Avis Homunity - Un véritable agrément AMF, un actionnaire Tikehau, et une ligne de défauts qui affiche toujours zéro

Plateforme française de financement participatif immobilier, en activité depuis 2014, détenue à 100 % par le gestionnaire d’actifs coté Tikehau Capital, et titulaire d’un véritable agrément de prestataire de services de financement participatif (PSFP) délivré par l’AMF, le régulateur français des marchés financiers. Elle publie l’un des tableaux de performance les plus détaillés d’Europe, ventilé année par année. C’est aussi dans ce tableau que loge le problème. Sur 667 projets financés depuis l’origine, 175 accusent plus de six mois de retard ou sont en procédure collective, portant ensemble 309 M€ de capital impayé. La ligne intitulée perte définitive affiche toujours zéro.

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Faits rapides : fondée en 2014, Paris · agrément PSFP de l’AMF FP-2023-31, délivré le 9 novembre 2023 · détenue à 100 % par Tikehau Capital via Homming SAS · 864,3 M€ prêtés sur 667 émissions obligataires · 469,6 M€ encore en cours · ticket minimum de 1 000 € · pas de marché secondaire · aucuns frais facturés aux investisseurs

En un coup d’œil

Sauf mention contraire, tous les chiffres ci-dessus proviennent du tableau statistique d’Homunity, données arrêtées au 10 juillet 2026.

Qu’est-ce qu’Homunity en 60 secondes

Homunity met en relation des investisseurs particuliers et des promoteurs immobiliers français. Un promoteur a besoin de la dernière tranche de financement d’une opération, et la plateforme permet à des particuliers de la lui prêter sous forme d’obligations, des titres de dette servant un coupon fixe. Les obligations sont émises par une société support constituée pour chaque opération, et le remboursement est in fine : vous ne percevez rien jusqu’au terme, puis le capital et l’ensemble des intérêts courus arrivent en un seul versement, en général 12 à 24 mois plus tard. Le ticket minimum est de 1 000 € et il n’existe aucune porte de sortie avant l’échéance, la plateforme n’ayant pas de marché secondaire. Homunity est agréée par l’AMF au titre du règlement européen sur le financement participatif et appartient à Tikehau Capital, un gestionnaire d’actifs coté. Ni l’agrément ni l’actionnaire ne vous couvrent si un promoteur ne rembourse pas.

Points forts

• Un agrément réel et vérifiable, dont le périmètre exact est publié. Homunity figure sur la liste blanche des prestataires de services de financement participatif de l’AMF sous le numéro d’agrément FP-2023-31, délivré le 9 novembre 2023, la veille de la suppression de l’ancien régime français du CIP. Le registre consigne précisément l’activité autorisée : placement sans engagement ferme de valeurs mobilières, plus réception et transmission d’ordres de clients, sur des obligations. Cette formulation compte. Le placement sans engagement ferme signifie qu’Homunity ne garantit pas les émissions et ne prend pas elle-même le risque de crédit. L’agrément est passeporté dans huit autres États membres, et la plateforme est absente de la liste des prestataires dont l’AMF a retiré l’agrément. Nous n’avons trouvé ni sanction, ni mise en garde, ni inscription sur liste noire de l’AMF.

• Un tableau de performance public réellement détaillé, ventilé par millésime. Homunity publie un tableau année par année depuis 2016 indiquant, pour chaque millésime, le nombre de projets, le nominal financé, le capital remboursé, les projets intégralement remboursés, les projets en retard de zéro à six mois, les projets en retard de plus de six mois, les projets en procédure collective, le coupon moyen pondéré et un taux de rendement interne calculé net de risque. Beaucoup de concurrents français publient bien moins. Fundimmo place ses données dans un PDF sous forme d’image, la page de WiSEED ne s’affichait pas du tout lors de notre vérification, et Baltis ne publie rien. Il s’agit d’une vraie transparence, et c’est ce qui permet au reste de cet avis d’être précis.

• Un actionnaire coté de grande taille qui maintient l’opérateur solvable. Le document d’enregistrement universel 2025 de Tikehau Capital, publié le 19 mars 2026, présente Homunity comme une filiale détenue à 100 % et intégrée globalement via Homming SAS, et fait état de 507 M€ d’encours sous gestion sur la ligne d’activité Homunity au 31 décembre 2025. Cela compte pour la continuité : le traitement de 175 dossiers en difficulté prend des années, et une plateforme adossée à un actionnaire coté a moins de chances de disparaître en cours de recouvrement qu’un concurrent autofinancé. Deux plateformes françaises, Koregraf et WeShareBonds, ont cessé leur activité en 2025.

• Aucuns frais pour les investisseurs, énoncé sans ambiguïté. Homunity ne facture aux investisseurs ni frais d’entrée, ni frais de sortie, ni frais de gestion, et le dit dans sa FAQ. Ses commissions proviennent des promoteurs. Les liquidités en attente d’investissement sont conservées chez Lemonway, un établissement de paiement agréé, ce qui protège les soldes non investis, même si cela ne change rien pour l’argent déjà prêté.

• Elle engage parfois des actions en justice pour le compte des investisseurs. En septembre 2025, le tribunal de Lyon a accordé à Homunity et à l’une de ses sociétés émettrices le remboursement intégral d’un emprunt obligataire de 1,52 M€, assorti de pénalités, contre un promoteur défaillant. Sur au moins un projet de 2026, la plateforme a refusé la demande de prorogation d’un opérateur et a préféré l’assigner. C’est la preuve que le mandat de recouvrement signé par les investisseurs est parfois utilisé.

Points de vigilance

• Zéro défaut relève d’une définition, pas d’un résultat. Le tableau d’Homunity affiche 0 projet et 0 € sous « Perte definitive (Defaut) » pour chaque année depuis 2016. Il parvient à ce chiffre en ne constatant une perte qu’une fois celle-ci définitivement établie par un tribunal. Tout ce qui reste en deçà stationne indéfiniment dans les postes retard ou procédure collective. Au 10 juillet 2026, cela représente 175 projets et environ 309 M€ de capital impayé, soit près de 36 % de tout ce que la plateforme a financé depuis l’origine. L’illustration la plus nette est le promoteur Axone Promotion, rebaptisé ENVI, placé en liquidation judiciaire en juin 2024 avec environ 6,45 M€ empruntés via Homunity. Dans une réponse de janvier 2025 à un investisseur, diffusée sur un forum d’investisseurs, la plateforme écrivait que la plupart des garants étaient insolvables et que le projet n’était pas encore considéré comme une perte. Selon notre lecture, le zéro est exact au regard de la définition retenue par Homunity, et trompeur comme signal de risque : aucun investisseur ne devrait y voir un historique de performance.

• Sur les chiffres de la plateforme elle-même, l’essentiel de l’encours vivant est dégradé. Sur les 469,6 M€ encore en cours, 103,9 M€ portent sur des projets encore en phase de collecte ou dans leur fenêtre de remboursement normale. Les 365,7 M€ restants, soit près de 78 %, sont en retard de moins de six mois, en retard de plus de six mois, ou en procédure collective. Rapporté au nominal financé depuis l’origine, le retard de plus de six mois représente 25,2 % et les procédures collectives 10,6 %. Le millésime 2022 est le pire : 68 projets sur 113 accusent plus de six mois de retard ou sont en procédure collective, et le rendement net de risque de cette année-là s’établit à 3,04 % contre un coupon contractuel de 8,46 %. Le millésime 2023 suit de près. Ce sont les investisseurs entrés entre 2021 et 2023 qui portent cette charge.

• Le tableau ne comporte aucune catégorie pour les échéances renégociées, contrairement à ses pairs. ClubFunding, qui applique le même référentiel français de reporting sectoriel, publie un poste distinct pour les projets suivant un échéancier modifié et y range 146 projets et 218,9 M€. Le tableau d’Homunity passe directement de « en cours » à « retard de zéro à six mois », sans rien entre les deux. Plusieurs sites d’avis français soutiennent depuis des années que les prorogations signées avec les promoteurs ne sont pas comptabilisées comme des retards. Nous signalons l’absence de la catégorie plutôt que d’affirmer savoir où se trouvent ces projets, et c’est une question légitime à poser à la plateforme. Homunity n’inscrit par ailleurs aucune ligne de provision, là où un concurrent comparable, Raizers, publie 33,9 M€ de provisions et de pertes à côté de son propre zéro.

• Les restructurations anéantissent les rendements, elles ne les rognent pas. En août 2026, les obligataires de projets portés par le promoteur Coffim ont été appelés à voter sur des conditions qui, d’après les propres courriers de la plateforme tels que publiés par deux investisseurs sur des forums publics, remboursent 15 % du capital et annulent le reste du capital ainsi que la totalité des intérêts, courus comme futurs, en échange d’une créance incertaine plafonnée à la moitié du capital initial. Les propres termes d’Homunity dans ce courrier étaient qu’en cas d’acceptation, l’investissement ne produirait aucun rendement et que seuls 15 % du capital reviendraient. Une autre correspondance fait état d’une décote de 95 % évoquée lors d’un webinaire de mai 2025 sur les programmes d’un autre promoteur. Ces éléments sont rapportés par des forums plutôt qu’obtenus directement par nos soins : à traiter comme rapportés. Ils sont cohérents avec l’orientation du tableau publié.

• Le sentiment des investisseurs est le plus dégradé de son groupe de pairs, et c’est en partie structurel. Trustpilot affichait 2,1 sur 5 pour 343 avis lorsque nous l’avons consulté le 1er septembre 2026, avec 61 % d’avis une étoile, contre 3,7 pour ClubFunding, 3,6 pour Raizers et 3,3 pour Anaxago. Les avis ne sont pas sollicités : l’échantillon penche donc du côté des mécontents, et au moins deux entrées de la première page sont des spams hors sujet d’arnaque au recouvrement. Mais les plaintes françaises de fond sont précises, nomment des projets réels et répètent le même schéma : des échéances prorogées de six mois en six mois plutôt qu’un défaut déclaré, et des portefeuilles où la majorité des positions sont dégradées, et non une ou deux. Notez également que les conditions d’Homunity concentrent le mandat de recouvrement entre les mains de la plateforme, et que sa FAQ prévient que les investisseurs peuvent être appelés à voter sur la prise en charge des frais de contentieux et de recouvrement.

Comment ça marche

1. Ouvrez un compte et passez les contrôles d’identité. L’inscription est gratuite et comprend le KYC, la vérification d’identité qu’imposent les règles de lutte contre le blanchiment. Au titre du règlement européen sur le financement participatif, les investisseurs non avertis passent en outre un test de connaissances d’entrée et une simulation de capacité à supporter des pertes.
2. Alimentez votre portefeuille par virement bancaire. Les liquidités sont conservées chez Lemonway, un établissement de paiement agréé, jusqu’à ce que vous les engagiez sur un projet.
3. Choisissez un projet. Chaque annonce indique le promoteur, l’immeuble, le coupon, la durée, le paquet de sûretés et les risques. Les sûretés sont prises au niveau du promoteur et projet par projet : une garantie de la holding du promoteur, une caution personnelle de son dirigeant, une hypothèque souvent de second rang derrière une banque, ou un nantissement des titres de la société support.
4. Investissez au moins 1 000 €, ou 2 000 € sur certaines opérations, dans les obligations de la société support constituée pour ce projet. Répartir sur de nombreux projets est la seule diversification à votre disposition.
5. Attendez l’échéance. Rien n’est versé avant le terme, où le capital et les intérêts arrivent ensemble. Il n’existe ni marché secondaire ni sortie anticipée : considérez donc l’argent comme bloqué. Des prorogations, généralement jusqu’à six mois, sont contractuellement possibles, et elles sont fréquentes dans le marché actuel.

À qui s’adresse Homunity

Homunity convient à un investisseur français expérimenté qui comprend déjà le risque de promotion immobilière, qui peut mobiliser au moins 15 000 à 20 000 € afin de détenir quinze ou vingt tickets distincts de 1 000 €, et qui veut une plateforme publiant assez de détails pour qu’on puisse la contredire. Le tableau par millésime, l’agrément et l’actionnaire Tikehau sont bien réels, et la plateforme a peu de chances de disparaître pendant le traitement des dossiers en difficulté. Si vous devez prendre du risque de financement participatif immobilier français, le prendre chez un acteur qui vous montre sa pire année dans un tableau public est un choix défendable.

Elle convient mal aux débutants, à quiconque ne peut immobiliser son argent plusieurs années plutôt que les deux annoncées, et à quiconque a besoin de pouvoir vendre. Elle convient particulièrement mal à quiconque lirait le zéro de la ligne des défauts comme la preuve d’un parcours sans accroc. Ce n’est pas non plus un outil de diversification : chaque projet est le même pari sur la survie des promoteurs immobiliers français dans le même marché, si bien qu’un portefeuille de trente opérations Homunity revient à détenir trente fois le même risque.

Comparé aux alternatives

Homunity vs Maclear. Produits différents et cadres réglementaires différents, et aucune des deux n’est plus sûre de manière évidente. Homunity détient un agrément AMF complet au titre du règlement européen sur le financement participatif, l’AMF supervisant directement la plateforme. Maclear opère sous une affiliation suisse à un organisme d’autorégulation, qui ne couvre que les obligations de lutte contre le blanchiment et ne constitue pas une supervision d’entreprise d’investissement, et elle ne comporte aucun système d’indemnisation des investisseurs. Sur cet axe, Homunity est nettement devant. Sur les résultats, la comparaison s’inverse : Maclear prête dans plusieurs pays européens contre des sûretés de PME à des coupons proches de 14 %, tandis qu’Homunity constitue un portefeuille mono-pays et mono-secteur où environ 36 % de tout ce qui a été prêté depuis l’origine accuse plus de six mois de retard ou se trouve en procédure collective. Le processus de recouvrement de Maclear n’a pas été éprouvé à grande échelle : son parcours sans incident est court plutôt que démontré. Le résumé honnête tient en deux points : supervision plus solide chez Homunity, exposition moins concentrée chez Maclear.

Homunity vs Mintos. Ces deux acteurs se concurrencent à peine. Mintos est une place de marché lettonne supervisée au titre de MiFID II, le régime européen des entreprises d’investissement, avec un système d’indemnisation des investisseurs allant jusqu’à 20 000 € couvrant la défaillance de la plateforme ou le détournement des fonds des clients, un marché secondaire fonctionnel, un minimum de 50 € et des dizaines d’originateurs de prêts indépendants. Les rendements y sont plus faibles, généralement de 8 à 11 %. Homunity n’a ni système d’indemnisation, ni marché secondaire, exige 1 000 € au minimum et se concentre sur un seul secteur. Pour un investisseur qui veut de la liquidité, de la diversification et un filet réglementaire, le choix de Mintos ne se discute pas. L’argument d’Homunity est que ses obligations sont adossées à des immeubles réels, ce qui n’est pas le cas des prêts à la consommation de Mintos, et que ses coupons sont plus élevés. Sur les millésimes 2022 et 2023, cette sûreté ne s’est pas traduite par des remboursements.

Homunity vs ClubFunding. Le pair le plus proche : même pays, même produit, même type d’agrément AMF, tous deux publiant des tableaux détaillés. ClubFunding est environ deux fois plus grand avec 1,92 Md€ financés, a remboursé 54 % du capital contre 46 % pour Homunity, et déclare une petite perte définitive plutôt qu’aucune, ce qui constitue une position marginalement plus honnête. Il publie également un poste pour les échéances renégociées qu’Homunity n’a pas, et sa note Trustpilot est de 3,7 contre 2,1. Aucun des deux portefeuilles n’est sain : d’après les propres chiffres de ClubFunding au 31 août 2026, seuls 22 % environ du capital en cours suivent encore leur échéancier initial, et le chiffre équivalent chez Homunity tourne également autour de 22 %. Les deux reflètent le même cycle immobilier français vu à travers deux tableaux. ClubFunding est devant sur l’exhaustivité de la transparence et sur le sentiment, Homunity est devant en ayant un actionnaire coté derrière l’opérateur.

Bilan sur les concurrents. Homunity n’est ni la plateforme française la moins transparente ni la plus performante. Elle se situe dans la moitié transparente sur la forme et du côté le plus tendu sur le fond, et le contexte sectoriel est sans indulgence : le baromètre 2025 de Forvis Mazars et France FinTech, publié en mars 2026, relevait que 25 à 30 % des projets français de financement participatif immobilier accusaient plus de six mois de retard et que 20 à 25 % étaient en procédure collective, et concluait qu’un projet sur deux présente des difficultés significatives.

Questions fréquemment posées

Homunity est-elle régulée ? Oui. Elle détient l’agrément de prestataire de services de financement participatif FP-2023-31 délivré par l’AMF le 9 novembre 2023 au titre du règlement (UE) 2020/1503, et figure sur la liste blanche publique de l’AMF. L’agrément couvre le placement d’obligations sans engagement ferme et la transmission d’ordres de clients. Il ne rend pas l’AMF responsable du remboursement par un promoteur, et il n’existe aucun système d’indemnisation des investisseurs couvrant les pertes de crédit.

Tikehau Capital garantit-il mon argent ? Non. Tikehau Capital détient Homunity en totalité, ce qui soutient la continuité de la plateforme en tant qu’entreprise, mais il ne se porte pas fort des obligations de chaque projet et n’a jamais prétendu le faire. La FAQ d’Homunity indique elle-même que le coupon est contractuel et n’est pas garanti par une banque ou un assureur, et qu’en cas de défaillance du promoteur, le paiement des intérêts peut être compromis. Votre contrepartie est le promoteur immobilier, ni la plateforme ni son actionnaire.

Pourquoi Homunity déclare-t-elle zéro défaut alors que tant de projets sont en retard ? Parce qu’elle ne constate une perte que lorsqu’une perte a été définitivement établie par un tribunal. Les projets en retard depuis des années, ou dont le promoteur est en procédure collective, restent dans les postes retard et procédure collective et n’atteignent jamais la ligne des défauts avant la clôture de la procédure. Au 10 juillet 2026, cela représente 175 projets portant environ 309 M€. Le zéro est exact au regard de cette définition et ne doit pas être lu comme un historique de performance.

Quel est l’investissement minimum ? 1 000 € par projet, porté à 2 000 € sur certains projets, d’après la FAQ de la plateforme. Il n’existe pas de porte d’entrée moins chère sur son produit de financement participatif. Une diversification qui a du sens supposant quinze ou vingt tickets distincts, le capital de départ réellement nécessaire est nettement supérieur au minimum affiché.

Puis-je vendre avant l’échéance ? Non. Homunity énonce clairement sa propre illiquidité : pas de marché secondaire et pas de sortie anticipée. Le remboursement est in fine, si bien que rien n’arrive avant le terme, et les contrats permettent généralement au promoteur de proroger, souvent jusqu’à six mois. Dans le marché actuel, ces prorogations sont fréquentes.

Combien cela coûte-t-il ? Rien pour l’investisseur. Il n’existe ni frais d’entrée, ni frais de sortie, ni frais de gestion, et Homunity est rémunérée par les promoteurs. Une réserve tirée de sa propre FAQ : lorsqu’un projet rencontre des difficultés, les investisseurs peuvent être appelés à voter sur la prise en charge des frais de contentieux ou de recouvrement.

Conclusion

Homunity réussit la couche institutionnelle. L’agrément AMF est réel et vérifiable, l’actionnaire est un gestionnaire d’actifs coté, le commissaire aux comptes est un cabinet reconnu, et le tableau statistique public est plus détaillé que ce que parviennent à produire la plupart de ses concurrents. Ce que montre ce tableau, c’est un portefeuille sous forte tension : 175 projets sur 667 en retard de plus de six mois ou en procédure collective, environ 78 % du capital en cours dégradé, un rendement net de risque de 5,80 % contre un coupon moyen de 9,20 %, et des restructurations soumises aux obligataires qui annulent la totalité des intérêts. Le zéro de la ligne des défauts relève d’une définition plutôt que d’un résultat, et l’absence de catégorie pour les échéances renégociées est une question légitime à poser à la plateforme. C’est une plateforme à aborder avec une allocation restreinte et volontairement dimensionnée, répartie sur de nombreux projets, avec de l’argent que vous pouvez laisser immobilisé bien plus longtemps que la durée annoncée, et seulement si vous avez lu vous-même le tableau par millésime.

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Divulgation d’affiliation. CrowdIndex perçoit une commission lorsque des lecteurs s’inscrivent à des plateformes via les liens de cette page. Cela n’influence pas notre appréciation éditoriale. Le classement d’Homunity sur CrowdIndex repose sur les critères éditoriaux documentés sur notre page Méthodologie. Nous avons revu cet article pour la dernière fois le 1er septembre 2026.