Recensione Walliance - la voce delle perdite è pubblicata, e non è zero

È la più antica piattaforma italiana di crowdfunding immobiliare, attiva dal 2017, autorizzata da Consob ai sensi del regolamento europeo sul crowdfunding e operante in Francia con il passaporto. È anche, sulla base degli elementi che siamo riusciti a raccogliere, la piattaforma più trasparente del suo gruppo di pari nazionale: pubblica il tasso di insolvenza previsto dall’articolo 20 e riporta una voce esplicita di insolvenza definitiva che indica due progetti e 1.406.102 EUR, anziché lo zero che mostrano quasi tutti gli altri. È proprio questa franchezza a rendere possibile ciò che questa recensione sta per dirLe. Secondo i numeri della stessa Walliance, 56,8 milioni di EUR, poco più di un quarto di ogni euro mai raccolto, si trovano in progetti in ritardo di oltre tre mesi, e 39,5 milioni di EUR sono in procedure di recupero o contenzioso.

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Fatti rapidi: Fondata nel 2016, primo progetto nel 2017 · Trento, Italia · Autorizzazione ECSP Consob, delibera 22878 dell’08.11.2023 · 206.870.771 EUR su 207 progetti · 130.182.948 EUR rimborsati · 9.105 investitori · Minimo 500 EUR · Tutti i dati al 30.06.2026

In Sintesi

Cos’è Walliance in 60 secondi

Walliance mette in contatto investitori retail con sviluppatori immobiliari italiani e francesi. Lei sceglie un singolo progetto, investe a partire da 500 EUR e riottiene il denaro con un rendimento quando lo sviluppo viene venduto o rifinanziato. Ciò che rende Walliance insolita è che offre tre forme giuridiche diverse della stessa esposizione. In un’operazione equity Lei sottoscrive quote della società che possiede il progetto, quindi è in parte proprietario e sia il guadagno sia la perdita seguono l’esito, senza tasso d’interesse e senza promessa di rimborso. In un’operazione obbligazionaria o di prestito Lei è un creditore con un tasso dichiarato e una data di rimborso. Il sessantadue per cento del capitale raccolto da Walliance è equity, e questo conta più di qualsiasi altro singolo dato di questa recensione. Il denaro è vincolato per tutta la durata del progetto, non esiste un mercato secondario e non esiste alcun sistema di indennizzo degli investitori.

Punti di forza

• Pubblica il tasso di insolvenza regolamentare, cosa che quasi nessun concorrente italiano fa. L’articolo 20 del Regolamento (UE) 2020/1503, con il metodo fissato dal Regolamento delegato (UE) 2022/2115, impone a una piattaforma di crowdfunding di comunicare un tasso di insolvenza annuo sui prestiti che ha offerto, su finestre di dodici mesi non sovrapposte. Walliance lo pubblica, ne descrive il metodo, e il numero non è lusinghiero: 0,00% per il 2023, 0,00% per il 2024, 20,00% per il 2025, un prestito in default su cinque nella finestra, una media triennale del 6,69% e un’attesa dichiarata del 30,00% per la classe AA nel 2026. Pubblicare la propria previsione di un tasso di insolvenza in crescita non è qualcosa che una piattaforma fa per caso.

• Riporta una vera cifra di perdita definitiva invece di uno zero. La tabella di stato nella pagina delle statistiche contiene una riga intitolata “di cui in default definitivo”: due progetti, 1.406.102 EUR, entrambi equity. Tra le piattaforme immobiliari francesi e italiane di questo indice, la voce delle perdite o è del tutto assente oppure indica zero mentre un quarto del portafoglio è in procedura. Walliance è l’eccezione. Il numero è piccolo rispetto al portafoglio, e crescerà, ma esiste.

• La tabella di stato è abbastanza dettagliata da poterci discutere sopra. I progetti sono suddivisi per strumento e poi per stato: finanziati, in corso, di cui in ritardo di oltre tre mesi, di cui in procedure di recupero o contenzioso, parzialmente rimborsati, conclusi e rimborsati, e di cui in ritardo al momento della conclusione. È un livello di dettaglio sugli stati superiore a quello pubblicato da qualsiasi altra piattaforma italiana che abbiamo esaminato, ed è ciò che rende possibile l’aritmetica della sezione successiva.

• Un’autorizzazione Consob autentica e un vero passaporto transfrontaliero. La delibera 22878 dell’08.11.2023 copre entrambi i rami del regime ECSP, la facilitazione di prestiti e il collocamento di valori mobiliari. L’AMF registra Walliance Group S.p.A. nella propria white list come autorizzata a prestare servizi di crowdfunding in Francia in libera prestazione di servizi dal 25.11.2023. Secondo il report sul crowdinvesting del Politecnico di Milano è una delle sole tre piattaforme italiane che operano in modo transfrontaliero.

• Le commissioni sono allineate in modo insolitamente virtuoso. Non c’è commissione di sottoscrizione, né di gestione, né di conto. Walliance applica una success fee dell’1,00% sull’importo investito al momento del rimborso, e solo se il rendimento finale annualizzato raggiunge la stima pubblicata nella scheda contenente le informazioni chiave sull’investimento del progetto. La sua pagina sulle commissioni dichiara che non si applica alcuna commissione se l’investimento non produce le proiezioni inizialmente stimate. Il portafoglio elettronico Mangopay è gratuito da mantenere e gratuito da ricaricare tramite bonifico bancario, con una commissione di prelievo di 1 EUR dal 01.12.2025.

Aspetti da monitorare

• Secondo la nostra aritmetica, il 27% di ogni euro mai raccolto si trova in un progetto in ritardo di oltre tre mesi. Walliance pubblica i valori assoluti e lascia la divisione al lettore, quindi questa è aritmetica di CrowdIndex sui numeri di Walliance, non un’informativa di Walliance. Degli 87,3 milioni di EUR ancora in corso, 56,8 milioni sono in ritardo di oltre tre mesi, ossia il 65% del capitale attivo e il 27% dei 206,9 milioni di EUR mai finanziati. Per numero, 48 dei 79 progetti attivi sono in ritardo. 39,5 milioni di EUR, pari al 19% di tutto ciò che è stato mai finanziato e al 45% del capitale attivo, sono in procedure di recupero o contenzioso.

• Le difficoltà sono concentrate su equity e obbligazioni, dove si trova l’87% del denaro. Di nuovo aritmetica nostra: del capitale obbligazionario attivo, 23,0 milioni di EUR su 25,5 milioni sono in ritardo di oltre tre mesi, ossia il 90%, coprendo 30 dei 36 progetti obbligazionari attivi. Del capitale equity attivo, 31,7 milioni di EUR su 42,0 milioni sono in ritardo, ossia il 75%. Il capitale prestiti attivo è il più pulito, con 2,2 milioni di EUR su 19,8 milioni, ossia l’11%. Il tasso di insolvenza ai sensi dell’articolo 20 che Walliance è obbligata a pubblicare copre solo i prestiti, quindi l’informativa regolamentare misura per costruzione il terzo più piccolo e più sano del portafoglio.

• “Conclusi e rimborsati” include uscite in perdita e uscite in ritardo. Il centro assistenza della stessa Walliance definisce un progetto come completato quando il rimborso è avvenuto, e precisa tra parentesi che ciò include il rimborso parziale in operazioni terminate con una perdita in conto capitale. Le due insolvenze definitive stanno dentro i 127 progetti conclusi, non fuori. Secondo la nostra aritmetica, 28 di quei 127 progetti conclusi, per 53,9 milioni di EUR ossia il 46% del capitale concluso, erano in ritardo di oltre tre mesi al momento della chiusura. Un titolo che dice 127 progetti conclusi e rimborsati sta facendo un gran lavoro.

• Equity significa che la perdita può essere totale, e la maggior parte del portafoglio è equity. In un’operazione equity non esiste obbligo di rimborso, ed è precisamente per questo che l’articolo 20 la esclude dal calcolo del tasso di insolvenza. Entrambe le insolvenze definitive di Walliance sono equity. Un investitore che legge il TAEG del 12,64% sui prestiti dovrebbe avere chiaro che solo il 13% del capitale della piattaforma è in quello strumento.

• La homepage contraddice il documento delle statistiche, in tre modi. Un blocco dice oltre 175 milioni di euro investiti, oltre 90 milioni di euro rimborsati e oltre 100.000 utenti registrati. Un altro dice 50 progetti finanziati e 179 milioni di EUR raccolti. Un terzo dice ROI 9,19%, 109 milioni di EUR investiti e oltre 70.000 utenti. Nessuno è datato e nessuno coincide con i 206,9 milioni di EUR, i 130,2 milioni di EUR e i 9.105 investitori del documento delle statistiche. Utenti registrati e investitori sono metriche diverse, ma le cifre di raccolta e di rimborso no.

• La vicenda della licenza SIM va corretta, anche nei nostri materiali più vecchi. Walliance ha detenuto un’autorizzazione da impresa di investimento (SIM) dall’08.11.2023, con il divieto di detenere in qualsiasi momento denaro o strumenti della clientela, e non l’ha mai esercitata. Ha chiesto di rinunciare alla licenza nell’ottobre 2024 ed è stata cancellata dall’albo delle SIM il 17.04.2025, cambiando contestualmente denominazione da Walliance SIM S.p.A. a Walliance Group S.p.A. Oggi non esiste alcuna doppia licenza e non esiste alcun sistema di indennizzo degli investitori. Le pagine pubbliche di Walliance che la descrivono come autorizzata da Consob e dalla Banca d’Italia sono imprecise: Consob autorizza, la Banca d’Italia viene sentita.

Come funziona

1. Si registri e completi le verifiche d’identità. Apra un conto su walliance.eu e superi il KYC (Know Your Customer, la verifica dell’identità antiriciclaggio) più il questionario di appropriatezza richiesto dal regime ECSP.
2. Alimenti il portafoglio. Il denaro è detenuto in un portafoglio elettronico Mangopay. Le ricariche tramite bonifico bancario sono gratuite, quelle con carta no, e i prelievi costano 1 EUR da dicembre 2025.
3. Scelga un progetto e uno strumento. Ogni offerta è accompagnata da una scheda contenente le informazioni chiave sull’investimento, da un business plan e da una classe di rischio dichiarata. Legga se sta acquistando equity, un’obbligazione o un prestito, perché i tre si comportano in modo completamente diverso quando un progetto va male. Minimo 500 EUR.
4. Aspetti. Il capitale è vincolato finché lo sviluppo non è completato e non esce. Non esiste un mercato secondario sulla piattaforma. L’unica uscita anticipata documentata è un trasferimento negoziato privatamente tramite Directa SIM, riservato alle persone fisiche residenti in Italia e all’equity in società a responsabilità limitata italiane, al costo di 15 EUR di attivazione più 30 EUR per progetto più 5 EUR per un certificato.
5. Venga rimborsato, oppure aspetti ancora. Alla chiusura riceve il capitale più l’eventuale rendimento, e Walliance trattiene l’1,00% dell’importo investito solo se il rendimento finale annualizzato ha raggiunto la stima pubblicata. Se il progetto è in ritardo, passa attraverso i secchielli del ritardo e poi delle procedure che può vedere nella tabella delle statistiche.

Per chi è adatta Walliance

Walliance è adatta a un investitore che vuole specificamente esposizione allo sviluppo immobiliare italiano e francese, che capisce la differenza tra possedere una fetta di una società di progetto e prestarle denaro, che può lasciare il denaro fermo ben oltre la durata pubblicizzata e che legge una tabella di stato prima di investire. La franchezza è la ragione per sceglierla rispetto a un concorrente: una piattaforma che pubblica un tasso di insolvenza del 20% e una vera cifra di perdita Le sta mostrando la forma del rischio anziché nasconderla, e la struttura commissionale non si ripaga da sola a meno che l’operazione non renda come promesso.

È una scelta sbagliata per chi ha bisogno di liquidità, poiché non esiste un mercato secondario e l’alternativa è ristretta e a pagamento. È una scelta sbagliata come prima posizione P2P, perché lo strumento maggioritario è l’equity, dove un esito negativo non è una cedola in ritardo ma una quota perduta. Ed è una scelta sbagliata per chi cerca una copertura regolamentare del tipo sistema di indennizzo: l’autorizzazione ECSP non ne comporta alcuno, e la licenza SIM esistita per breve tempo è stata rinunciata senza essere mai usata.

Confronto con le alternative

Walliance vs. Maclear. Vigilanza diversa, portafogli diversi, e un raro caso in cui la piattaforma meglio posizionata è indietro sui documenti. Maclear è al numero 3 su 44 (8,4/10) contro Walliance al numero 15 (6,6/10). Walliance detiene una piena autorizzazione Consob ai sensi del regolamento europeo sul crowdfunding con vigilanza diretta e un tasso di insolvenza pubblicato ai sensi dell’articolo 20. Maclear opera sotto l’iscrizione a un’organizzazione svizzera di autoregolamentazione, che copre soltanto gli obblighi antiriciclaggio, non è vigilanza da impresa di investimento e non comporta alcun sistema di indennizzo. Su vigilanza e informativa Walliance è chiaramente avanti. Sul portafoglio il confronto si ribalta: Maclear presta in diversi paesi europei contro garanzie di PMI a tassi vicini al 14% con uno storico finora pulito, anche se quello storico è breve più che collaudato, mentre Walliance può mostrarLe nella propria tabella che un quarto del suo capitale è in ritardo. La lettura onesta è che i numeri di Walliance sembrano peggiori in parte perché esistono.

Walliance vs. Mintos. Queste due quasi non competono. Mintos è un’impresa di investimento MiFID II con indennizzo degli investitori fino a 20.000 EUR negli scenari ammissibili, un mercato secondario funzionante, decine di originator di prestiti indipendenti e rendimenti medi intorno all’8-11%. Walliance è monosettoriale, illiquida, non ha alcun sistema di indennizzo e colloca la maggior parte del capitale in equity, dove il rendimento è un esito e non un tasso. Mintos vince su liquidità, diversificazione e protezione formale dell’investitore. Walliance offre qualcosa che Mintos non offre, cioè un’esposizione diretta a singoli sviluppi immobiliari identificati con un business plan documentato, al prezzo della concentrazione in una sola classe di attivo e in un solo ciclo del credito.

Walliance vs. La Premiere Brique. È il confronto più stretto sull’unica cosa che a questo indice interessa di più. Entrambe pubblicano un tasso di insolvenza ai sensi dell’articolo 20, cosa che quasi nessun concorrente nazionale fa. La Premiere Brique riporta il 9,28% di tutti i progetti mai finanziati e il 19,1% dei progetti in corso, e poi una voce di perdita definitiva pari a zero, che ha dichiarato pubblicamente non resterà a zero. Walliance riporta un tasso di insolvenza sui prestiti del 20,00% per il 2025 su una popolazione di prestiti molto più piccola, e una voce di perdita che è già diversa da zero, con due progetti e 1.406.102 EUR. La Premiere Brique costa meno per diversificare, 1 EUR contro 500 EUR, e la sua informativa è pubblicata per annata. Walliance è più anziana, transfrontaliera, offre tre strumenti anziché uno, ed è l’unica delle due la cui voce delle perdite si è effettivamente rotta.

Walliance vs. Trusters e il panorama italiano. Trusters, sullo stesso mercato italiano e con la stessa famiglia di licenza Consob, non pubblica alcuna voce di perdita: un progetto da 200.000 EUR è etichettato come default societario, mentre 79 progetti per 15,6 milioni di EUR stanno in secchielli che una sua stessa nota a piè di pagina definisce come oltre 90 giorni di ritardo. Walliance è circa il doppio come dimensione, pubblica il tasso di insolvenza regolamentare che Trusters non pubblica, e mostra le proprie procedure e le proprie sconfitte definitive nella stessa tabella. È questo il divario tra i punteggi delle due schede. Rispetto a Recrowd e agli altri prestatori immobiliari italiani, il vantaggio di Walliance è lo stesso: non un portafoglio migliore, ma uno leggibile.

Domande frequenti

Walliance è regolata, e da chi? Sì. Consob ha autorizzato l’operatore come fornitore di servizi di crowdfunding ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503 con delibera n. 22878 dell’08.11.2023, sia per la facilitazione di prestiti sia per il collocamento di valori mobiliari. Opera in Francia con il passaporto, registrata nella white list dell’AMF dal 25.11.2023. Non è un’impresa di investimento: ha detenuto una licenza SIM dal novembre 2023, non l’ha mai usata, ed è stata cancellata dall’albo delle SIM il 17.04.2025.

Sono protetto se un progetto fallisce o se la piattaforma fallisce? Non si applica alcun sistema di indennizzo. L’autorizzazione ECSP non ne comprende uno, e la licenza SIM che avrebbe portato Walliance dentro il Fondo Nazionale di Garanzia italiano è stata rinunciata e comunque vietava alla società di detenere denaro della clientela. Separatamente, un decreto interministeriale italiano del 07.01.2026 estende il Fondo di Garanzia PMI alle operazioni di crowdfunding, coprendo fino all’80% dell’importo investito, ma secondo la spiegazione della stessa Walliance non è automatico, viene richiesto dalla piattaforma progetto per progetto ed è deciso da Mediocredito Centrale nei limiti della capienza del fondo.

Che cosa è stato effettivamente perso? La tabella di stato della stessa Walliance mostra due progetti in default definitivo per 1.406.102 EUR, entrambi equity, su 206,9 milioni di EUR finanziati. Non li nomina. Separatamente, e questa è aritmetica di CrowdIndex e non un’informativa di Walliance, 56,8 milioni di EUR di capitale attivo sono in ritardo di oltre tre mesi e 39,5 milioni di EUR sono in procedure di recupero o contenzioso.

Un progetto conta come riuscito se gli investitori hanno perso denaro? Conta come concluso. Il centro assistenza di Walliance definisce il completamento come rimborso del capitale investito, includendo esplicitamente il rimborso parziale in operazioni terminate con una perdita in conto capitale. Quindi i 127 progetti conclusi comprendono le due insolvenze definitive e, secondo la nostra aritmetica, 28 progetti per 53,9 milioni di EUR che erano in ritardo di oltre tre mesi al momento della chiusura.

Posso vendere prima della fine del progetto? Non sulla piattaforma. Non esiste un mercato secondario sulla piattaforma. L’unica via documentata è un trasferimento negoziato privatamente e registrato tramite Directa SIM nel regime dell’articolo 100-ter, limitato alle persone fisiche residenti in Italia e all’equity in società a responsabilità limitata italiane, al costo di 15 EUR per l’attivazione, 30 EUR per progetto e 5 EUR per un certificato. Presuma che il suo denaro sia vincolato per tutta la durata dell’operazione.

Conclusione

Walliance è la piattaforma di crowdfunding immobiliare meglio documentata del suo gruppo di pari nazionale e una delle pochissime, ovunque in questo indice, che pubblica sia il tasso di insolvenza ai sensi dell’articolo 20 sia una voce di perdita definitiva diversa da zero. Sta anche portando danni reali: secondo i suoi stessi valori assoluti, il 27% di ogni euro mai raccolto si trova in un progetto in ritardo di oltre tre mesi, il 19% è in procedure di recupero o contenzioso, e le difficoltà sono concentrate nelle operazioni equity e obbligazionarie che compongono l’87% del portafoglio. I due fatti sono collegati, e il secondo è conoscibile solo grazie al primo. Questa è una piattaforma per un’allocazione deliberatamente piccola da parte di un investitore che comprende il rischio equity, distribuita su più progetti, con denaro che può restare fermo per anni oltre la durata pubblicizzata, e solo dopo aver letto la tabella di stato nella pagina delle statistiche anziché i numeri della homepage.

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