Walliance-Bewertung - Die Verlustzeile ist gedruckt, und sie ist nicht null

Italiens älteste Immobilien-Crowdfunding-Plattform, seit 2017 aktiv, von der Consob nach der EU-Crowdfunding-Verordnung zugelassen und nach Frankreich passportiert. Sie ist nach den Belegen, die wir sammeln konnten, außerdem die auskunftsfreudigste Plattform in ihrer nationalen Vergleichsgruppe: Sie veröffentlicht die Ausfallquote nach Artikel 20, die die Verordnung verlangt, und sie druckt eine ausdrückliche Endausfallzeile, die zwei Projekte und EUR 1.406.102 ausweist statt der Null, die fast alle anderen zeigen. Diese Offenheit ist der Grund, weshalb diese Bewertung Ihnen sagen kann, was sie Ihnen gleich sagen wird. Nach den eigenen Zahlen von Walliance stecken EUR 56,8 Mio., etwas mehr als ein Viertel jedes jemals eingesammelten Euro, in Projekten, die mehr als drei Monate überfällig sind, und EUR 39,5 Mio. befinden sich in Verwertungs- oder Streitverfahren.

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Kurzfakten: Gegründet 2016, erstes Projekt 2017 · Trento, Italien · Consob-ECSP-Zulassung, delibera 22878 vom 08.11.2023 · EUR 206.870.771 über 207 Projekte · EUR 130.182.948 zurückgezahlt · 9.105 Anleger · Mindestens EUR 500 · Alle Zahlen per 30.06.2026

Auf einen Blick

Was ist Walliance in 60 Sekunden

Walliance verbindet Privatanleger mit italienischen und französischen Immobilienentwicklern. Sie wählen ein einzelnes Projekt, legen ab EUR 500 an und erhalten Ihr Geld mit einer Rendite zurück, wenn die Entwicklung verkauft oder refinanziert wird. Ungewöhnlich an Walliance ist, dass die Plattform dieselbe Exponierung in drei verschiedenen Rechtsformen anbietet. Bei einem Equity-Geschäft zeichnen Sie Anteile an der Gesellschaft, der das Projekt gehört, Sie sind also Miteigentümer, und Chance wie Risiko folgen dem Ergebnis, ohne Zinssatz und ohne Rückzahlungsversprechen. Bei einer Anleihe oder einem Kredit sind Sie Gläubiger mit festgelegtem Satz und Rückzahlungstermin. Zweiundsechzig Prozent des von Walliance eingesammelten Kapitals sind Equity, und das ist wichtiger als jede andere einzelne Tatsache in dieser Bewertung. Das Geld ist für die Laufzeit des Projekts gebunden, es gibt keinen Sekundärmarkt, und es gibt kein Anlegerentschädigungssystem.

Stärken

• Sie veröffentlicht die regulatorische Ausfallquote, und fast kein italienischer Wettbewerber tut das. Artikel 20 der Verordnung (EU) 2020/1503, mit der in der Delegierten Verordnung (EU) 2022/2115 festgelegten Methode, verpflichtet eine Crowdfunding-Plattform, eine jährliche Ausfallquote für die von ihr angebotenen Kredite offenzulegen, über nicht überlappende Zwölfmonatsfenster. Walliance veröffentlicht sie, beschreibt die Methode, und die Zahl ist nicht schmeichelhaft: 0,00 % für 2023, 0,00 % für 2024, 20,00 % für 2025, ein ausgefallener Kredit von fünf im Fenster, ein Dreijahresdurchschnitt von 6,69 % und eine erklärte Erwartung von 30,00 % für das Band AA in 2026. Die eigene Prognose einer steigenden Ausfallquote zu veröffentlichen, tut eine Plattform nicht aus Versehen.

• Sie druckt eine echte Endverlustzahl statt einer Null. Die Statustabelle auf der Statistikseite enthält eine Zeile mit der Bezeichnung “davon im Endausfall”: zwei Projekte, EUR 1.406.102, beide Equity. Über die französischen und italienischen Immobilienplattformen in diesem Index hinweg fehlt die Verlustzeile entweder ganz oder sie weist null aus, während ein Viertel des Bestands in Verfahren steckt. Walliance ist die Ausnahme. Die Zahl ist gemessen am Bestand klein, und sie wird wachsen, aber es gibt sie.

• Die Statustabelle ist detailliert genug, um mit ihr zu streiten. Projekte werden nach Instrument und dann nach Status aufgeteilt: finanziert, laufend, davon mehr als drei Monate überfällig, davon in Verwertungs- oder Streitverfahren, teilweise erstattet, abgeschlossen und erstattet sowie davon überfällig zum Zeitpunkt des Abschlusses. Das ist mehr Statusdetail, als jede andere von uns geprüfte italienische Plattform veröffentlicht, und es ist das, was die Rechnung im nächsten Abschnitt überhaupt möglich macht.

• Eine echte Consob-Zulassung und ein echter grenzüberschreitender Pass. Delibera 22878 vom 08.11.2023 deckt beide Zweige des ECSP-Regimes ab, Kreditvermittlung und Platzierung übertragbarer Wertpapiere. Die AMF führt Walliance Group S.p.A. auf ihrer weißen Liste als berechtigt, Crowdfunding-Dienstleistungen in Frankreich im Rahmen der Dienstleistungsfreiheit seit dem 25.11.2023 zu erbringen. Laut dem Crowdinvesting-Bericht des Politecnico di Milano ist sie eine von nur drei italienischen Plattformen, die überhaupt grenzüberschreitend tätig sind.

• Die Gebühren sind ungewöhnlich gut ausgerichtet. Es gibt keine Abonnementgebühr, keine Verwaltungsgebühr und keine Kontogebühr. Walliance berechnet bei Rückzahlung eine Erfolgsgebühr von 1,00 % auf den angelegten Betrag, und nur dann, wenn die endgültige annualisierte Rendite die im Basisinformationsblatt des Projekts veröffentlichte Schätzung erreicht. Die eigene Gebührenseite besagt, dass keine Gebühr anfällt, wenn die Anlage nicht die ursprünglich geschätzten Prognosen erbringt. Die Mangopay-Wallet ist kostenlos zu führen und per Banküberweisung kostenlos aufzuladen, mit einer Auszahlungsgebühr von EUR 1 seit dem 01.12.2025.

Worauf zu achten ist

• Nach unserer Rechnung stecken 27 % jedes jemals eingesammelten Euro in einem Projekt, das mehr als drei Monate überfällig ist. Walliance veröffentlicht die absoluten Zahlen und überlässt die Division den Lesenden, dies ist also CrowdIndex-Rechnung auf den Zahlen von Walliance und keine Offenlegung von Walliance. Von EUR 87,3 Mio., die noch laufen, sind EUR 56,8 Mio. mehr als drei Monate überfällig, das sind 65 % des laufenden Kapitals und 27 % der jemals finanzierten EUR 206,9 Mio. Nach Anzahl sind 48 der 79 laufenden Projekte verspätet. EUR 39,5 Mio., also 19 % von allem jemals Finanzierten und 45 % des laufenden Kapitals, befinden sich in Verwertungs- oder Streitverfahren.

• Die Belastung konzentriert sich auf Equity und Anleihen, und dort liegen 87 % des Geldes. Erneut unsere Rechnung: Vom laufenden Anleihekapital sind EUR 23,0 Mio. von EUR 25,5 Mio. mehr als drei Monate überfällig, also 90 %, betroffen sind 30 von 36 laufenden Anleiheprojekten. Vom laufenden Equity-Kapital sind EUR 31,7 Mio. von EUR 42,0 Mio. verspätet, also 75 %. Das laufende Kreditkapital ist mit EUR 2,2 Mio. von EUR 19,8 Mio., also 11 %, am saubersten. Die Ausfallquote nach Artikel 20, die Walliance veröffentlichen muss, deckt nur die Kredite ab, die regulatorische Offenlegung misst also von vornherein das kleinste und gesündeste Drittel des Bestands.

• “Abgeschlossen und erstattet” schließt verlustbringende und verspätete Ausstiege ein. Das eigene Hilfezentrum von Walliance definiert ein Projekt als abgeschlossen, wenn die Rückzahlung erfolgt ist, und stellt in Klammern fest, dass dies die Teilrückzahlung bei Vorgängen einschließt, die mit einem Kapitalverlust endeten. Die zwei Endausfälle stecken innerhalb der 127 abgeschlossenen Projekte, nicht außerhalb. Nach unserer Rechnung waren 28 dieser 127 abgeschlossenen Projekte, die EUR 53,9 Mio. oder 46 % des abgeschlossenen Kapitals tragen, bei ihrem Abschluss mehr als drei Monate überfällig. Eine Überschrift, die 127 abgeschlossene und erstattete Projekte meldet, leistet eine Menge Arbeit.

• Equity bedeutet, dass der Verlust total sein kann, und der größte Teil des Bestands ist Equity. Bei einem Equity-Geschäft gibt es keine Rückzahlungspflicht, und genau deshalb schließt Artikel 20 es aus der Berechnung der Ausfallquote aus. Beide Endausfälle von Walliance sind Equity. Wer die 12,64 % Kreditrendite liest, sollte sich darüber im Klaren sein, dass nur 13 % des Plattformkapitals in diesem Instrument steckt.

• Die Startseite widerspricht dem Statistikdokument, und zwar dreifach. Ein Block nennt über EUR 175 Millionen angelegt, über EUR 90 Millionen zurückgezahlt und über 100.000 registrierte Nutzer. Ein anderer nennt 50 finanzierte Projekte und EUR 179 Mio. eingesammelt. Ein dritter nennt 9,19 % ROI, EUR 109 Mio. angelegt und über 70.000 Nutzer. Keiner ist datiert, und keiner stimmt mit den EUR 206,9 Mio., EUR 130,2 Mio. und 9.105 Anlegern des Statistikdokuments überein. Registrierte Nutzer und Anleger sind unterschiedliche Kennzahlen, die Zahlen zu eingesammeltem und zurückgezahltem Kapital sind es nicht.

• Die Geschichte der SIM-Lizenz muss korrigiert werden, auch in unserem eigenen älteren Material. Walliance hielt seit dem 08.11.2023 eine Zulassung als Wertpapierfirma (SIM), die es der Gesellschaft untersagte, jemals Kundengelder oder -instrumente zu halten, und übte sie nie aus. Sie beantragte im Oktober 2024 die Rückgabe der Lizenz und wurde am 17.04.2025 aus dem SIM-Register gestrichen, wobei sie zugleich ihren Namen von Walliance SIM S.p.A. in Walliance Group S.p.A. änderte. Es gibt heute keine Doppellizenz, und es gibt kein Anlegerentschädigungssystem. Die öffentlichen Seiten von Walliance, die sie als von der Consob und der Banca d’Italia zugelassen beschreiben, sind ungenau: Die Consob erteilt die Zulassung, die Banca d’Italia wird angehört.

So funktioniert es

1. Registrieren und Identitätsprüfung abschließen. Eröffnen Sie ein Konto auf walliance.eu und durchlaufen Sie KYC (Know Your Customer, die Identitätsprüfung zur Geldwäscheprävention) sowie den Angemessenheitsfragebogen, den das ECSP-Regime verlangt.
2. Wallet aufladen. Das Geld wird in einer elektronischen Mangopay-Wallet gehalten. Aufladungen per Banküberweisung sind kostenlos, Aufladungen per Karte nicht, und Auszahlungen kosten seit Dezember 2025 EUR 1.
3. Ein Projekt und ein Instrument wählen. Zu jedem Angebot gehören ein Basisinformationsblatt, ein Geschäftsplan und ein angegebenes Risikoband. Lesen Sie nach, ob Sie Equity, eine Anleihe oder einen Kredit kaufen, denn die drei verhalten sich völlig unterschiedlich, wenn ein Projekt schiefgeht. Mindestens EUR 500.
4. Warten. Das Kapital ist gebunden, bis die Entwicklung fertiggestellt ist und der Ausstieg erfolgt. Es gibt keinen Sekundärmarkt auf der Plattform. Der einzige dokumentierte vorzeitige Ausstieg ist eine privat verhandelte Übertragung über die Directa SIM, beschränkt auf in Italien ansässige natürliche Personen und auf Equity an italienischen Gesellschaften mit beschränkter Haftung, zu EUR 15 Aktivierung zuzüglich EUR 30 je Projekt zuzüglich EUR 5 für eine Bescheinigung.
5. Rückzahlung erhalten oder länger warten. Zum Abschluss erhalten Sie Kapital zuzüglich einer etwaigen Rendite, und Walliance nimmt 1,00 % des angelegten Betrags nur dann, wenn die endgültige annualisierte Rendite die veröffentlichte Schätzung erreicht hat. Ist das Projekt verspätet, wandert es durch die Kategorien “überfällig” und danach “in Verfahren”, die Sie in der Statistiktabelle sehen können.

Für wen Walliance geeignet ist

Walliance passt zu Anlegerinnen und Anlegern, die gezielt Exponierung gegenüber italienischer und französischer Immobilienentwicklung suchen, den Unterschied zwischen dem Besitz eines Anteils an einer Projektgesellschaft und der Kreditvergabe an sie verstehen, das Geld weit über die beworbene Laufzeit hinaus liegen lassen können und vor dem Anlegen eine Statustabelle lesen. Die Offenheit ist der Grund, sie einem Wettbewerber vorzuziehen: Eine Plattform, die eine Ausfallquote von 20 % und eine echte Verlustzahl druckt, zeigt Ihnen die Form des Risikos, statt sie zu verbergen, und die Gebührenstruktur zahlt sich nur aus, wenn das Geschäft wie angekündigt läuft.

Sie passt schlecht zu allen, die Liquidität brauchen, denn es gibt keinen Sekundärmarkt, und der Umweg ist eng und kostenpflichtig. Sie passt schlecht als erste P2P-Position, weil das mehrheitliche Instrument Equity ist, wo ein schlechter Ausgang kein verspäteter Kupon ist, sondern ein verlorener Anteil. Und sie passt schlecht zu allen, die regulatorische Absicherung in Form eines Entschädigungssystems wollen: Die ECSP-Zulassung enthält keine, und die SIM-Lizenz, die kurz bestand, wurde zurückgegeben, ohne jemals genutzt worden zu sein.

Im Vergleich zu Alternativen

Walliance vs. Maclear. Andere Aufsicht, andere Bestände, und ein seltener Fall, in dem die höher platzierte Plattform beim Papierkram hinterherhinkt. Maclear liegt auf Platz 3 von 44 (8,4/10) gegenüber Walliance auf Platz 15 (6,6/10). Walliance hält eine vollständige Consob-Zulassung nach der EU-Crowdfunding-Verordnung mit direkter Aufsicht und einer veröffentlichten Ausfallquote nach Artikel 20. Maclear operiert unter der Mitgliedschaft in einer Schweizer Selbstregulierungsorganisation, die nur Pflichten zur Geldwäscheprävention abdeckt, keine Aufsicht über Wertpapierfirmen darstellt und kein Entschädigungssystem enthält. Bei Aufsicht und Offenlegung liegt Walliance klar vorn. Beim Bestand dreht sich der Vergleich um: Maclear vergibt in mehreren europäischen Ländern Kredite gegen KMU-Sicherheiten zu Sätzen nahe 14 % mit einer bislang sauberen Bilanz, wobei diese Bilanz eher kurz als erprobt ist, während Walliance Ihnen in seiner eigenen Tabelle zeigen kann, dass ein Viertel seines Kapitals verspätet ist. Ehrlich gelesen sehen die Zahlen von Walliance auch deshalb schlechter aus, weil es sie überhaupt gibt.

Walliance vs. Mintos. Diese beiden konkurrieren kaum. Mintos ist eine MiFID-II-Wertpapierfirma mit Anlegerentschädigung bis zu EUR 20.000 in den in Betracht kommenden Fällen, einem funktionierenden Sekundärmarkt, Dutzenden unabhängiger Kreditgeber und durchschnittlichen Renditen von etwa 8 % bis 11 %. Walliance ist auf einen Sektor beschränkt, illiquide, hat kein Entschädigungssystem und steckt den größten Teil seines Kapitals in Equity, wo die Rendite ein Ergebnis ist und kein Satz. Mintos gewinnt bei Liquidität, Diversifikation und formellem Anlegerschutz. Walliance bietet etwas, was Mintos nicht bietet, nämlich direkte Exponierung gegenüber einzelnen namentlich benannten Immobilienentwicklungen mit dokumentiertem Geschäftsplan, zum Preis der Konzentration auf eine Anlageklasse und einen Kreditzyklus.

Walliance vs. La Premiere Brique. Der engste Vergleich in genau der Sache, die diesem Index am wichtigsten ist. Beide veröffentlichen eine Ausfallquote nach Artikel 20, was fast keiner ihrer nationalen Wettbewerber tut. La Premiere Brique druckt 9,28 % aller jemals finanzierten Projekte und 19,1 % der laufenden Projekte und dann eine Zeile für den endgültigen Verlust von null, von der sie öffentlich gesagt hat, dass sie nicht bei null bleiben wird. Walliance druckt für 2025 eine Kreditausfallquote von 20,00 % auf einer viel kleineren Kreditgesamtheit und eine Verlustzeile, die mit zwei Projekten und EUR 1.406.102 bereits ungleich null ist. Bei La Premiere Brique lässt sich mit EUR 1 statt EUR 500 günstiger streuen, und ihre Offenlegung erfolgt nach Jahrgängen. Walliance ist älter, grenzüberschreitend tätig, bietet drei Instrumente statt eines und ist die einzige der beiden, deren Verlustzeile tatsächlich schon gebrochen ist.

Walliance vs. Trusters und das italienische Feld. Trusters, auf demselben italienischen Markt und mit derselben Consob-Lizenzfamilie, veröffentlicht überhaupt keine Verlustzeile: Ein Projekt über EUR 200.000 ist als Gesellschaftsausfall bezeichnet, während 79 Projekte mit EUR 15,6 Mio. in Kategorien liegen, die die eigene Fußnote als mehr als 90 Tage überfällig definiert. Walliance ist etwa doppelt so groß, veröffentlicht die regulatorische Ausfallquote, die Trusters nicht veröffentlicht, und zeigt seine Verfahren und seine endgültigen Niederlagen in derselben Tabelle. Das ist der Abstand zwischen den Scores der beiden Karten. Gegenüber Recrowd und anderen italienischen Immobilienkreditgebern ist der Vorsprung von Walliance derselbe: kein besserer Bestand, aber ein lesbarer.

Häufig gestellte Fragen

Ist Walliance reguliert, und von wem? Ja. Die Consob hat den Betreiber mit delibera n. 22878 vom 08.11.2023 als Schwarmfinanzierungsdienstleister nach der Verordnung (EU) 2020/1503 zugelassen, sowohl für die Kreditvermittlung als auch für die Platzierung übertragbarer Wertpapiere. Die Zulassung ist nach Frankreich passportiert und seit dem 25.11.2023 auf der weißen Liste der AMF verzeichnet. Es handelt sich nicht um eine Wertpapierfirma: Die Gesellschaft hielt ab November 2023 eine SIM-Lizenz, nutzte sie nie und wurde am 17.04.2025 aus dem SIM-Register gestrichen.

Bin ich geschützt, wenn ein Projekt scheitert oder die Plattform scheitert? Es gilt kein Entschädigungssystem. Die ECSP-Zulassung enthält keines, und die SIM-Lizenz, die Walliance in den italienischen Fondo Nazionale di Garanzia gebracht hätte, wurde zurückgegeben und untersagte der Gesellschaft ohnehin, Kundengelder zu halten. Davon getrennt weitet ein italienisches interministerielles Dekret vom 07.01.2026 den KMU-Garantiefonds auf Crowdfunding-Transaktionen aus und deckt bis zu 80 % des angelegten Betrags ab, doch nach der eigenen Erläuterung von Walliance geschieht das nicht automatisch, es wird von der Plattform Projekt für Projekt beantragt, und es wird vom Mediocredito Centrale nach Maßgabe der Fondskapazität entschieden.

Was ist tatsächlich verloren gegangen? Die eigene Statustabelle von Walliance zeigt zwei Projekte im Endausfall über EUR 1.406.102, beide Equity, von EUR 206,9 Mio. finanziertem Kapital. Sie werden nicht benannt. Davon getrennt, und dies ist CrowdIndex-Rechnung und keine Offenlegung von Walliance, sind EUR 56,8 Mio. des laufenden Kapitals mehr als drei Monate überfällig, und EUR 39,5 Mio. befinden sich in Verwertungs- oder Streitverfahren.

Gilt ein Projekt als erfolgreich, wenn Anleger Geld verloren haben? Es gilt als abgeschlossen. Das Hilfezentrum von Walliance definiert den Abschluss als Rückzahlung des angelegten Kapitals und schließt darin ausdrücklich die Teilrückzahlung bei Vorgängen ein, die mit einem Kapitalverlust endeten. Die 127 abgeschlossenen Projekte enthalten daher die zwei Endausfälle und, nach unserer Rechnung, 28 Projekte mit EUR 53,9 Mio., die bei ihrem Abschluss mehr als drei Monate überfällig waren.

Kann ich vor dem Projektende verkaufen? Nicht auf der Plattform. Es gibt keinen Sekundärmarkt auf der Plattform. Der einzige dokumentierte Weg ist eine privat verhandelte Übertragung, die über die Directa SIM nach dem Regime des Artikels 100-ter eingetragen wird, beschränkt auf in Italien ansässige natürliche Personen und auf Equity an italienischen Gesellschaften mit beschränkter Haftung, zu Kosten von EUR 15 für die Aktivierung, EUR 30 je Projekt und EUR 5 für eine Bescheinigung. Gehen Sie davon aus, dass Ihr Geld für die Laufzeit des Geschäfts gebunden ist.

Fazit

Walliance ist die am besten dokumentierte Immobilien-Crowdfunding-Plattform in ihrer nationalen Vergleichsgruppe und eine der ganz wenigen in diesem Index überhaupt, die sowohl die Ausfallquote nach Artikel 20 als auch eine Endverlustzeile veröffentlicht, die nicht null ist. Sie trägt zugleich echten Schaden: Nach ihren eigenen absoluten Zahlen stecken 27 % jedes jemals eingesammelten Euro in einem Projekt, das mehr als drei Monate überfällig ist, 19 % befinden sich in Verwertungs- oder Streitverfahren, und die Belastung konzentriert sich auf die Equity- und Anleihegeschäfte, die 87 % des Bestands ausmachen. Die beiden Tatsachen hängen zusammen, und die zweite ist nur wegen der ersten überhaupt erkennbar. Dies ist eine Plattform für eine bewusst kleine Allokation durch Anlegerinnen und Anleger, die das Equity-Risiko verstehen, über mehrere Projekte streuen, Geld verwenden, das noch Jahre nach der beworbenen Laufzeit liegen bleiben kann, und erst nachdem sie die Statustabelle auf der Statistikseite gelesen haben statt der Zahlen auf der Startseite.

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