’un projet ne remplissant pas les conditions légales. Nous n’avons pas pu établir si cette sanction a été contestée en justice, et nous n’affirmons pas qu’elle l’a été. En novembre 2021, la CNMV a publié une seconde amende, unique, de 130 000 € pour un manquement très grave portant sur des activités hors autorisation ainsi que sur les règles de neutralité et de conflits d’intérêts (BOE-A-2021-18970, 18 novembre 2021). Cette seconde amende a été annulée par l’Audiencia Nacional, chambre du contentieux administratif, troisième section, le 7 février 2024 (recours 2044/2021). Le motif compte : la Ley 18/2022 a abrogé la partie de la Ley 5/2015 sur laquelle reposaient les griefs, et la juridiction a appliqué rétroactivement le régime postérieur plus favorable, jugeant que les faits n’étaient plus punissables. La juridiction s’est expressément abstenue d’examiner si les faits avaient eu lieu. Nous n’avons pas pu confirmer si la CNMV a porté l’affaire devant le Tribunal Supremo.

• Le régulateur italien a sanctionné la plateforme et a gagné en appel. La CONSOB, le régulateur italien des marchés financiers, a suspendu l’offre de Housers aux résidents italiens en décembre 2017 (delibera 20242), l’a interdite en mars 2018 (delibera 20345, faisant état de 775 investisseurs italiens et de 1 308 727 € collectés sur 30 projets), puis en novembre 2019 a infligé à la société une amende de 100 000 € (delibera 21156), à la fois pour une offre au public réalisée sans prospectus entre juillet 2017 et mars 2019 et pour l’avoir poursuivie au mépris de l’ordre de suspension de la CONSOB pendant quinze mois. Housers a contesté. Les comptes audités 2024 de la société elle-même indiquent que la Corte d’Appello di Roma a rejeté le recours et confirmé la sanction, avec intérêts et dépens. C’est la seule mesure de sanction contre Housers qui soit passée devant un juge et y ait survécu.

• Un opérateur qui indique dans ses propres comptes dépendre du soutien de ses actionnaires pour continuer. Les comptes de l’exercice 2024 publiés par la société font apparaître un chiffre d’affaires de 878 902 €, une perte de l’exercice de 1 181 526 €, des pertes accumulées de 10 159 869 €, des capitaux propres de 110 502 € et une trésorerie de 92 013 €, avec un fonds de roulement négatif. La note 2.3 précise que les comptes sont établis en continuité d’exploitation en s’appuyant sur le soutien reçu des actionnaires de la société mère, que les dirigeants qualifient d’« imprescindible » (indispensable) pour que la société poursuive normalement son activité. La perte de 1,18 M€ a dépassé les 728 687 € injectés cette année-là. Ces mêmes comptes font état d’un prêt de 117 000 € consenti par la plateforme à sa propre société mère à 3 %, accordé par une filiale détenant 92 013 € de trésorerie. Le type d’opinion d’audit sur ces comptes 2024 fait partie de nos points en suspens et ne doit pas être présumé sans réserve.

• Des investisseurs sont devant les tribunaux, et la société le divulgue. Les comptes de l’exercice 2024 mentionnent notamment : la procédure DP 1935/2021 devant le juge d’instruction n° 50 de Madrid, engagée par huit investisseurs pour escroquerie, toujours ouverte, le cofondateur Antonio Brusola Valls ayant été entendu le 17 décembre 2024 ; la procédure DP 189/2023, engagée par vingt-sept investisseurs pour association illicite, escroquerie, faux en écriture et falsification de comptes annuels, classée par une décision définitive de non-lieu ; et la procédure PV 1903/2023, action d’un investisseur pour manquement au devoir d’information, que les comptes présentent comme tranchée en faveur de l’investisseur. Par ailleurs, une association d’investisseurs lésés inscrite au registre national espagnol des associations est active depuis 2020, et des médias espagnols nommément identifiés, dont idealista et El Confidencial Digital, ont rapporté des plaintes pénales déposées en 2020 concernant notamment les projets Santa Eulalia et La Boladilla Village. Ces dépôts de 2020 sont des allégations d’investisseurs dont nous n’avons pas pu suivre l’issue au-delà de juillet 2020, et toutes les affaires pénales espagnoles dont l’issue est traçable se sont jusqu’ici soldées par un non-lieu. La position affichée de la société est que ce sont les promoteurs, et non la plateforme, qui répondent des prêts.

• Aucun projet ouvert, aucune liquidité, et des frais mensuels pour patienter. Le 2 septembre 2026, la page des opportunités affichait zéro projet en cours de financement ou à venir, contre 77 financés, 54 clôturés et 2 non financés. Le marché secondaire, un mécanisme de cession de droits de créance, a enregistré 2 084 € de volume en 2023 et 0 € en 2024, 2025 et 2026 ; il n’existe pas de page publique de place de marché ni de mode d’emploi pour vendre. Dans le même temps, des frais mensuels de 2,50 € s’appliquent aux comptes présentant un solde sans investissement récent, et la grille tarifaire autorise des frais de mise en place pouvant atteindre 10 % du montant investi ainsi que des frais de recouvrement pouvant atteindre 20 % des sommes réclamées à un promoteur défaillant. Le propre tableau de bord de Housers indique une durée finale moyenne de 18 mois contre 12 mois prévus.

Comment ça marche

1. Inscrivez-vous et passez le test du caractère approprié. En tant que prestataire de financement participatif autorisé, la plateforme doit évaluer si le produit vous convient, vous avertir si vous investissez plus de 1 000 € ou 5 % de votre patrimoine net, et vous accorder un délai de réflexion de quatre jours avant que votre engagement ne devienne ferme.
2. Alimentez votre compte. Par virement bancaire, les paiements par carte étant plafonnés à 5 000 €. Les fonds sont conservés sur des portefeuilles cantonnés chez Lemonway, un établissement de paiement français, et non par la plateforme elle-même.
3. Choisissez un projet - lorsqu’il y en a. Le produit actuel est un prêt à taux fixe à un promoteur, garanti par une hypothèque de premier rang à moins de 70 % de quotité de financement, noté par l’expert externe Gloval, avec un minimum de 300 €. Il n’y a pas d’investissement automatique. Au 2 septembre 2026, aucun projet n’était ouvert.
4. Percevez des intérêts trimestriels, si le promoteur paie. Les intérêts sont trimestriels et le capital est exigible à l’échéance, généralement de 12 à 36 mois. Les frais sont déduits de ce que vous percevez, et non facturés d’avance.
5. Attendez, car il n’existe pas de sortie praticable. Le mécanisme de cession de droits de créance n’a enregistré aucun volume depuis 2023. La plateforme indique sans détour que la récupération de votre investissement avant le terme du contrat de prêt n’est pas assurée. Si un promoteur manque l’échéance, le recouvrement passe par l’hypothèque et par un agent de recouvrement qui prélève une part des sommes récupérées.

À qui s’adresse Housers

Au vu des éléments que nous avons réunis, nous ne pensons pas qu’il existe un profil d’investisseur particulier pour lequel cette plateforme soit aujourd’hui le bon choix, et nous n’allons pas en inventer un. Il n’y a aucun projet ouvert dans lequel investir, si bien que la question immédiate ne se pose même pas. Si de nouveaux projets ouvrent dans le cadre de la relance Crowpire, l’argument en faveur de l’attente est simple : le propre tableau par millésime de la plateforme montre une majorité de prêts récents au-delà de leur échéance, les comptes de l’opérateur décrivent une dépendance à l’argent des actionnaires pour la continuité d’exploitation, et la relance promise est pilotée par un directeur général nommé en février 2026 qui, selon la presse de l’époque, n’était pas encore actionnaire. Aucun de ces points n’est irrémédiable, et tous sont vérifiables dans six ou douze mois.

Les personnes qui ont le plus besoin de cette page sont celles qui détiennent déjà des positions. Pour vous, voici les points concrets. Le changement de nom pour Crowpire est un changement de nom : même personne morale, même numéro de registre, mêmes obligations, donc vos contrats sont inchangés. Le sort de votre capital dépend de promoteurs individuels, pas de la marque. Le tableau par millésime donne l’image honnête de l’état du portefeuille ; les 13,25 % affichés, non. Conservez chaque document. Si vous estimez qu’un projet précis vous a été vendu de manière trompeuse, notez que les propres comptes de la société font état d’une action d’investisseur pour manquement au devoir d’information tranchée en faveur de l’investisseur, et envisagez de prendre un conseil juridique espagnol sur votre situation propre plutôt que d’agir sur la base d’un consensus de forum.

Comparé aux alternatives

Housers vs Maclear. Le point intéressant ici est que la comparaison réglementaire va exactement dans le sens inverse de la comparaison de risque. Housers détient une autorisation CNMV complète au titre du règlement européen sur le financement participatif et est supervisée directement par un régulateur national des marchés financiers. Maclear opère sous une affiliation suisse à un organisme d’autorégulation, qui couvre la conformité anti-blanchiment et constitue un périmètre bien plus étroit ; elle ne comporte aucun système d’indemnisation des investisseurs, et son processus de récupération du nantissement n’a pas été éprouvé lors d’un véritable défaut. Sur le papier, Housers a la licence la plus solide. En pratique, Housers a l’historique de sanctions documenté, une amende italienne confirmée en appel, un portefeuille récent majoritairement en retard et un opérateur qui vit sous perfusion actionnariale. La leçon vaut d’être retenue pour toutes les autres fiches de ce site : une licence vous dit qui surveille, pas si les prêts sont remboursés.

Housers vs Mintos. Mintos est la référence d’échelle : une décennie d’activité, un agrément d’entreprise d’investissement MiFID II avec une indemnisation des investisseurs jusqu’à 20 000 €, des dizaines d’originateurs de prêts indépendants et un marché secondaire fonctionnel avec un vrai volume quotidien. Housers n’a aucun de ces quatre éléments. La différence la plus nette porte sur la liquidité. Sur Mintos, vous pouvez normalement céder une position ; sur Housers, le mécanisme de cession n’a enregistré aucun volume depuis 2023 et la plateforme vous dit franchement qu’une récupération anticipée n’est pas assurée. La deuxième différence la plus nette porte sur la diversification : Mintos répartit entre originateurs et pays, alors que Housers se concentre sur la promotion immobilière espagnole, où l’ensemble du portefeuille suit un seul marché.

Housers vs EstateGuru. C’est la comparaison la plus proche et la plus utile, car les deux plateformes sont des prêteurs immobiliers de longue date qui se sont heurtés au même mur. EstateGuru est autorisée au titre du règlement européen sur le financement participatif par le régulateur estonien, a prêté environ 939 M€ depuis 2014, et voit une large part de son portefeuille en recouvrement plutôt que performante. Housers est plus petite, avec environ 148,6 M€ de capital collecté auprès du public depuis 2015, et se trouve dans un état comparable : environ 40,2 M€ encore en recouvrement et environ 60 % du portefeuille 2023 à 2025 au-delà de son échéance, selon notre calcul. Ce qui les distingue, c’est l’historique de sanctions et l’assise de la société. EstateGuru n’a pas été sanctionnée par deux régulateurs nationaux ; Housers l’a été, et a perdu l’affaire italienne en appel. L’opérateur d’EstateGuru ne dépose pas des comptes qualifiant le soutien des actionnaires d’indispensable à la continuité ; celui de Housers, si. Les deux appellent à la prudence ; Housers est la plus alarmante des deux.

Bilan sur les concurrents. Housers figure au bas du classement CrowdIndex non pas parce qu’elle n’a pas de licence, mais parce qu’elle en a une et que les chiffres qui la sous-tendent restent mauvais. Tout ce qui figure dans les paragraphes ci-dessus provient soit d’un registre de régulateur, soit d’une décision de justice, soit d’un avis de sanction publié au BOE, soit des comptes audités de la société, soit des propres tableaux de portefeuille de la société.

Questions fréquemment posées

Housers est-elle toujours autorisée, et est-elle toujours en activité ? Oui pour la première question, en partie pour la seconde. Nous avons vérifié le registre de la CNMV le 2 septembre 2026 : CROWPIRE, S.L., NIF B87269999, y figure comme prestataire de services de financement participatif numéro 13, avec effet au 10 novembre 2023, et l’autorisation n’a été ni retirée ni suspendue. La plateforme publique housers.com fonctionne et ses données de portefeuille sont à jour. Mais aucun projet n’était ouvert à l’investissement à cette date : 77 financés, 54 clôturés, 2 non financés, et zéro en cours de financement ou à venir.

Crowpire est-elle une société différente de Housers ? Non. C’est la même personne morale sous un nouveau nom. Même numéro fiscal (B87269999), même adresse à Madrid, même inscription au Registro Mercantil, même numéro de registre CNMV 13. Le changement de nom a été enregistré le 22 décembre 2025 et la relance annoncée en février 2026. Rien dans ce changement ne remet à zéro les obligations envers les investisseurs existants, et rien n’efface l’historique décrit ci-dessus.

Housers a-t-elle été sanctionnée par des régulateurs ? Oui, dans deux pays. La CNMV espagnole a publié des sanctions de 215 000 € en septembre 2019 et une amende supplémentaire de 130 000 € en novembre 2021, toutes deux au journal officiel de l’État. L’amende de 2021 a été annulée par l’Audiencia Nacional le 7 février 2024, mais au motif qu’une loi postérieure avait supprimé l’infraction et que le régime plus favorable s’appliquait rétroactivement - la juridiction ne s’est pas prononcée sur la matérialité des faits. La CONSOB italienne a suspendu, puis interdit, l’offre aux résidents italiens en 2017 et 2018 et a infligé à la société une amende de 100 000 € en novembre 2019, amende confirmée en appel par la Corte d’Appello di Roma.

Des investisseurs sont-ils en procès, et quelqu’un a-t-il obtenu gain de cause ? Les deux. Les propres comptes audités 2024 de la société font état d’une procédure pénale ouverte engagée par huit investisseurs pour escroquerie devant le juge d’instruction n° 50 de Madrid, d’une seconde procédure engagée par vingt-sept investisseurs classée par une décision définitive de non-lieu, et d’une action civile pour manquement au devoir d’information tranchée en faveur de l’investisseur. Au-delà, des médias espagnols nommément identifiés ont rapporté d’autres plaintes pénales déposées en 2020 par une association d’investisseurs ; ce sont des allégations d’investisseurs, et nous n’avons pas pu suivre leur issue au-delà de juillet 2020.

Que publie Housers sur les défauts et les pertes ? Une « tasa de impago » affichée à 13,25 % sur sa page de statistiques, et un tableau bien plus détaillé, millésime par millésime, sur sa page de statistiques historiques. Les deux ne concordent pas : le tableau détaillé montre qu’environ 60 % des sommes prêtées depuis 2023 ont dépassé leur date d’échéance, selon notre propre calcul à partir de ses chiffres. Nous n’avons trouvé aucune publication satisfaisant à l’article 20 du règlement européen sur le financement participatif, qui impose une publication annuelle des taux de défaut couvrant au moins 36 mois selon une méthode prescrite. Notez aussi que l’article 20 vise les offres de prêt : les portefeuilles historiques en capital et en prêts participatifs de la plateforme, soit environ 28 % de tout ce qu’elle a jamais levé, resteraient de toute façon hors du champ d’une telle publication.

Conclusion

Housers est ce cas rare où la licence tient la route et où presque rien d’autre ne tient. L’autorisation CNMV est en vigueur et directement supervisée, et la plateforme publie un portefeuille de prêts plus détaillé que la plupart de ses concurrents. Ce que ce portefeuille montre, c’est qu’environ 60 % des sommes prêtées depuis 2023 ont dépassé leur échéance, que les millésimes 2025 et 2026 n’ont rien servi, et qu’environ 40,2 M€ restent en recouvrement. Autour de cela se trouvent deux dossiers de sanction de la CNMV, une amende italienne confirmée en appel, une procédure pénale ouverte engagée par huit investisseurs, un opérateur dont les propres comptes qualifient le soutien des actionnaires d’indispensable, aucun projet ouvert et aucune sortie fonctionnelle. Le changement de marque pour Crowpire change le nom sur la porte et rien derrière. Notre position est d’attendre : laissons la relance produire une année complète de nouveaux prêts, une publication au titre de l’article 20, et des comptes 2025 et 2026 qui tiennent debout par eux-mêmes, puis réévaluons.

Vérifiez vous-même l’autorisation en vigueur dans le registre CNMV des prestataires de services de financement participatif avant d’agir sur la base de quoi que ce soit figurant sur cette page.

Divulgation d’affiliation. CrowdIndex perçoit une commission lorsque des lecteurs s’inscrivent à certaines plateformes via les liens de cette page. Nous n’avons aucune relation commerciale avec Housers ou Crowpire et ne percevons rien sur cette page. Le classement de Housers sur CrowdIndex repose sur les critères éditoriaux documentés sur notre page Méthodologie. Capital à risque. Rien ici ne constitue un conseil en investissement.