Avis La Premiere Brique - Un ticket minimum à 1 €, un taux de défaut publié, et un zéro sur la ligne des pertes

Plateforme française de prêt immobilier, en activité depuis 2020, agréée par l’AMF, le régulateur français des marchés financiers, et construite autour du plus faible ticket d’entrée du financement participatif européen : un euro. C’est aussi l’une des très rares plateformes françaises à publier réellement le taux de défaut qu’exige le règlement européen sur le financement participatif, et le chiffre s’établit à 9,28 % de tous les projets qu’elle a financés depuis l’origine. Cette franchise est réelle et elle est inhabituelle. Ce qui l’accompagne l’est beaucoup moins : 81 projets sont en procédure d’insolvabilité ou en procédure amiable, 109 autres tournent sur des échéanciers renégociés, et la ligne des pertes définitives en capital affiche toujours zéro.

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Faits rapides : Société immatriculée en 2019, plateforme lancée en 2020, basée à Lyon · agrément AMF de prestataire de services de financement participatif FP-2023-15, délivré le 28 septembre 2023 · 424,3 M€ prêtés sur 884 projets · 252,1 M€ encore en cours · ticket minimum de 1 € · taux brut moyen pondéré de 11,4 % · pas de marché secondaire · aucuns frais pour les investisseurs · français uniquement, sans passeport européen

En un coup d’œil

Tous les chiffres de performance ci-dessus proviennent du tableau d’indicateurs de La Premiere Brique elle-même, données arrêtées au 6 juillet 2026, sauf mention contraire.

Qu’est-ce que La Premiere Brique en 60 secondes

La Premiere Brique permet à des épargnants français de prêter de l’argent à des promoteurs immobiliers et à des marchands de biens. Un opérateur a besoin de la dernière tranche de financement pour un immeuble, une rénovation ou une opération d’achat-revente, et la plateforme met en place un contrat de prêt directement entre des prêteurs particuliers et cet emprunteur. Les durées sont courtes, généralement de 12 à 24 mois, et les taux bruts se sont établis en moyenne à 11,4 %. Deux choses la rendent atypique. Le minimum est d’un euro, contre 1 000 € chez la plupart de ses concurrents français : un débutant peut donc répartir quelques centaines d’euros sur des dizaines d’opérations. Et la plateforme ne facture rien aux investisseurs : c’est l’emprunteur qui lui verse entre 3 % et 10 % du prêt. Les sûretés sont prises projet par projet, en général une hypothèque, une fiducie (un mécanisme français de sûreté par lequel un actif est détenu au bénéfice des prêteurs) ou une caution personnelle du dirigeant de l’opérateur. Il n’existe pas de marché secondaire sur ce produit : l’argent est donc immobilisé jusqu’au remboursement du prêt, et l’agrément AMF ne rend personne responsable du fait qu’un opérateur vous rembourse ou non.

Points forts

• Elle publie le taux de défaut qu’exige la réglementation, ce que presque aucun de ses pairs français ne fait. L’article 20 du règlement (UE) 2020/1503 et le règlement délégué (UE) 2022/2119 imposent à une plateforme de financement participatif de publier un taux de défaut sur des fenêtres de douze mois non chevauchantes, selon un déclencheur défini : un prêt est en défaut dès lors que la plateforme juge un remboursement intégral improbable sans mise en jeu des sûretés, ou que l’emprunteur accuse plus de 90 jours de retard sur une obligation significative. La Premiere Brique publie ce taux, par millésime, à même son tableau : 9,28 % sur l’ensemble des projets jamais financés, et 19,1 % rapporté aux projets encore en cours. Ni ClubFunding ni Homunity ne publie de chiffre équivalent. Quoi qu’il y ait par ailleurs dans cet avis, une plateforme qui imprime un chiffre de 19,1 % sur elle-même ne dissimule pas la forme du problème.

• Un agrément AMF authentique et vérifiable, avec un périmètre exactement nommé. La Premiere Brique figure sur la liste blanche de l’AMF en tant que prestataire de services de financement participatif sous l’agrément FP-2023-15, délivré le 28 septembre 2023, rattaché au numéro RCS 848 713 442. Le registre énonce l’activité agréée de manière étroite : facilitation de l’octroi de prêts, et non placement de titres. Elle est absente de la liste AMF des prestataires dont l’agrément a été retiré, liste qui s’est étoffée jusqu’à comprendre Koregraf, Lendopolis, Lymo Finance, Zaleo, Lumo et Tylia Invest. Nous n’avons trouvé aucune sanction, mise en garde ni inscription sur liste noire de l’AMF, et le registre français ne fait état d’aucune procédure d’insolvabilité contre l’opérateur.

• Un minimum d’un euro, et aucuns frais, ce qui change le coût de la diversification. Le centre d’aide de la plateforme confirme que les projets sont accessibles dès 1 €, et que créditer et débiter le portefeuille est gratuit. Ce n’est pas un détail marketing. Chez Homunity ou ClubFunding, le ticket est de 1 000 € : détenir vingt positions exige donc 20 000 €. Ici, les mêmes vingt positions se construisent avec 200 €, et un investisseur peut détenir soixante ou quatre-vingts lignes sans disposer d’un solde important. Puisque la répartition entre de nombreux emprunteurs constitue le seul contrôle du risque disponible dans cette classe d’actifs, le point d’entrée joue un rôle réel. Les liquidités non investies rapportent par ailleurs 3 % bruts par an, dans la limite du montant investi au cours des 30 jours précédents, et de manière révisable à tout moment sans préavis.

• L’opérateur lui-même est rentable et a accueilli des minoritaires institutionnels. Les comptes 2024 déposés au greffe de Lyon, et non couverts par une déclaration de confidentialité, font apparaître un chiffre d’affaires de 6,46 M€, un résultat net de 2,12 M€ et des capitaux propres de 2,43 M€. Voilà une plateforme réellement rentable, ce qui compte parce que le traitement des projets en difficulté prend des années et qu’un opérateur déficitaire risque davantage de disparaître en cours de recouvrement. Deux plateformes françaises, Koregraf et WeShareBonds, ont cessé leur activité en 2025. En juin 2025, iXO Private Equity, aux côtés d’Elige Capital, a pris une participation minoritaire. Aucun montant n’a été divulgué et aucun ne doit être cité.

• Le tableau de performance est ventilé par millésime et suit la norme sectorielle en vigueur. Les chiffres sont répartis par année civile de financement, de 2019 à 2026, la date de référence étant le jour de clôture réussie d’une collecte. Le tableau suit le référentiel commun version 5 publié par Financement Participatif France, l’association professionnelle française du financement participatif, ce qui permet de comparer les millésimes entre plateformes utilisant la même version. C’est ce détail par millésime qui rend possible le reste de cet avis : la cohorte 2022 affiche un taux de défaut de 55,26 % rapporté aux projets encore en cours et la cohorte 2023 de 44,89 %, tandis que 2025 s’établit à 5,74 %. Un investisseur peut voir exactement quelles années ont mal tourné.

Points de vigilance

• Zéro perte définitive, à côté de 81 projets en procédure. Le tableau affiche 0 projet et 0 € en perte définitive pour chaque millésime depuis 2019. Sur ce même tableau, 45 projets portant 26,87 M€ sont en procédure amiable et 36 projets portant 18,06 M€ sont en procédure collective ou judiciaire. Selon notre calcul, cela fait 81 projets, soit environ 9,2 % de tout ce qui a été financé, et 44,93 M€, soit environ 10,6 % du nominal. Comme chez tous ses concurrents français, une perte n’est reconnue qu’une fois définitivement établie : les projets stationnent donc des années dans les cases de procédure sans jamais atteindre la ligne des pertes. La plateforme l’a d’ailleurs dit elle-même : dans une réponse publique sur Trustpilot datée du 7 août 2026, elle écrivait que sur 903 projets financés elle n’avait aucune perte officielle, tout en sachant qu’une perte allait certainement arriver. Lisez ce zéro comme une définition, pas comme un palmarès.

• Signer une prorogation fait sortir un projet de la colonne des retards. Selon le référentiel version 5 adopté par la plateforme, le retard se mesure par rapport à l’échéancier en vigueur, et non au contrat d’origine. Les projets prorogés par avenant ou protocole et qui respectent le nouveau calendrier figurent dans une case distincte, « en cours respectueux d’echeances modifiees », et disparaissent des lignes de retard. La Premiere Brique l’indique sur la page elle-même. L’effet est visible dans les chiffres : 109 projets portant 44,36 M€ se trouvent dans cette case de renégociation, tandis que les deux cases de retard réunies ne comptent que 21 projets et 17,38 M€, dont un seul projet et 0,20 M€ à plus de six mois de retard. Selon notre calcul, 211 des 429 projets en cours, soit 49,2 %, s’écartent de leur échéancier initial sous une forme ou une autre, et 106,67 M€ sur les 252,1 M€ d’encours, soit 42,3 %, sont concernés. Le changement introduit par la version 5 est une règle de place et non une invention de cette plateforme, et c’est la raison pour laquelle un taux de retard affiché proche de 5 % et un taux réel d’écart à l’échéancier proche de 49 % peuvent tous deux être exacts. Le site français d’analyse Finance Heros a qualifié le chiffre de retard publié de trompeur pour cette raison précise.

• Le tableau est une image, pas des données. La page de performance porte les chiffres sous forme d’image PNG plate, accompagnée d’un lien vers un tableur hébergé sur le SharePoint d’un salarié de l’entreprise. Rien sur la page n’est lisible par une machine, indexable ni vérifiable par un outil automatisé, et les deux d’entre nous qui ont tenté une lecture programmatique n’y sont pas parvenus. Nous avons relevé nos chiffres sur l’image en résolution native, et notre reconstitution des totaux de la plateforme laisse un écart d’environ 19 M€, soit à peu près 4,5 %, que nous n’avons pas su combler. Une publication d’aussi bonne tenue mérite un format que quelqu’un puisse réellement auditer.

• Le taux publié ne couvre pas tout le portefeuille, et le rythme de mise à jour ne correspond pas à la promesse. La plateforme indique sur cette même page que les indicateurs ne couvrent que les projets de type opération, et que ses projets locatifs plus récents recevront un indicateur dédié, encore en construction. Les 9,28 % ne portent donc pas sur l’ensemble du portefeuille. La page promet par ailleurs des mises à jour mensuelles tout en affichant une date d’arrêté au 6 juillet 2026, qui restait la version en ligne lorsque nous l’avons consultée le 1er septembre, soit environ huit semaines plus tard.

• Historique court, exposition récente concentrée, et restructurations qui effacent les rendements. Le traqueur indépendant barometre-crowdfunding.com, lisant le même fichier de juillet, relève que 79,62 % du capital de la plateforme a été déployé au cours des trois dernières années et n’a donc pas eu le temps de révéler son taux de perte réel. Il place aussi La Premiere Brique en retrait de sa catégorie de 17 plateformes sur les deux lignes de risque : 10,4 % en procédure contre une moyenne de 7,17 %, et 29,67 % de capital à risque contre 25,7 %. À quoi cela finit par ressembler apparaît dans deux dossiers republiés par des investisseurs sur un forum public : sur Le Regent, la plateforme a indiqué aux prêteurs en août 2025 qu’une vente ne couvrirait ni le capital ni les intérêts courus et qu’une perte d’environ 24 % sur les 1 000 000 € levés était en vue, en leur demandant de voter l’abandon d’une partie du capital et des intérêts ; sur Faubourg Saint-Honore 2, elle leur a indiqué qu’une vente ordonnée par le tribunal dans le cadre d’une liquidation judiciaire ne désintéresserait que le créancier de premier rang, ne laissant rien aux prêteurs de la plateforme. Les deux dossiers nous parviennent via un forum plutôt que directement, et tous deux vont dans le sens du tableau publié.

Comment ça marche

1. Ouvrez un compte dans l’application ou sur le web. L’inscription est gratuite et comprend la vérification d’identité ainsi que les questionnaires réglementaires que le règlement européen sur le financement participatif impose aux investisseurs non avertis, dont un test de connaissances à l’entrée et une simulation de capacité à supporter des pertes.
2. Alimentez votre portefeuille par virement bancaire. La plateforme indique qu’elle ne détient elle-même aucun fonds de client ; les fonds sont logés chez un établissement de paiement agréé, nommé dans sa mention légale : Mangopay. Les liquidités non investies rapportent 3 % bruts par an, plafonnés et révisables.
3. Choisissez un projet. Deux à cinq nouvelles opérations ouvrent chaque semaine. Chaque annonce précise l’emprunteur, l’opération, le taux, la durée, la structure de remboursement (in fine ou mensuelle) et la sûreté prise, en général une hypothèque, une fiducie ou une caution personnelle du dirigeant.
4. Investissez dès 1 €. Des robots paramétrables appelés jimbots peuvent préremplir un ordre quelques secondes après l’ouverture d’un projet, mais la plateforme précise que l’investisseur doit le confirmer personnellement : rien n’est donc engagé automatiquement.
5. Attendez le remboursement. Capital et intérêts sont crédités sur votre portefeuille, nets du prélèvement français, et peuvent être réinvestis ou retirés sans frais. Il n’existe pas de marché secondaire sur le produit de prêt : considérez donc l’argent comme immobilisé. Des prorogations contractuelles sont possibles et, dans le marché actuel, fréquentes.

À qui s’adresse La Premiere Brique

Elle convient à un investisseur résidant en France qui souhaite une exposition au prêt immobilier français, comprend que l’argent est immobilisé et à risque, et apprécie de pouvoir construire une répartition réellement large avec un petit solde. Le minimum d’un euro joint à l’absence de frais pour l’investisseur en fait l’endroit le moins coûteux du marché français pour détenir cinquante ou cent positions distinctes, et la plateforme se montre plus loquace sur son propre taux de défaut que les noms plus grands et plus anciens auxquels elle se mesure. Si vous devez prendre ce risque, le prendre chez quelqu’un qui imprime un chiffre de 19,1 % sur lui-même est un choix défendable.

Elle convient mal à quiconque réside hors de France, puisque l’agrément ne comporte aucun passeport européen et que la plateforme, son application et son centre d’aide sont exclusivement en français. Elle convient mal à quiconque a besoin de pouvoir vendre, ou ne peut pas laisser son argent en place bien plus longtemps que la durée annoncée. Et ce n’est pas un instrument de diversification : chaque prêt est le même pari sur la survie d’opérateurs immobiliers français dans le même marché, si bien que cent positions ici ne sont qu’un seul risque détenu cent fois. C’est précisément pour cela que le faible minimum doit servir à répartir à l’intérieur d’une allocation globale modeste, et non à en justifier une importante.

Comparé aux alternatives

La Premiere Brique vs Maclear. Deux cadres réglementaires différents et deux portefeuilles différents. La Premiere Brique détient un agrément AMF complet au titre du règlement européen sur le financement participatif, avec une supervision directe de l’AMF et un taux de défaut publié au titre de l’article 20. Maclear opère sous une affiliation suisse à un organisme d’autorégulation, qui ne couvre que les obligations de lutte contre le blanchiment, ne constitue pas une supervision d’entreprise d’investissement, et ne comporte aucun système d’indemnisation des investisseurs. Sur la supervision et sur la publication d’informations, La Premiere Brique est nettement devant. Sur le portefeuille, la comparaison s’inverse : Maclear prête dans plusieurs pays européens contre des sûretés d’entreprises à des taux proches de 14 %, tandis que La Premiere Brique tient sur un seul pays et un seul secteur, avec 49 % des projets en cours écartés de leur échéancier initial selon notre calcul. Le processus de recouvrement de Maclear n’a pas été éprouvé à grande échelle : son historique sans incident est court plutôt que démontré. Supervision plus solide ici, exposition moins concentrée là-bas.

La Premiere Brique vs Mintos. Ces deux-là ne se concurrencent guère. Mintos est une place de marché lettone supervisée au titre de MiFID II, le régime européen des entreprises d’investissement, dotée d’un système d’indemnisation des investisseurs allant jusqu’à 20 000 € en cas de défaillance de la plateforme ou de détournement de fonds de clients, d’un marché secondaire fonctionnel et de dizaines d’originateurs de prêts indépendants. Les rendements y sont plus faibles, généralement de 8 % à 11 %. La Premiere Brique n’a ni système d’indemnisation, ni marché secondaire, ni passeport, ni diversité sectorielle, mais elle propose un minimum de 1 € contre 50 € chez Mintos, des taux affichés supérieurs, et des prêts adossés à de l’immobilier français, ce que ne sont pas les prêts à la consommation de Mintos. Un investisseur qui recherche de la liquidité et un filet réglementaire ne doit pas les traiter comme des substituts.

La Premiere Brique vs ClubFunding et Homunity. Les pairs les plus proches : même pays, même classe d’actifs, même famille d’agrément, et toutes trois publient des tableaux par millésime. La Premiere Brique est la plus petite et la plus jeune des trois, avec 424 M€ contre 1,92 Md€ pour ClubFunding et 864 M€ pour Homunity, et c’est elle qui a remboursé la plus faible part du capital, 36,0 % contre 54 % et 46 %. C’est aussi la seule des trois à publier un taux de défaut au titre de l’article 20 plutôt que de laisser le lecteur le déduire, la seule à proposer un minimum de 1 €, et la seule dont l’opérateur dépose un bénéfice net. Sur les procédures, elle apparaît pour l’heure meilleure qu’Homunity, où 175 projets sur 667 sont en retard de plus de six mois ou en procédure, soit environ 36 % du nominal, contre 10,6 % du nominal ici. Toutes trois affichent des pertes définitives nulles ou quasi nulles, toutes trois sont le même cycle immobilier français vu à travers trois tableaux, et le portefeuille le plus jeune est celui dont les pertes ont eu le moins de temps pour apparaître.

Bilan sur les concurrents. La Premiere Brique est aujourd’hui la plus transparente des grandes plateformes françaises de prêt immobilier sur le seul chiffre qui compte vraiment, et la plus accessible sur le prix. C’est aussi la moins éprouvée par le temps. Le contexte sectoriel est rude : le baromètre 2025 publié par Forvis Mazars et France FinTech en mars 2026 indiquait que 25 % à 30 % des projets français de financement participatif immobilier accusent plus de six mois de retard et que 20 % à 25 % sont en procédure collective, concluant qu’un projet sur deux présente des difficultés significatives, tout en relevant que les plateformes déclarent très peu de pertes définitives et que, dans certains jugements d’insolvabilité, une large part du capital est effacée.

Questions fréquemment posées

La Premiere Brique est-elle régulée ? Oui. Elle détient l’agrément de prestataire de services de financement participatif FP-2023-15 délivré par l’AMF le 28 septembre 2023 au titre du règlement (UE) 2020/1503, et figure sur la liste blanche publique de l’AMF. Le service agréé est la facilitation de l’octroi de prêts. L’agrément n’a été passeporté dans aucun autre État membre. Il ne rend pas l’AMF responsable du fait qu’un emprunteur vous rembourse ou non, et il n’existe aucun système d’indemnisation des investisseurs couvrant les pertes de crédit.

Le minimum est-il vraiment d’un euro ? Oui. Le centre d’aide de la plateforme indique que les projets sont ouverts à l’investissement dès 1 €, et il n’existe aucuns frais d’entrée, de sortie ni de portefeuille sur le produit de prêt. C’est le ticket le plus bas parmi les grandes plateformes immobilières françaises, où 1 000 € est la norme. L’enjeu pratique est la diversification : le faible minimum permet de répartir un petit solde entre de nombreux emprunteurs, seul contrôle du risque disponible dans cette classe d’actifs.

Pourquoi la plateforme déclare-t-elle zéro perte définitive alors que des projets sont en procédure ? Parce qu’une perte n’est reconnue qu’une fois définitivement établie. Les projets dont l’emprunteur est en procédure amiable ou judiciaire restent dans ces cases, actuellement 81 projets portant environ 44,9 M€, et n’atteignent pas la ligne des pertes tant que la procédure n’est pas close. La plateforme a elle-même déclaré, dans une réponse publique d’août 2026, qu’elle n’avait pas encore de perte officielle mais savait qu’une perte allait certainement venir. À noter que, contrairement à ses principaux concurrents français, elle publie bien un taux de défaut réglementaire, 9,28 % de tous les projets et 19,1 % des projets en cours, qui est le chiffre le plus honnête à regarder.

Quel est le taux de retard réel ? Les chiffres de retard publiés sont faibles parce que, selon le référentiel de reporting utilisé par la plateforme, un projet formellement prorogé et respectant son nouveau calendrier n’est plus compté comme en retard. Selon les décomptes de la plateforme, 109 projets se trouvent dans cette case de renégociation, 20 accusent jusqu’à six mois de retard et 1 dépasse six mois. En y ajoutant les cases de procédure, notre calcul place 211 des 429 projets en cours, soit 49,2 %, hors de leur échéancier initial. Il s’agit d’un calcul CrowdIndex sur les chiffres de la plateforme, et non d’un chiffre publié par elle.

Puis-je vendre avant l’échéance ? Non. Il n’existe pas de marché secondaire sur le produit de prêt, et le site de la plateforme met lui-même en garde contre l’illiquidité. Un marché secondaire est présenté comme en cours de développement pour son produit locatif plus récent uniquement. Des prorogations contractuelles sont possibles : la durée effective peut donc dépasser celle annoncée.

Combien cela coûte-t-il ? Rien pour l’investisseur sur le produit de prêt. L’emprunteur verse à la plateforme entre 3 % et 10 % du prêt au titre de ses conditions générales. Le produit locatif plus récent est différent : la rémunération de la plateforme y est annoncée à 10 % de la collecte, incluse dans le prix d’acquisition, plus des frais de gestion prélevés sur les loyers.

Conclusion

La Premiere Brique est la plus honnête des grandes plateformes françaises de prêt immobilier sur le seul chiffre qui compte, et la moins coûteuse pour diversifier. Elle publie un taux de défaut au titre de l’article 20 de 9,28 % de tous les projets et de 19,1 % des projets en cours, ventilé par millésime, quand ses concurrents plus grands ne publient rien de comparable. Elle laisse un investisseur commencer à un euro et ne lui facture rien. Son opérateur est rentable et compte des actionnaires minoritaires institutionnels. En regard : 81 projets sont en procédure, 109 autres tournent sur des échéanciers renégociés, la ligne des pertes définitives affiche toujours zéro alors que la plateforme elle-même annonce qu’une première perte est certaine, le tableau est publié sous forme d’image plutôt que de données, la ligne locative plus récente en est exclue, et 80 % du capital a été déployé au cours des trois dernières années sans avoir été mis à l’épreuve. C’est une plateforme faite pour une allocation petite et délibérément dimensionnée, répartie très largement puisque le faible minimum rend cela peu coûteux, avec de l’argent que vous pouvez laisser tranquille bien plus longtemps que la durée annoncée, et seulement après avoir lu vous-même le tableau par millésime.

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Divulgation d’affiliation. CrowdIndex perçoit une commission lorsque des lecteurs s’inscrivent à certaines plateformes via les liens de cette page. Cela n’influence pas notre évaluation éditoriale. Le classement de La Premiere Brique sur CrowdIndex repose sur les critères éditoriaux documentés sur notre page Méthodologie. Nous avons revu cet article pour la dernière fois le 1er septembre 2026.