Análise Walliance - A Linha de Perdas Está Publicada, e Não é Zero

A mais antiga plataforma italiana de financiamento colaborativo imobiliário, ativa desde 2017, autorizada pela Consob ao abrigo do regulamento europeu de financiamento colaborativo e passaportada para França. É também, pela evidência que conseguimos reunir, a plataforma mais aberta do seu grupo de pares nacional: publica a taxa de incumprimento do Artigo 20 que o regulamento exige e imprime uma linha explícita de incumprimento definitivo que indica dois projetos e €1 406 102, em vez do zero que quase todos os outros mostram. Essa franqueza é a razão pela qual esta análise lhe pode dizer o que se segue. Pelos números da própria Walliance, €56,8 milhões, pouco mais de um quarto de cada euro alguma vez angariado, estão em projetos com mais de três meses de atraso, e €39,5 milhões estão em processos de recuperação ou em litígio.

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Factos rápidos: Fundada em 2016, primeiro projeto em 2017 · Trento, Itália · Autorização ECSP da Consob, delibera 22878 de 08.11.2023 · €206 870 771 em 207 projetos · €130 182 948 reembolsados · 9 105 investidores · Mínimo de €500 · Todos os valores reportados a 30.06.2026

Resumo Geral

O que é a Walliance em 60 segundos

A Walliance liga investidores particulares a promotores imobiliários italianos e franceses. Escolhe um único projeto, investe a partir de €500 e recebe o seu dinheiro de volta com um rendimento quando a promoção é vendida ou refinanciada. O que torna a Walliance invulgar é oferecer três formas jurídicas diferentes da mesma exposição. Numa operação de equity subscreve ações da sociedade que detém o projeto, pelo que é coproprietário e tanto o ganho como a perda acompanham o resultado, sem taxa de juro e sem promessa de reembolso. Numa operação de obrigações ou de empréstimo é credor, com uma taxa definida e uma data de reembolso. Sessenta e dois por cento do capital angariado pela Walliance é equity, o que importa mais do que qualquer outro facto isolado nesta análise. O dinheiro fica bloqueado durante a vida do projeto, não há mercado secundário e não há esquema de compensação ao investidor.

Pontos Fortes

• Publica a taxa de incumprimento regulamentar, e quase nenhum par italiano o faz. O Artigo 20 do Regulamento (UE) 2020/1503, com o método fixado pelo Regulamento Delegado (UE) 2022/2115, obriga uma plataforma de financiamento colaborativo a divulgar uma taxa de incumprimento anual sobre os empréstimos que ofereceu, em janelas de doze meses não sobrepostas. A Walliance publica-a, descreve o método, e o número não é lisonjeiro: 0,00 % em 2023, 0,00 % em 2024, 20,00 % em 2025, um empréstimo em incumprimento entre cinco na janela, uma média a três anos de 6,69 % e uma expectativa declarada de 30,00 % para o grau AA em 2026. Publicar a sua própria previsão de uma taxa de incumprimento em subida não é algo que uma plataforma faça por acaso.

• Imprime um valor real de perda definitiva em vez de um zero. A tabela de estado na página de estatísticas tem uma linha chamada “dos quais em incumprimento definitivo”: dois projetos, €1 406 102, ambos equity. Entre as plataformas imobiliárias francesas e italianas deste índice, a linha de perdas ou está totalmente ausente ou indica zero enquanto um quarto da carteira está em processos. A Walliance é a exceção. O número é pequeno face à carteira, e vai crescer, mas existe.

• A tabela de estado é suficientemente detalhada para se poder discutir com ela. Os projetos são repartidos por instrumento e depois por estado: financiados, em curso, dos quais com mais de três meses de atraso, dos quais em processos de recuperação ou litígio, parcialmente reembolsados, concluídos e reembolsados, e dos quais em atraso no momento da conclusão. É mais detalhe de estado do que qualquer outra plataforma italiana que analisámos publica, e é o que torna possível a aritmética da secção seguinte.

• Uma autorização genuína da Consob e um verdadeiro passaporte transfronteiriço. A delibera 22878 de 08.11.2023 cobre as duas vertentes do regime ECSP, a intermediação de empréstimos e a colocação de valores mobiliários. A AMF regista a Walliance Group S.p.A. na sua white list como autorizada a prestar serviços de financiamento colaborativo em França em livre prestação de serviços desde 25.11.2023. Segundo o relatório de crowdinvesting do Politecnico di Milano, é uma de apenas três plataformas italianas com atividade transfronteiriça.

• As comissões estão invulgarmente bem alinhadas. Não há comissão de subscrição, nem de gestão, nem de conta. A Walliance cobra uma comissão de sucesso de 1,00 % sobre o montante investido no reembolso, e apenas se o rendimento anualizado final atingir a estimativa publicada na ficha de informação fundamental ao investidor do projeto. A sua própria página de comissões afirma que não se aplica qualquer comissão se o investimento não produzir as projeções inicialmente estimadas. A carteira Mangopay é gratuita para manter e gratuita para carregar por transferência bancária, com uma comissão de €1 no levantamento desde 01.12.2025.

Pontos a Vigiar

• Pela nossa aritmética, 27 % de cada euro alguma vez angariado está num projeto com mais de três meses de atraso. A Walliance publica os valores absolutos e deixa a divisão ao leitor, pelo que isto é aritmética do CrowdIndex sobre os números da Walliance, e não uma divulgação da Walliance. Dos €87,3M ainda em curso, €56,8M têm mais de três meses de atraso, o que representa 65 % do capital vivo e 27 % dos €206,9M alguma vez financiados. Em número, 48 dos 79 projetos vivos estão atrasados. €39,5M, ou seja 19 % de tudo o que foi alguma vez financiado e 45 % do capital vivo, estão em processos de recuperação ou em litígio.

• A dificuldade concentra-se em equity e obrigações, que é onde estão 87 % do dinheiro. De novo pela nossa aritmética: do capital vivo em obrigações, €23,0M de €25,5M têm mais de três meses de atraso, ou seja 90 %, abrangendo 30 dos 36 projetos vivos de obrigações. Do capital vivo em equity, €31,7M de €42,0M estão atrasados, ou seja 75 %. O capital vivo em empréstimos é o mais limpo, com €2,2M de €19,8M, ou 11 %. A taxa de incumprimento do Artigo 20 que a Walliance é obrigada a publicar cobre apenas os empréstimos, pelo que a divulgação regulamentar mede, por construção, o terço mais pequeno e mais saudável da carteira.

• “Concluídos e reembolsados” inclui saídas com perdas e saídas tardias. O próprio centro de ajuda da Walliance define um projeto como concluído quando ocorreu o reembolso, e afirma entre parênteses que isso inclui o reembolso parcial em operações que terminaram com perda de capital. Os dois incumprimentos definitivos estão dentro dos 127 projetos concluídos, e não fora deles. Pela nossa aritmética, 28 desses 127 projetos concluídos, com €53,9M ou 46 % do capital concluído, tinham mais de três meses de atraso quando encerraram. Um título que diga 127 projetos concluídos e reembolsados está a fazer muito trabalho.

• Equity significa que a perda pode ser total, e a maior parte da carteira é equity. Numa operação de equity não há obrigação de reembolso, que é precisamente a razão pela qual o Artigo 20 a exclui do cálculo da taxa de incumprimento. Ambos os incumprimentos definitivos da Walliance são equity. Um investidor que leia a TAEG de 12,64 % dos empréstimos deve ter presente que apenas 13 % do capital da plataforma está nesse instrumento.

• A página inicial contradiz o documento de estatísticas, de três maneiras. Um bloco diz mais de €175 milhões investidos, mais de €90 milhões reembolsados e mais de 100 000 utilizadores registados. Outro diz 50 projetos financiados e €179M angariados. Um terceiro diz 9,19 % de ROI, €109M investidos e mais de 70 000 utilizadores. Nenhum está datado e nenhum coincide com os €206,9M, €130,2M e 9 105 investidores do documento de estatísticas. Utilizadores registados e investidores são métricas diferentes, mas os valores angariados e reembolsados não são.

• A história da licença SIM precisa de correção, incluindo no nosso próprio material mais antigo. A Walliance deteve uma autorização de empresa de investimento (SIM) desde 08.11.2023, com proibição de alguma vez deter dinheiro ou instrumentos de clientes, e nunca a exerceu. Pediu a renúncia à licença em outubro de 2024 e foi eliminada do registo de SIM a 17.04.2025, mudando ao mesmo tempo o nome de Walliance SIM S.p.A. para Walliance Group S.p.A. Hoje não há dupla licença nem esquema de compensação ao investidor. As páginas públicas da Walliance que a descrevem como autorizada pela Consob e pelo Banco de Itália são imprecisas: a Consob autoriza, o Banco de Itália é consultado.

Como Funciona

1. Registar-se e completar a verificação de identidade. Abra conta em walliance.eu e passe o KYC (Know Your Customer, a verificação de identidade contra o branqueamento de capitais) e o questionário de adequação exigido pelo regime ECSP.
2. Carregar a carteira. O dinheiro é detido numa carteira eletrónica Mangopay. Os carregamentos por transferência bancária são gratuitos, os por cartão não, e os levantamentos custam €1 desde dezembro de 2025.
3. Escolher um projeto e um instrumento. Cada oferta vem com uma ficha de informação fundamental ao investidor, um plano de negócios e um grau de risco declarado. Leia se está a comprar equity, uma obrigação ou um empréstimo, porque os três comportam-se de forma completamente diferente quando um projeto corre mal. Mínimo de €500.
4. Esperar. O capital fica bloqueado até a promoção estar concluída e sair. Não há mercado secundário na plataforma. A única saída antecipada documentada é uma transmissão negociada em privado através da Directa SIM, limitada a pessoas singulares residentes em Itália e a equity em sociedades por quotas italianas, ao custo de €15 de ativação mais €30 por projeto mais €5 por certificado.
5. Ser reembolsado, ou esperar mais. No encerramento recebe o capital mais o rendimento que houver, e a Walliance fica com 1,00 % do montante investido apenas se o rendimento anualizado final tiver atingido a estimativa publicada. Se o projeto estiver atrasado, passa pelos escalões de mora e depois de processos que pode ver na tabela de estatísticas.

Para Quem é a Walliance

A Walliance adequa-se a um investidor que quer especificamente exposição à promoção imobiliária italiana e francesa, percebe a diferença entre deter uma fatia de uma sociedade-projeto e emprestar-lhe dinheiro, consegue deixar o dinheiro parado muito para lá do prazo anunciado, e lê uma tabela de estado antes de investir. A franqueza é a razão para a escolher em vez de um par: uma plataforma que publica uma taxa de incumprimento de 20 % e um valor real de perdas está a dizer-lhe a forma do risco em vez de o esconder, e a estrutura de comissões não se paga a si própria a menos que o negócio corra como anunciado.

É uma má opção para quem precise de liquidez, uma vez que não há mercado secundário e a alternativa é estreita e paga. É uma má opção para uma primeira posição em P2P, porque o instrumento maioritário é equity, onde um mau resultado não é um cupão atrasado mas uma participação perdida. E é uma má opção para quem queira cobertura regulatória do tipo esquema de compensação: a autorização ECSP não traz nenhum, e a licença SIM que existiu brevemente foi renunciada sem alguma vez ter sido utilizada.

Comparada com Alternativas

Walliance vs. Maclear. Supervisão diferente, carteiras diferentes, e um caso raro em que a plataforma mais bem classificada está atrasada na papelada. A Maclear está em #3 de 44 (8,4/10) contra a Walliance em #15 (6,6/10). A Walliance detém uma autorização plena da Consob ao abrigo do regulamento europeu de financiamento colaborativo, com supervisão direta e uma taxa de incumprimento do Artigo 20 publicada. A Maclear opera ao abrigo de uma adesão a uma organização autorreguladora suíça, que cobre apenas obrigações antibranqueamento de capitais, não é supervisão de empresa de investimento e não traz esquema de compensação. Em supervisão e em divulgação, a Walliance está claramente à frente. Na carteira a comparação inverte-se: a Maclear empresta em vários países europeus contra colateral de PME a taxas próximas dos 14 % e com um historial limpo até agora, ainda que esse historial seja curto e não testado, enquanto a Walliance lhe consegue mostrar na sua própria tabela que um quarto do seu capital está atrasado. A leitura honesta é que os números da Walliance parecem piores em parte porque existem.

Walliance vs. Mintos. Estas mal competem. A Mintos é uma empresa de investimento ao abrigo da MiFID II com compensação ao investidor até €20 000 em cenários elegíveis, um mercado secundário funcional, dezenas de originadores de empréstimos independentes e rendimentos médios na ordem dos 8 % a 11 %. A Walliance é de um só setor, ilíquida, não tem esquema de compensação e coloca a maior parte do seu capital em equity, onde o rendimento é um resultado e não uma taxa. A Mintos ganha em liquidez, diversificação e proteção formal do investidor. A Walliance oferece algo que a Mintos não oferece, que é exposição direta a promoções imobiliárias individuais identificadas, com um plano de negócios documentado, ao custo da concentração numa classe de ativos e num ciclo de crédito.

Walliance vs. La Premiere Brique. A comparação mais próxima naquilo que mais importa a este índice. Ambas publicam uma taxa de incumprimento do Artigo 20, o que quase nenhum dos seus pares nacionais faz. A La Premiere Brique publica 9,28 % de todos os projetos alguma vez financiados e 19,1 % dos projetos em curso, e depois uma linha de perda definitiva de zero, que já afirmou publicamente que não vai ficar em zero. A Walliance publica uma taxa de incumprimento de 20,00 % nos empréstimos em 2025 sobre uma população de empréstimos muito mais pequena, e uma linha de perdas que já não é zero, com dois projetos e €1 406 102. A La Premiere Brique é mais barata para diversificar, com €1 contra €500, e a sua divulgação é publicada por safra. A Walliance é mais antiga, é transfronteiriça, oferece três instrumentos em vez de um, e é a única das duas cuja linha de perdas já efetivamente quebrou.

Walliance vs. Trusters e o campo italiano. A Trusters, no mesmo mercado italiano e na mesma família de licenças da Consob, não publica linha de perdas nenhuma: um projeto de €200 000 é rotulado como incumprimento da empresa, enquanto 79 projetos com €15,6M estão em escalões que a sua própria nota de rodapé define como tendo mais de 90 dias de atraso. A Walliance é cerca do dobro do tamanho, publica a taxa de incumprimento regulamentar que a Trusters não publica, e mostra os seus processos e as suas derrotas definitivas na mesma tabela. É essa a diferença entre as pontuações das duas fichas. Face à Recrowd e a outros financiadores imobiliários italianos, a vantagem da Walliance é a mesma: não uma carteira melhor, uma carteira legível.

Perguntas Frequentes

A Walliance é regulada, e por quem? Sim. A Consob autorizou o operador como prestador de serviços de financiamento colaborativo ao abrigo do Regulamento (UE) 2020/1503 pela delibera n. 22878 de 08.11.2023, tanto para a intermediação de empréstimos como para a colocação de valores mobiliários. Está passaportada para França, constando da white list da AMF desde 25.11.2023. Não é uma empresa de investimento: deteve uma licença SIM desde novembro de 2023, nunca a usou, e foi eliminada do registo de SIM a 17.04.2025.

Estou protegido se um projeto falhar ou se a plataforma falhar? Não se aplica qualquer esquema de compensação. A autorização ECSP não inclui nenhum, e a licença SIM que teria colocado a Walliance dentro do Fondo Nazionale di Garanzia italiano foi renunciada e, em qualquer caso, proibia a empresa de deter dinheiro de clientes. Em separado, um decreto interministerial italiano de 07.01.2026 estende o Fundo de Garantia para PME às operações de financiamento colaborativo, cobrindo até 80 % do montante investido, mas, segundo a explicação da própria Walliance, não é automático, é pedido pela plataforma projeto a projeto, e é decidido pelo Mediocredito Centrale em função da capacidade do fundo.

O que é que se perdeu efetivamente? A tabela de estado da própria Walliance mostra dois projetos em incumprimento definitivo por €1 406 102, ambos equity, num total de €206,9M financiados. Não os identifica. Em separado, e isto é aritmética do CrowdIndex e não uma divulgação da Walliance, €56,8M de capital vivo têm mais de três meses de atraso e €39,5M estão em processos de recuperação ou em litígio.

Um projeto conta como bem-sucedido se os investidores perderam dinheiro? Conta como concluído. O centro de ajuda da Walliance define a conclusão como o reembolso do capital investido, incluindo explicitamente o reembolso parcial em operações que terminaram com perda de capital. Assim, os 127 projetos concluídos incluem os dois incumprimentos definitivos e, pela nossa aritmética, 28 projetos com €53,9M que tinham mais de três meses de atraso quando encerraram.

Posso vender antes de o projeto terminar? Na plataforma não. Não há mercado secundário na plataforma. A única via documentada é uma transmissão negociada em privado e registada através da Directa SIM ao abrigo do regime do Artigo 100-ter, limitada a pessoas singulares residentes em Itália e a equity em sociedades por quotas italianas, com um custo de €15 de ativação, €30 por projeto e €5 por certificado. Parta do princípio de que o seu dinheiro fica bloqueado durante a vida da operação.

Conclusão

A Walliance é a plataforma de financiamento colaborativo imobiliário mais bem documentada do seu grupo de pares nacional e uma das pouquíssimas em todo este índice que publica ao mesmo tempo a taxa de incumprimento do Artigo 20 e uma linha de perda definitiva que não é zero. Também está a carregar danos reais: pelos seus próprios valores absolutos, 27 % de cada euro alguma vez angariado está num projeto com mais de três meses de atraso, 19 % está em processos de recuperação ou em litígio, e a dificuldade concentra-se nas operações de equity e de obrigações, que representam 87 % da carteira. Os dois factos estão ligados, e o segundo só é conhecível por causa do primeiro. Esta é uma plataforma para uma alocação deliberadamente pequena, feita por um investidor que compreende o risco de equity, distribuída por vários projetos, com dinheiro que pode ficar parado durante anos para além do prazo anunciado, e apenas depois de ler a tabela de estado na página de estatísticas em vez dos números da página inicial.

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