Avis Recrowd - Le premier acteur italien du prêt immobilier participatif, suspendu par le régulateur depuis juillet 2025

Plateforme italienne de financement participatif par prêt immobilier, fondée à Milan en 2018 et pendant plusieurs années premier opérateur du segment italien par volume cumulé. Le 31 juillet 2025, la Banca d’Italia a suspendu Recrowd S.r.l. de la fourniture du service d’intermédiation dans l’octroi de prêts. Au 1er septembre 2026, le bandeau de suspension est toujours en ligne sur la plateforme, aucune nouvelle campagne n’est proposée, et la publication réglementaire de Recrowd elle-même fait état d’un taux de défaut de 37,65 % pour le millésime de prêts 2025, avec 45,99 % prévus pour 2026.

Recrowd n’est pas un partenaire affilié de CrowdIndex et cette page ne contient aucun lien de parrainage.

Faits rapides : fondée en 2018, Milan, Italie. Agréée par la Consob au titre du règlement (UE) 2020/1503 le 29 novembre 2023 (delibera 22906, décision de l’autorité). Suspendue par la Banca d’Italia le 31 juillet 2025 en application de l’article 30, paragraphe 2, point h) du même règlement. Sanctionnée de 26 000 EUR par la Banca d’Italia le 16 juin 2026. Capitaux levés cumulés de 224,0 M EUR sur 274 projets. Trustpilot 2,5 sur 5 pour 1 764 avis.

En un coup d’œil

Qu’est-ce que Recrowd en 60 secondes

Recrowd est une plateforme italienne de financement participatif par prêt dédiée à la promotion immobilière. Une société qui veut construire, rénover ou reconvertir un immeuble emprunte auprès du public par l’intermédiaire de la plateforme, et plusieurs centaines de petits investisseurs prêtent chacun un montant modeste en échange d’un intérêt annuel, historiquement d’environ 10 % brut. Recrowd est devenue le premier opérateur italien de ce type par volume cumulé, avec 224 M EUR levés sur 274 projets depuis 2019. Elle a obtenu un agrément européen de financement participatif auprès de la Consob à la fin de 2023.

Le 31 juillet 2025, la Banca d’Italia a suspendu Recrowd de l’intermédiation de nouveaux prêts. Les contrats de prêt existants entre investisseurs et emprunteurs restent valables et les comptes de paiement continuent de fonctionner, mais la plateforme ne peut pas lancer de nouvelles campagnes. Treize mois plus tard, la suspension n’a pas été publiquement levée et aucune nouvelle campagne n’a été publiée. En parallèle, la publication réglementaire des taux de défaut de Recrowd montre un portefeuille qui se dégrade fortement : d’un taux de défaut de 9,26 % sur le millésime 2023 à 32,43 % en 2024, 37,65 % en 2025, et 45,99 % prévus pour 2026.

Points forts

• Recrowd publie un taux de défaut honnête, et il est mauvais. Cela mérite d’être salué précisément parce que tant de concurrents font l’inverse. Recrowd tient à jour la publication du taux de défaut exigée par l’article 20 du règlement (UE) 2020/1503 et par les normes techniques associées, et celle-ci affiche 32,43 % pour 2024, 37,65 % pour 2025 et 45,99 % prévus pour 2026. La plateforme publie également un tableau année par année du capital levé, du capital actuellement en défaut, du capital remboursé et des intérêts versés, ainsi qu’une ventilation montrant que 31,47 % de l’ensemble du capital remboursé l’a été en retard. À comparer avec Bridge Asset, un concurrent italien que la Consob a suspendu en juin 2026 après avoir constaté qu’il publiait un taux de défaut de 0 % alors que 44 offres représentant 13,755 M EUR étaient échues et impayées. Les chiffres de Recrowd sont sinistres, mais un lecteur peut effectivement les voir.

• Les positions des investisseurs existants n’ont pas été annulées par la suspension, et les circuits de paiement ont continué de fonctionner. La mesure ne bloque que l’intermédiation de nouveaux prêts. L’avis publié par Recrowd, qui reproduit la communication du régulateur, indique que les offres déjà publiées et non conclues restent valables, que les obligations envers les porteurs de projets et les investisseurs sur les offres conclues sont garanties, que le suivi des campagnes en cours et l’assistance à la clientèle restent opérationnels, et que les comptes de paiement demeurent pleinement opérationnels. Les comptes ouverts à partir de mai 2025 sont tenus chez TPPay S.r.l., un établissement de monnaie électronique italien supervisé par la Banca d’Italia, ce qui supprime également l’obligation de déclaration fiscale liée à un intermédiaire étranger qui s’appliquait dans le cadre antérieur avec Lemonway.

Points de vigilance

• Une suspension prudentielle non résolue au bout de treize mois. La Banca d’Italia a suspendu Recrowd le 31 juillet 2025 en application de l’article 30, paragraphe 2, point h) du règlement (UE) 2020/1503. Les motifs n’ont pas été publiés et la société a été placée sous contraintes de communication. Recrowd indique avoir déposé un plan de remédiation le 30 août 2025 assorti d’une échéance de mise en œuvre au 31 octobre 2025, et avoir annoncé une opération de reconstitution et de renforcement des fonds propres d’environ 3,3 M EUR achevée fin octobre 2025. Aucune décision clôturant le dossier n’a été annoncée par l’une ou l’autre partie. L’avis de suspension était toujours affiché sur recrowd.com le 1er septembre 2026. Une suspension correspond normalement à la dernière chance donnée par le régulateur à une plateforme pour se corriger ; le cas italien comparable de Rendimento Etico est passé d’une suspension de 120 jours en décembre 2025 à la révocation complète de son agrément par la Consob en mars 2026. La manière dont Recrowd s’en sortira est réellement inconnue à la date de rédaction.

• Une sanction pécuniaire distincte est tombée en juin 2026, et sa base juridique renvoie à la méthode de calcul du taux de défaut. La Banca d’Italia a pris le provvedimento n. 181 le 16 juin 2026, publié le 10 juillet 2026, infligeant une amende administrative de 26 000 EUR à Recrowd S.r.l. Le document indique que les constats sont issus d’une inspection menée entre le 24 février et le 13 mai 2025 et les qualifie de manquements en matière de gouvernance, de gestion et de contrôle des risques. Les bases juridiques citées comprennent les articles 4, 5 et 39, paragraphe 1, point a) du règlement (UE) 2020/1503 ainsi que les articles 1 et 2 du règlement délégué (UE) 2022/2115, qui est la norme technique définissant la manière dont un prestataire de financement participatif doit calculer et publier ses taux de défaut. CrowdIndex ne tire aucune conclusion sur ce que le régulateur a réellement constaté, car les constats eux-mêmes n’ont pas été publiés. Nous relevons seulement que la base juridique citée inclut les règles relatives au taux de défaut, et que les taux de défaut publiés par Recrowd sont passés de 9,26 % à 32,43 % entre les millésimes 2023 et 2024.

• Environ un tiers de tout le capital jamais levé se trouve actuellement en défaut non résolu. À partir du tableau année par année de Recrowd, notre calcul aboutit à 71 929 114 EUR répartis sur 68 projets actuellement en défaut non résolu, contre 225 254 620 EUR levés sur 274 projets. Cela représente 31,9 % du capital et 24,8 % des projets (calcul CrowdIndex à partir des chiffres publiés par Recrowd, 1er septembre 2026 ; à noter que la somme des lignes annuelles atteint 225,25 M EUR contre un chiffre principal de 224,02 M EUR affiché sur la même page, un écart d’environ 1,2 M EUR que nous ne parvenons pas à expliquer). Le millésime 2024 est le pire : 38 898 035 EUR sur les 74 265 561 EUR levés cette année-là sont en défaut non résolu, soit 52,4 % des montants et 45,6 % des projets (calcul CrowdIndex). Pour 2025, 11 481 645 EUR sur 33 965 143 EUR levés, soit 33,8 % du capital et 40,0 % des projets (calcul CrowdIndex). Ces décomptes excluent les projets ayant fait défaut puis ayant été recouvrés : ils décrivent donc des problèmes en cours, pas de l’histoire.

• Il existe un taux de défaut publié mais aucun taux de perte publié, et l’écart entre les deux fait beaucoup de travail. La note de bas de tableau de Recrowd sur les défauts indique qu’un projet formellement en défaut n’implique pas nécessairement une perte définitive pour l’investisseur, parce que certains projets en défaut ont été recouvrés et que d’autres sont encore en cours de recouvrement. L’affirmation est exacte, mais elle signifie que le lecteur ne voit jamais quel montant de capital a réellement été passé en pertes. Nous avons cherché ce point spécifiquement, parce que les plateformes françaises de financement participatif immobilier ont pris l’habitude de déclarer zéro perte définitive alors qu’un tiers du portefeuille est en retard ou devant un tribunal, au motif qu’une perte ne devient définitive que lorsqu’un juge le dit. Recrowd est une version partielle du même schéma. Contrairement aux plateformes françaises, elle ne se cache pas derrière un chiffre principal flatteur, puisque sa publication des défauts est brutale. Mais comme elles, elle ne publie aucune ligne de perte définitive, si bien qu’un encours de 71,9 M EUR en défaut non résolu n’est assorti d’aucune attente de recouvrement affichée. Les chiffres de recouvrement que Recrowd publie effectivement, 19 343 302,73 EUR recouvrés depuis l’origine, figurent sur une sous-page dont les données sont datées du 01/09/2025 et n’ont pas été actualisées depuis un an.

• Rien n’a bougé depuis huit mois et il n’existe aucune porte de sortie. Le tableau statistique de Recrowd affiche zéro pour 2026 dans chaque colonne : rien de levé, rien de nouvellement en défaut, rien de remboursé, aucun intérêt versé. La page des projets ne présente que des campagnes achevées. Il n’y a pas de marché secondaire : un investisseur dont l’argent est immobilisé dans un projet en retard ne peut donc pas céder sa position, qui court jusqu’au remboursement du prêt sous-jacent ou jusqu’à la fin de la procédure de recouvrement. Le prêt à la promotion immobilière est illiquide par construction, et une plateforme suspendue dont le portefeuille est à l’arrêt est le scénario où cette illiquidité fait le plus mal.

• Le sentiment des investisseurs s’est effondré et des auteurs d’avis rapportent que les frais de recouvrement leur ont été reportés. Trustpilot affichait 2,5 sur 5 pour 1 764 avis le 1er septembre 2026, avec la mention Médiocre, 18 % d’avis une étoile et seulement 11 % des avis négatifs recevant une réponse de l’entreprise. C’est une nette dégradation par rapport au tableau largement positif décrit par les sites d’avis italiens en 2023. Plusieurs auteurs indépendants écrivant entre juillet et août 2026 décrivent un courriel de masse dans lequel Recrowd annonçait qu’elle cesserait de prendre en charge les frais juridiques et de recouvrement sur les projets en défaut et facturerait désormais aux investisseurs les actions de recouvrement, en l’attribuant à une réorganisation de l’entreprise consécutive à la suspension. CrowdIndex n’a pas pu confirmer ce point sur un document de Recrowd et le traite comme une affirmation rapportée par des investisseurs plutôt que comme un fait établi, mais il est rapporté de façon concordante par des auteurs différents à des dates différentes et, s’il est exact, il supprime une protection qui était auparavant présentée comme faisant partie de l’offre.

Comment ça marche

1. Inscrivez-vous et passez la vérification d’identité. Les comptes s’ouvrent sur recrowd.com, qui fonctionne en italien uniquement. La vérification d’identité suit les procédures italiennes habituelles de lutte contre le blanchiment.
2. Alimentez le compte de paiement. Les comptes ouverts à partir de mai 2025 passent par TPPay S.r.l., un établissement de monnaie électronique italien. Les comptes ouverts plus tôt sont hébergés sur le portefeuille Lemonway, un établissement français, ce qui déclenche l’obligation italienne de déclaration des avoirs à l’étranger dans le cadre RW de la déclaration fiscale.
3. Choisissez un projet. Les campagnes étaient réparties en gammes assorties de minimums et de durées différents : Relax à partir de 250 EUR sur 8 à 16 mois, Exclusive à partir de 1 000 EUR sur 6 à 24 mois, et une gamme haut de gamme Elite. Les taux publiés sur les campagnes passées allaient à peu près de 7 % à 13 % brut. Recrowd ne facture aucun frais direct aux investisseurs ; ses revenus proviennent du côté emprunteur.
4. Attendez que le prêt arrive à son terme. Il n’existe pas de marché secondaire : la position ne peut donc pas être cédée. Les investisseurs disposent d’un droit de rétractation de quatre jours à compter de la signature du contrat, avec remboursement intégral et sans frais. Les intérêts sont versés nets de la retenue à la source italienne de 26 % pour les personnes physiques résidentes, prélevée à la source.
5. Comprenez ce qui se passe en cas de défaut. Recrowd classe un prêt en défaut soit lorsqu’elle juge le remboursement improbable sans mise en œuvre des sûretés, soit lorsque l’emprunteur accuse plus de 90 jours de retard, après une éventuelle prorogation contractuelle pouvant aller jusqu’à six mois. Recrowd n’est pas partie au contrat de prêt et n’apporte aucune assurance que le capital investi sera restitué. Aucun système de garantie des dépôts ni aucun système d’indemnisation des investisseurs ne s’applique.

Remarque : les étapes 3 et 4 décrivent le fonctionnement de la plateforme lorsqu’elle finançait de nouvelles campagnes. Depuis le 31 juillet 2025, aucune nouvelle campagne ne peut être lancée, et aucune n’est apparue depuis.

À qui s’adresse Recrowd

Personne ne devrait placer d’argent neuf chez Recrowd aujourd’hui, car ce n’est tout simplement pas possible : la plateforme est suspendue de l’intermédiation de nouveaux prêts et aucune campagne n’est ouverte. Le lectorat concret de cette page, ce sont les investisseurs qui détiennent déjà des positions, et ceux qui comparent les plateformes italiennes de prêt immobilier participatif et veulent comprendre comment ce segment peut mal tourner.

Pour les investisseurs déjà engagés, la posture raisonnable est administrative plutôt que tactique. Téléchargez et conservez la documentation contractuelle de chaque position depuis l’espace privé tant que la plateforme est opérationnelle, puisque les contrats de prêt sous-jacents lient l’investisseur et la société emprunteuse et survivent à ce qui peut arriver à la plateforme. Suivez les communications officielles de Recrowd et de la Banca d’Italia plutôt que les discussions de forum. Attendez-vous à des délais longs : avec 71,9 M EUR en défaut non résolu et sans marché secondaire, le recouvrement sur un projet en retard suit le rythme des tribunaux et des procédures d’exécution, pas celui de l’investissement.

Pour qui construit une allocation européenne en prêt immobilier participatif, Recrowd est un cas d’école plutôt qu’un candidat. Elle était le leader en volume de son marché national, elle détenait un agrément européen régulièrement délivré, et elle s’est tout de même retrouvée suspendue avec environ un tiers de son capital en difficulté. Cette combinaison est l’argument même en faveur d’une répartition du capital entre plusieurs plateformes agréées plutôt que d’une concentration sur la plus grosse.

Comparé aux alternatives

Recrowd vs Bridge Asset. Toutes deux sont des plateformes italiennes de prêt immobilier participatif sous mesure prudentielle, et le contraste entre elles est instructif sur la question de la transparence. La Consob a suspendu Bridge Real Estate S.r.l. pour un an en juin 2026, après avoir constaté qu’elle publiait un taux de défaut de 0 % alors que 44 offres représentant 13,755 M EUR étaient échues et impayées sur 102 offres totalisant 26,99 M EUR, et que la quasi-totalité de ses offres était affectée par des conflits d’intérêts. Les problèmes de Recrowd sont plus importants en valeur absolue, mais sa transparence va dans l’autre sens : elle a publié un taux de défaut de 37,65 % pour 2025 plutôt que de le dissimuler. Un investisseur lisant la page statistique de Recrowd début 2025 pouvait voir le millésime 2024 se dégrader. Un investisseur lisant celle de Bridge Asset ne le pouvait pas. Aucune des deux plateformes n’est investissable aujourd’hui.

Recrowd vs Rendimento Etico. Rendimento Etico est le précédent italien de la manière dont une suspension peut mal finir. La Consob l’a suspendue 120 jours en décembre 2025, puis a purement et simplement révoqué son agrément en mars 2026 par la delibera 23354. La révocation est l’état terminal : la plateforme ne peut plus du tout exercer comme prestataire de services de financement participatif. Recrowd se trouve actuellement à l’étape antérieure de ce parcours, suspendue et non révoquée, avec un plan de remédiation déposé et une augmentation de fonds propres réalisée. Savoir si elle convergera vers l’issue de Rendimento Etico ou si elle sera réintégrée est la seule question ouverte de cette page.

Recrowd vs les prêteurs immobiliers européens en activité. Face à des plateformes qui financent encore des campagnes sous un agrément intact, comme InRento ou Profitus en Lituanie sous la supervision de la Banque de Lituanie, la comparaison n’est serrée sur aucun critère qui compte aujourd’hui pour un investisseur. Ces plateformes sont ouvertes, publient des comptes audités et ne font l’objet d’aucune mesure prudentielle. L’avantage principal de Recrowd tenait à sa taille en Italie et à un rendement brut moyen de 10,3 %, et ni l’un ni l’autre n’est accessible à un nouvel investisseur aujourd’hui. Là où Recrowd reste réellement utile, c’est comme point de repère pour juger d’autres plateformes italiennes : son tableau public des défauts année par année est l’un des rares endroits du marché italien où le comportement réel des millésimes du prêt à la promotion est visible.

Bilan sur les concurrents. Le segment italien du prêt immobilier participatif a produit, en un an environ, une suspension du leader en volume, une suspension d’un concurrent pour publication d’un faux taux de défaut de 0 %, une révocation d’agrément et une liquidazione volontaria (liquidation volontaire). C’est un signal au niveau du segment, pas une série de malchances propres à des entreprises isolées. Quiconque alloue du capital au financement participatif immobilier italien devrait dimensionner ses positions en partant du principe qu’une perturbation au niveau de la plateforme est un événement normal plutôt qu’un risque extrême.

Questions fréquemment posées

Recrowd est-elle fermée ou en faillite ? Non. Recrowd n’a pas été déclarée en faillite et la société continue d’exercer. Elle a été suspendue par la Banca d’Italia le 31 juillet 2025 de la fourniture du service d’intermédiation dans l’octroi de prêts, ce qui signifie qu’elle ne peut pas lancer de nouvelles campagnes. Les contrats de prêt existants restent valables et les comptes de paiement continuent de fonctionner. Au 1er septembre 2026, aucune décision levant ou convertissant la suspension n’a été rendue publique.

Pourquoi Recrowd a-t-elle été suspendue, et a-t-elle été sanctionnée ? Les motifs de la suspension de juillet 2025 n’ont pas été publiés par la Banca d’Italia, et la société a été soumise à des contraintes de communication. Séparément, la Banca d’Italia a infligé une amende de 26 000 EUR le 16 juin 2026, publiée le 10 juillet 2026. Ce document indique que les constats proviennent d’une inspection menée entre le 24 février et le 13 mai 2025 et les qualifie de manquements en matière de gouvernance, de gestion et de contrôle des risques. Les constats eux-mêmes n’ont pas été publiés.

Qui régule réellement Recrowd, la Consob ou la Banca d’Italia ? Les deux, à des fins différentes. L’Italie a réparti les responsabilités au titre du règlement européen sur le financement participatif selon l’objectif de supervision. La Consob agrée les opérateurs de plateformes non bancaires, et c’est elle qui a délivré l’agrément de Recrowd par la delibera 22906 du 29 novembre 2023 après consultation de la Banca d’Italia. La Banca d’Italia agrée les banques et les établissements de paiement agissant comme prestataires de financement participatif, et conserve sa propre compétence de supervision sur la gouvernance et le contrôle des risques des prestataires agréés. La suspension de 2025 et l’amende de 2026 émanent de la Banca d’Italia à ce titre. Décrire Recrowd comme régulée par une seule des deux autorités serait trompeur.

Vais-je récupérer mon argent ? Cela dépend des projets pris un à un, pas de la plateforme. Les contrats de prêt lient l’investisseur et la société emprunteuse et restent valables. Recrowd n’y est pas partie et n’apporte aucune assurance que le capital sera restitué. Il n’existe ni système de garantie des dépôts ni système d’indemnisation des investisseurs couvrant ces placements. Les chiffres publiés par Recrowd font état de 142,6 M EUR de capital et de 19,4 M EUR d’intérêts restitués aux investisseurs depuis 2019, aux côtés de 71,9 M EUR actuellement en défaut non résolu. Quiconque détient une position devrait conserver toute la documentation contractuelle et suivre les communications officielles.

Recrowd affiche-t-elle vraiment un taux de défaut de 37,65 % ? C’est le chiffre de Recrowd elle-même, publié dans la déclaration des taux de défaut exigée par le règlement européen sur le financement participatif, pour le millésime de douze mois s’achevant le 31 décembre 2025. Les chiffres équivalents sont de 9,26 % pour 2023, 32,43 % pour 2024, et 45,99 % prévus pour 2026. Recrowd précise qu’un projet en défaut n’a pas nécessairement produit une perte définitive, parce que certains projets en défaut ont été recouvrés et que d’autres sont encore en cours de recouvrement. Elle ne publie aucun chiffre distinct pour le capital définitivement passé en pertes.

Puis-je céder ma position pour sortir plus tôt ? Non. Recrowd n’a pas de marché secondaire : les positions courent donc jusqu’au remboursement du prêt sous-jacent ou jusqu’à la fin de la procédure de recouvrement. Sans nouvelle campagne depuis juillet 2025 et sans le moindre mouvement enregistré dans les statistiques 2026, les positions existantes doivent être considérées comme illiquides pour une durée indéterminée.

Conclusion

Recrowd était le premier prêteur immobilier participatif d’Italie par volume cumulé, régulièrement agréé au titre du règlement européen sur le financement participatif, et elle est aujourd’hui suspendue par son superviseur avec environ un tiers du capital jamais levé en défaut non résolu. Cette combinaison résume toute la leçon. Un agrément européen atteste que les exigences étaient remplies le jour où il a été délivré ; il ne survit pas à une inspection qui constate le contraire, et il ne garantit pas le portefeuille de prêts.

La seule chose que Recrowd a faite systématiquement bien, c’est publier les mauvaises nouvelles. Sa déclaration des défauts, qui affiche 32,43 % pour 2024 et 37,65 % pour 2025, est plus franche que ce que plusieurs de ses concurrents encore en activité mettent sur leurs propres pages statistiques, et c’est ce qui permet à cette fiche de citer des chiffres de millésime réels. Cela ne la rend pas investissable pour autant. Un nouvel investissement est impossible tant que la suspension tient, et les investisseurs déjà engagés font face à un portefeuille illiquide sans aucune attente publiée quant à la part des 71,9 M EUR en défaut qui reviendra. Tant que la Banca d’Italia n’aura pas publiquement tranché la suspension dans un sens ou dans l’autre, la position de CrowdIndex est de s’abstenir.

Divulgation d’affiliation. CrowdIndex perçoit une commission lorsque des lecteurs s’inscrivent à certaines plateformes via les liens de ce site. Recrowd n’est pas un partenaire affilié et cette page ne contient aucun lien de parrainage. Le classement de Recrowd sur CrowdIndex repose sur les critères éditoriaux documentés sur notre page Méthodologie. Nous avons revu cet article pour la dernière fois le 1er septembre 2026.

Avertissement sur les risques. Le financement participatif par prêt comporte un risque de perte partielle ou totale du capital. Rien sur cette page ne constitue un conseil en investissement ni un jugement définitif sur les sociétés citées, dont le statut doit toujours être vérifié auprès des sources officielles à jour. Les rendements passés ne préjugent pas des résultats futurs.