Reseña de Walliance - la línea de pérdidas está publicada, y no es cero

La plataforma de crowdfunding inmobiliario más antigua de Italia, en marcha desde 2017, autorizada por la Consob bajo el reglamento europeo de financiación participativa y con pasaporte hacia Francia. Es además, con la evidencia que hemos podido reunir, la plataforma más transparente de su grupo de competidores nacional: publica la tasa de impago del artículo 20 que exige el reglamento, e imprime una línea explícita de impago final que dice dos proyectos y 1.406.102 € en lugar del cero que muestra casi todo el mundo. Esa franqueza es la razón por la que esta reseña puede contarle lo que está a punto de contarle. Con los propios números de Walliance, 56,8 millones de euros, algo más de la cuarta parte de cada euro que ha captado en su historia, están en proyectos con más de tres meses de retraso, y 39,5 millones de euros están en procedimientos de recuperación o en disputa.

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Datos rápidos: Fundada en 2016, primer proyecto en 2017 · Trento, Italia · Autorización PSFP de la Consob, delibera 22878 de 08.11.2023 · 206.870.771 € en 207 proyectos · 130.182.948 € devueltos · 9.105 inversores · Mínimo de 500 € · Todas las cifras a 30.06.2026

De un vistazo

Qué es Walliance en 60 segundos

Walliance conecta a inversores minoristas con promotores inmobiliarios italianos y franceses. Usted elige un único proyecto, pone desde 500 €, y recupera su dinero con una rentabilidad cuando la promoción se vende o se refinancia. Lo que hace inusual a Walliance es que ofrece tres formas jurídicas distintas de la misma exposición. En una operación de capital usted suscribe participaciones en la sociedad propietaria del proyecto, de modo que es copropietario y tanto lo que gane como lo que pierda siguen el resultado, sin tipo de interés y sin promesa de devolución. En una operación de bono o de préstamo usted es acreedor, con un tipo declarado y una fecha de devolución. El sesenta y dos por ciento del capital que Walliance ha captado es capital social, y eso importa más que cualquier otro dato aislado de esta reseña. El dinero queda inmovilizado durante toda la vida del proyecto, no hay mercado secundario y no existe esquema de compensación al inversor.

Puntos fuertes

• Publica la tasa de impago regulatoria, y casi ningún competidor italiano lo hace. El artículo 20 del Reglamento (UE) 2020/1503, con el método fijado por el Reglamento Delegado (UE) 2022/2115, exige a una plataforma de financiación participativa divulgar una tasa de impago anual sobre los préstamos que ha ofrecido, en ventanas de doce meses no solapadas. Walliance la publica, describe el método, y el número no es halagador: 0,00% en 2023, 0,00% en 2024, 20,00% en 2025, un préstamo impagado de cinco en la ventana, una media a tres años del 6,69% y una expectativa declarada del 30,00% para la banda AA en 2026. Publicar la propia previsión de una tasa de impago al alza no es algo que una plataforma haga por accidente.

• Imprime una cifra real de pérdida final en lugar de un cero. La tabla de situación de la página de estadísticas incluye una línea llamada “de los cuales en impago final”: dos proyectos, 1.406.102 €, ambos de capital. Entre las plataformas inmobiliarias francesas e italianas de este índice, la línea de pérdidas o bien falta por completo o bien dice cero mientras una cuarta parte de la cartera está en procedimientos. Walliance es la excepción. La cifra es pequeña en relación con la cartera, y crecerá, pero existe.

• La tabla de situación es lo bastante detallada como para poder discutirla. Los proyectos se desglosan por instrumento y después por estado: financiados, en curso, de los cuales con más de tres meses de retraso, de los cuales en procedimientos de recuperación o en disputa, reembolsados parcialmente, concluidos y reembolsados, y de los cuales con retraso en el momento de la conclusión. Ese es más detalle de estado del que publica cualquier otra plataforma italiana que hayamos analizado, y es lo que hace posible la aritmética de la siguiente sección.

• Una autorización auténtica de la Consob y un pasaporte transfronterizo real. La delibera 22878 de 08.11.2023 cubre las dos ramas del régimen PSFP, la intermediación de préstamos y la colocación de valores negociables. La AMF recoge a Walliance Group S.p.A. en su lista blanca como autorizada para prestar servicios de financiación participativa en Francia en régimen de libre prestación de servicios desde el 25.11.2023. Según el informe de crowdinvesting del Politecnico di Milano, es una de las tres únicas plataformas italianas que operan de forma transfronteriza.

• Las comisiones están inusualmente bien alineadas. No hay comisión de suscripción, ni de gestión, ni de cuenta. Walliance cobra una comisión de éxito del 1,00% sobre el importe invertido en el momento de la devolución, y solo si la rentabilidad final anualizada alcanza la estimación publicada en la ficha de datos fundamentales de la inversión del proyecto. Su propia página de tarifas afirma que no se aplica comisión alguna si la inversión no produce las proyecciones estimadas inicialmente. El monedero de Mangopay es gratuito de mantener y gratuito de recargar por transferencia bancaria, con una comisión de retirada de 1 € desde el 01.12.2025.

Aspectos a vigilar

• Según nuestra aritmética, el 27% de cada euro captado en la historia está en un proyecto con más de tres meses de retraso. Walliance publica las cifras absolutas y deja la división al lector, así que esto es aritmética de CrowdIndex sobre los números de Walliance, no una divulgación de Walliance. De los 87,3 M€ todavía en curso, 56,8 M€ llevan más de tres meses de retraso, lo que supone el 65% del capital vivo y el 27% de los 206,9 M€ financiados en toda su historia. Por número, 48 de los 79 proyectos vivos van con retraso. 39,5 M€, es decir el 19% de todo lo financiado en la historia y el 45% del capital vivo, están en procedimientos de recuperación o en disputa.

• La morosidad se concentra en el capital y en los bonos, que es donde está el 87% del dinero. De nuevo aritmética nuestra: del capital vivo en bonos, 23,0 M€ de 25,5 M€ llevan más de tres meses de retraso, es decir el 90%, y afecta a 30 de los 36 proyectos vivos de bonos. Del capital social vivo, 31,7 M€ de 42,0 M€ van con retraso, es decir el 75%. El capital vivo en préstamos es el más limpio, con 2,2 M€ de 19,8 M€, o el 11%. La tasa de impago del artículo 20 que Walliance está obligada a publicar cubre únicamente los préstamos, de modo que la divulgación regulatoria mide, por diseño, el tercio más pequeño y más sano de la cartera.

• “Concluidos y reembolsados” incluye salidas con pérdidas y salidas con retraso. El propio centro de ayuda de Walliance define un proyecto como completado cuando se ha producido la devolución, y precisa entre paréntesis que esto incluye la devolución parcial en operaciones que terminaron con pérdida de capital. Los dos impagos finales están dentro de los 127 proyectos concluidos, no fuera de ellos. Según nuestra aritmética, 28 de esos 127 proyectos concluidos, que suman 53,9 M€ o el 46% del capital concluido, llevaban más de tres meses de retraso cuando se cerraron. Un titular que diga 127 proyectos concluidos y reembolsados está haciendo mucho trabajo.

• Capital significa que la pérdida puede ser total, y la mayor parte de la cartera es capital. En una operación de capital no hay obligación de devolución, que es precisamente por lo que el artículo 20 la excluye del cálculo de la tasa de impago. Los dos impagos finales de Walliance son de capital. Un inversor que lea la TAE del 12,64% de los préstamos debería tener claro que solo el 13% del capital de la plataforma está en ese instrumento.

• La página de inicio contradice al documento de estadísticas de tres maneras distintas. Un bloque dice más de 175 millones de euros invertidos, más de 90 millones de euros devueltos y más de 100.000 usuarios registrados. Otro dice 50 proyectos financiados y 179 M€ captados. Un tercero dice 9,19% de ROI, 109 M€ invertidos y más de 70.000 usuarios. Ninguno está fechado y ninguno coincide con los 206,9 M€, los 130,2 M€ y los 9.105 inversores del documento de estadísticas. Usuarios registrados e inversores son métricas distintas, pero las cifras de captado y devuelto no lo son.

• La historia de la licencia SIM necesita corrección, también en nuestro propio material más antiguo. Walliance ostentó una autorización de empresa de servicios de inversión (SIM) desde el 08.11.2023, con la restricción de no poder mantener nunca dinero ni instrumentos de clientes, y nunca la ejerció. Solicitó su renuncia en octubre de 2024 y fue dada de baja del registro de SIM el 17.04.2025, cambiando al mismo tiempo su denominación de Walliance SIM S.p.A. a Walliance Group S.p.A. Hoy no hay doble licencia y no hay esquema de compensación al inversor. Las páginas públicas de Walliance que la describen como autorizada por la Consob y por la Banca d’Italia son imprecisas: la Consob autoriza, la Banca d’Italia es consultada.

Cómo funciona

1. Regístrese y complete las comprobaciones de identidad. Abra una cuenta en walliance.eu y supere el KYC (Know Your Customer, la verificación de identidad contra el blanqueo de capitales) más el cuestionario de idoneidad que exige el régimen PSFP.
2. Ingrese fondos en el monedero. El dinero se mantiene en un monedero electrónico de Mangopay. Las recargas por transferencia bancaria son gratuitas, las recargas con tarjeta no, y las retiradas cuestan 1 € desde diciembre de 2025.
3. Elija un proyecto y un instrumento. Cada oferta viene con una ficha de datos fundamentales de la inversión, un plan de negocio y una banda de riesgo declarada. Lea si está comprando capital, un bono o un préstamo, porque los tres se comportan de forma completamente distinta cuando un proyecto sale mal. Mínimo de 500 €.
4. Espere. El capital queda inmovilizado hasta que la promoción se completa y se desinvierte. No hay mercado secundario en la plataforma. La única salida anticipada documentada es una transmisión negociada de forma privada a través de Directa SIM, limitada a personas físicas residentes en Italia y a participaciones en sociedades limitadas italianas, con 15 € de activación más 30 € por proyecto más 5 € por un certificado.
5. Cobre o siga esperando. Al cierre recibe el capital más cualquier rentabilidad, y Walliance se lleva el 1,00% del importe invertido solo si la rentabilidad final anualizada alcanzó la estimación publicada. Si el proyecto va con retraso, va pasando por los apartados de retraso y después de procedimientos que usted puede ver en la tabla de estadísticas.

Para quién es Walliance

Walliance encaja con un inversor que quiere específicamente exposición a la promoción inmobiliaria italiana y francesa, que entiende la diferencia entre poseer una porción de una sociedad de proyecto y prestarle dinero, que puede dejar el dinero quieto bastante más allá del plazo anunciado, y que lee una tabla de situación antes de invertir. La franqueza es la razón para elegirla frente a un competidor: una plataforma que imprime una tasa de impago del 20% y una cifra real de pérdidas le está contando la forma del riesgo en lugar de esconderla, y la estructura de comisiones no se paga a sí misma salvo que la operación funcione como se anunció.

Encaja mal con cualquiera que necesite liquidez, ya que no hay mercado secundario y la vía alternativa es estrecha y de pago. Encaja mal como primera posición en P2P, porque el instrumento mayoritario es el capital, donde un mal desenlace no es un cupón retrasado sino una participación perdida. Y encaja mal con quien quiera una cobertura regulatoria del tipo esquema de compensación: la autorización PSFP no lleva ninguno, y la licencia SIM que existió brevemente se entregó sin haberse usado nunca.

Comparada con alternativas

Walliance frente a Maclear. Distinta supervisión, distintas carteras, y un caso poco frecuente en el que la plataforma mejor clasificada va por detrás en el papeleo. Maclear está en el puesto n.º 3 de 44 (8,4/10) frente a Walliance en el n.º 15 (6,6/10). Walliance tiene una autorización completa de la Consob bajo el reglamento europeo de financiación participativa, con supervisión directa y una tasa de impago del artículo 20 publicada. Maclear opera bajo la pertenencia a un organismo suizo de autorregulación, que cubre únicamente las obligaciones en materia de blanqueo de capitales, no es supervisión de empresa de servicios de inversión y no lleva ningún esquema de compensación. En supervisión y en divulgación, Walliance va claramente por delante. En la cartera la comparación se invierte: Maclear presta en varios países europeos con garantía de pymes a tipos cercanos al 14% y con un historial limpio hasta ahora, aunque ese historial es corto más que puesto a prueba, mientras que Walliance puede enseñarle en su propia tabla que una cuarta parte de su capital va con retraso. La lectura honesta es que los números de Walliance se ven peor en parte porque existen.

Walliance frente a Mintos. Apenas compiten. Mintos es una empresa de servicios de inversión MiFID II con compensación al inversor de hasta 20.000 € en escenarios elegibles, un mercado secundario en funcionamiento, decenas de originadores de préstamos independientes y rentabilidades medias en torno al 8% o el 11%. Walliance es de un solo sector, ilíquida, no tiene esquema de compensación y coloca la mayor parte de su capital en participaciones sociales, donde la rentabilidad es un resultado más que un tipo. Mintos gana en liquidez, diversificación y protección formal del inversor. Walliance ofrece algo que Mintos no ofrece: exposición directa a promociones inmobiliarias concretas e identificadas, con un plan de negocio documentado, a cambio de concentración en una sola clase de activo y en un solo ciclo de crédito.

Walliance frente a La Premiere Brique. La comparación más cercana en lo único que más importa a este índice. Ambas publican una tasa de impago del artículo 20, cosa que casi ninguno de sus competidores nacionales hace. La Premiere Brique imprime un 9,28% de todos los proyectos financiados en su historia y un 19,1% de los proyectos en curso, y después una línea de pérdida definitiva de cero, de la que ha dicho públicamente que no se quedará en cero. Walliance imprime una tasa de impago de préstamos del 20,00% para 2025 sobre una población de préstamos mucho más pequeña, y una línea de pérdidas que ya no es cero, con dos proyectos y 1.406.102 €. La Premiere Brique es más barata para diversificar, con 1 € frente a 500 €, y su divulgación se publica por añadas. Walliance es más antigua, transfronteriza, ofrece tres instrumentos en lugar de uno, y es la única de las dos cuya línea de pérdidas se ha roto de verdad.

Walliance frente a Trusters y el campo italiano. Trusters, en el mismo mercado italiano y con la misma familia de licencia de la Consob, no publica ninguna línea de pérdidas: un proyecto de 200.000 € está etiquetado como impago de la sociedad, mientras que 79 proyectos que suman 15,6 M€ están en apartados que su propia nota al pie define como de más de 90 días de retraso. Walliance es aproximadamente el doble de grande, publica la tasa de impago regulatoria que Trusters no publica, y muestra sus procedimientos y sus derrotas finales en la misma tabla. Esa es la distancia entre las puntuaciones de las dos fichas. Frente a Recrowd y otros prestamistas inmobiliarios italianos, la ventaja de Walliance es la misma: no una cartera mejor, sino una cartera legible.

Preguntas frecuentes

¿Está Walliance regulada, y por quién? Sí. La Consob autorizó al operador como proveedor de servicios de financiación participativa bajo el Reglamento (UE) 2020/1503 mediante la delibera n. 22878 de 08.11.2023, tanto para la intermediación de préstamos como para la colocación de valores negociables. Tiene pasaporte hacia Francia, recogido en la lista blanca de la AMF desde el 25.11.2023. No es una empresa de servicios de inversión: ostentó una licencia SIM desde noviembre de 2023, nunca la usó, y fue dada de baja del registro de SIM el 17.04.2025.

¿Estoy protegido si falla un proyecto o falla la plataforma? No se aplica ningún esquema de compensación. La autorización PSFP no incluye ninguno, y la licencia SIM que habría llevado a Walliance dentro del Fondo Nazionale di Garanzia italiano fue entregada y, en cualquier caso, prohibía a la sociedad mantener dinero de clientes. Al margen de eso, un decreto interministerial italiano de 07.01.2026 extiende el Fondo de Garantía para pymes a las operaciones de financiación participativa, cubriendo hasta el 80% del importe invertido, pero según la propia explicación de Walliance no es automático, lo solicita la plataforma proyecto a proyecto, y lo decide Mediocredito Centrale en función de la capacidad del fondo.

¿Qué se ha perdido realmente? La propia tabla de situación de Walliance muestra dos proyectos en impago final por 1.406.102 €, ambos de capital, de los 206,9 M€ financiados. No los nombra. Al margen de eso, y esto es aritmética de CrowdIndex y no una divulgación de Walliance, 56,8 M€ de capital vivo llevan más de tres meses de retraso y 39,5 M€ están en procedimientos de recuperación o en disputa.

¿Cuenta un proyecto como exitoso si los inversores perdieron dinero? Cuenta como concluido. El centro de ayuda de Walliance define la conclusión como la devolución del capital invertido, incluyendo expresamente la devolución parcial en operaciones que terminaron con pérdida de capital. Así que los 127 proyectos concluidos incluyen los dos impagos finales y, según nuestra aritmética, 28 proyectos que suman 53,9 M€ que llevaban más de tres meses de retraso cuando se cerraron.

¿Puedo vender antes de que termine el proyecto? En la plataforma no. No hay mercado secundario en la plataforma. La única vía documentada es una transmisión negociada de forma privada y registrada a través de Directa SIM bajo el régimen del artículo 100-ter, limitada a personas físicas residentes en Italia y a participaciones en sociedades limitadas italianas, con un coste de 15 € de activación, 30 € por proyecto y 5 € por un certificado. Dé por hecho que su dinero queda inmovilizado durante toda la vida de la operación.

Conclusión

Walliance es la plataforma de crowdfunding inmobiliario mejor documentada de su grupo de competidores nacional y una de las poquísimas de todo este índice que publica a la vez la tasa de impago del artículo 20 y una línea de pérdida final que no es cero. También arrastra daños reales: con sus propias cifras absolutas, el 27% de cada euro que ha captado en su historia está en un proyecto con más de tres meses de retraso, el 19% está en procedimientos de recuperación o en disputa, y la morosidad se concentra en las operaciones de capital y de bonos que suman el 87% de la cartera. Los dos hechos están conectados, y el segundo solo puede conocerse gracias al primero. Esta es una plataforma para una asignación deliberadamente pequeña por parte de un inversor que entienda el riesgo del capital social, repartida entre varios proyectos, con dinero que pueda quedarse quieto durante años más allá del plazo anunciado, y solo después de leer la tabla de situación de la página de estadísticas en lugar de los números de la página de inicio.

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