Recensione Recrowd - il più grande operatore immobiliare italiano del crowdlending, sospeso dal regolatore dal luglio 2025

Piattaforma italiana di lending crowdfunding immobiliare, fondata a Milano nel 2018 e per diversi anni il maggiore operatore del segmento italiano per volume cumulato. Il 31 luglio 2025 la Banca d’Italia ha sospeso Recrowd S.r.l. dalla prestazione del servizio di intermediazione nella concessione di prestiti. Al 1 settembre 2026 l’avviso di sospensione è ancora online sulla piattaforma, non è pubblicata alcuna nuova campagna e l’informativa regolamentare della stessa Recrowd dichiara un tasso di default del 37,65% per la coorte di prestiti 2025, con una previsione del 45,99% per il 2026.

Recrowd non è un partner affiliato di CrowdIndex e questa pagina non contiene alcun link referral.

Fatti rapidi: Fondata nel 2018, Milano, Italia. Autorizzata dalla Consob ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503 il 29 novembre 2023 (delibera 22906). Sospesa dalla Banca d’Italia il 31 luglio 2025 ai sensi dell’articolo 30, paragrafo 2, lettera h) dello stesso Regolamento. Sanzionata dalla Banca d’Italia con 26.000 EUR il 16 giugno 2026. Capitale raccolto cumulato 224,0 milioni di EUR su 274 progetti. Trustpilot 2,5 su 5 su 1.764 recensioni.

In Sintesi

Cos’è Recrowd in 60 secondi

Recrowd è una piattaforma italiana di lending crowdfunding per lo sviluppo immobiliare. Una società che vuole costruire, ristrutturare o riconvertire un immobile prende denaro in prestito dal pubblico attraverso la piattaforma, e diverse centinaia di piccoli investitori prestano ciascuno un importo modesto in cambio di un interesse annuo, storicamente intorno al 10% lordo. Recrowd è diventata il maggiore operatore italiano di questo tipo per volume cumulato, raccogliendo 224 milioni di EUR su 274 progetti dal 2019. Ha ottenuto dalla Consob l’autorizzazione europea al crowdfunding alla fine del 2023.

Il 31 luglio 2025 la Banca d’Italia ha sospeso Recrowd dall’intermediazione di nuovi prestiti. I contratti di prestito già in essere tra investitori e mutuatari restano validi e i conti di pagamento continuano a funzionare, ma la piattaforma non può lanciare nuove campagne. Tredici mesi dopo la sospensione non è stata pubblicamente revocata e non è stata pubblicata alcuna nuova campagna. In parallelo, l’informativa regolamentare sui default della stessa Recrowd mostra un netto deterioramento del portafoglio prestiti: da un tasso di default del 9,26% sulla coorte 2023 al 32,43% nel 2024, al 37,65% nel 2025, con una previsione del 45,99% per il 2026.

Punti di forza

• Recrowd pubblica un tasso di default onesto, ed è un tasso pessimo. Questo merita credito proprio perché tanti concorrenti fanno l’opposto. Recrowd mantiene l’informativa sui tassi di default richiesta dall’articolo 20 del Regolamento (UE) 2020/1503 e dalle relative norme tecniche, e riporta il 32,43% per il 2024, il 37,65% per il 2025 e una previsione del 45,99% per il 2026. La piattaforma pubblica inoltre una tabella anno per anno del capitale raccolto, del capitale attualmente in default, del capitale rimborsato e degli interessi pagati, oltre a un dettaglio che mostra come il 31,47% di tutto il capitale rimborsato sia rientrato in ritardo. Si confronti con Bridge Asset, concorrente italiano che la Consob ha sospeso nel giugno 2026 dopo aver accertato che pubblicava un tasso di default dello 0% mentre 44 offerte per 13,755 milioni di EUR erano scadute e non rimborsate. I numeri di Recrowd sono duri, ma il lettore può effettivamente vederli.

• Le posizioni degli investitori esistenti non sono state annullate dalla sospensione, e i circuiti di pagamento hanno continuato a funzionare. La misura blocca soltanto l’intermediazione di nuovi prestiti. L’avviso pubblicato da Recrowd, che riproduce la comunicazione del regolatore, afferma che le offerte già pubblicate e non concluse restano valide, che gli obblighi verso i titolari dei progetti e verso gli investitori sulle offerte concluse sono garantiti, che il monitoraggio delle campagne in corso e l’assistenza alla clientela restano operativi e che i conti di pagamento restano pienamente operativi. I conti aperti da maggio 2025 sono presso TPPay S.r.l., istituto di moneta elettronica italiano vigilato dalla Banca d’Italia, il che elimina anche l’obbligo di monitoraggio fiscale sugli intermediari esteri che si applicava con il precedente assetto Lemonway.

Aspetti da monitorare

• Una sospensione di vigilanza non risolta in tredici mesi. La Banca d’Italia ha sospeso Recrowd il 31 luglio 2025 ai sensi dell’articolo 30, paragrafo 2, lettera h) del Regolamento (UE) 2020/1503. Le motivazioni non sono state pubblicate e la società è stata sottoposta a vincoli di comunicazione. Recrowd dichiara di aver depositato un piano di rimedio il 30 agosto 2025, con termine di attuazione al 31 ottobre 2025, e ha annunciato un’operazione di ricostituzione e rafforzamento patrimoniale di circa 3,3 milioni di EUR completata alla fine di ottobre 2025. Nessuna decisione di chiusura del procedimento è stata annunciata da nessuna delle due parti. L’avviso di sospensione era ancora esposto su recrowd.com il 1 settembre 2026. Una sospensione è normalmente l’ultima possibilità che il regolatore concede a una piattaforma per rimettersi in regola; il caso italiano comparabile di Rendimento Etico è passato da una sospensione di 120 giorni nel dicembre 2025 alla revoca integrale dell’autorizzazione da parte della Consob nel marzo 2026. Come si risolverà il caso Recrowd è, al momento in cui scriviamo, genuinamente ignoto.

• Una sanzione pecuniaria distinta è arrivata nel giugno 2026, e la sua base giuridica punta alla metodologia di calcolo dei tassi di default. La Banca d’Italia ha emesso il provvedimento n. 181 del 16 giugno 2026, pubblicato il 10 luglio 2026, che irroga una sanzione amministrativa pecuniaria di 26.000 EUR a Recrowd S.r.l. Il documento indica che i rilievi sono emersi da un’ispezione condotta tra il 24 febbraio e il 13 maggio 2025 e li descrive come carenze nella governance, nella gestione e nel controllo dei rischi. Le basi giuridiche citate comprendono gli articoli 4, 5 e 39, paragrafo 1, lettera a) del Regolamento (UE) 2020/1503 e gli articoli 1 e 2 del Regolamento delegato (UE) 2022/2115, che è la norma tecnica che stabilisce come un fornitore di servizi di crowdfunding debba calcolare e comunicare i tassi di default. CrowdIndex non trae alcuna conclusione su ciò che il regolatore abbia effettivamente accertato, perché i rilievi stessi non sono stati pubblicati. Rileviamo soltanto che la base giuridica citata comprende le regole sui tassi di default e che i tassi di default dichiarati da Recrowd sono passati dal 9,26% al 32,43% tra le coorti 2023 e 2024.

• Circa un terzo di tutto il capitale mai raccolto si trova oggi in default non risolto. Lavorando sulla tabella anno per anno della stessa Recrowd, la nostra aritmetica dà 71.929.114 EUR su 68 progetti attualmente in default non risolto, a fronte di 225.254.620 EUR raccolti su 274 progetti. Si tratta del 31,9% del capitale e del 24,8% dei progetti (calcolo CrowdIndex sulle cifre pubblicate da Recrowd, 1 settembre 2026; si noti che la somma delle righe annuali arriva a 225,25 milioni di EUR contro il dato in evidenza di 224,02 milioni riportato sulla stessa pagina, una discrepanza di circa 1,2 milioni di EUR che non siamo in grado di spiegare). L’annata 2024 è la peggiore: 38.898.035 EUR dei 74.265.561 EUR raccolti in quell’anno sono in default non risolto, ossia il 52,4% del denaro e il 45,6% dei progetti (calcolo CrowdIndex). Per il 2025, 11.481.645 EUR su 33.965.143 EUR raccolti, ossia il 33,8% del capitale e il 40,0% dei progetti (calcolo CrowdIndex). Questi conteggi escludono i progetti andati in default e successivamente recuperati, quindi descrivono problemi in corso, non storia passata.

• Esiste un tasso di default dichiarato ma nessun tasso di perdita dichiarato, e lo scarto tra i due pesa parecchio. La nota della stessa Recrowd alla tabella dei default afferma che il fatto che un progetto sia formalmente in default non implica necessariamente una perdita definitiva per l’investitore, perché alcuni progetti in default sono stati recuperati e altri sono ancora in fase di recupero. È un’affermazione corretta, ma significa che al lettore non viene mai mostrato quanto capitale sia stato effettivamente svalutato. Abbiamo cercato questo dato in modo specifico perché le piattaforme francesi di crowdfunding immobiliare hanno preso l’abitudine di dichiarare zero perdite definitive mentre un terzo del portafoglio è in arretrato o in tribunale, con il ragionamento che una perdita diventa definitiva solo quando lo dice un giudice. Recrowd è una versione parziale dello stesso schema. A differenza delle piattaforme francesi non si nasconde dietro un dato in evidenza lusinghiero, perché la sua informativa sui default è brutale. Ma come loro non pubblica alcuna voce di perdita definitiva, quindi a una massa di 71,9 milioni di EUR in default non risolto non è associata alcuna aspettativa di recupero dichiarata. Le cifre di recupero che Recrowd pubblica, 19.343.302,73 EUR recuperati dall’avvio dell’attività, si trovano su una sotto-pagina i cui dati sono datati 01/09/2025 e non sono stati aggiornati da un anno.

• Nulla si è mosso in otto mesi e non c’è via d’uscita. La tabella delle statistiche della stessa Recrowd riporta zero per il 2026 in ogni colonna: nulla raccolto, nulla di nuovo in default, nulla rimborsato, nessun interesse pagato. La pagina dei progetti mostra soltanto campagne concluse. Non esiste un mercato secondario, quindi un investitore con denaro in un progetto in ritardo non può liquidare la posizione; la posizione resta aperta fino al rimborso del prestito sottostante o alla conclusione del processo di recupero. Il prestito allo sviluppo immobiliare è illiquido per costruzione, e una piattaforma sospesa con un portafoglio fermo è lo scenario in cui quella illiquidità morde più forte.

• Il sentiment degli investitori è crollato e i recensori riferiscono che i costi di recupero sono stati scaricati su di loro. Trustpilot mostrava 2,5 su 5 su 1.764 recensioni il 1 settembre 2026, con giudizio Scarso, il 18% di recensioni a una stella e solo l’11% delle recensioni negative con una risposta della società. Si tratta di un netto peggioramento rispetto al quadro largamente positivo descritto dai siti di recensioni italiani nel 2023. Più recensori indipendenti che hanno scritto tra luglio e agosto 2026 descrivono una email di massa con cui Recrowd avrebbe annunciato che avrebbe smesso di farsi carico dei costi legali e di recupero sui progetti in default e che avrebbe invece addebitato agli investitori le azioni di recupero, attribuendo la decisione a una riorganizzazione aziendale successiva alla sospensione. CrowdIndex non è riuscita a confermarlo su alcun documento Recrowd e lo tratta come un’affermazione riportata dagli investitori anziché come un fatto accertato, ma è riportato in modo coerente da recensori diversi in date diverse e, se corrisponde al vero, elimina una tutela precedentemente presentata come parte dell’offerta.

Come funziona

1. Si registri e completi la verifica dell’identità. I conti si aprono su recrowd.com, che opera solo in italiano. La verifica dell’identità segue le ordinarie procedure antiriciclaggio italiane.
2. Alimenti il conto di pagamento. I conti aperti da maggio 2025 passano da TPPay S.r.l., istituto di moneta elettronica italiano. I conti aperti in precedenza si trovano sul wallet Lemonway, istituto francese, il che fa scattare l’obbligo italiano di monitoraggio delle attività estere nel quadro RW della dichiarazione dei redditi.
3. Scelga un progetto. Le campagne erano raggruppate in livelli con minimi e durate diverse: Relax da 250 EUR su 8-16 mesi, Exclusive da 1.000 EUR su 6-24 mesi e un livello premium Elite. I tassi pubblicati sulle campagne passate andavano all’incirca dal 7% al 13% lordo. Recrowd non addebita commissioni dirette agli investitori; i suoi ricavi arrivano dal lato mutuatario.
4. Attenda che il prestito arrivi a scadenza. Non esiste un mercato secondario, quindi la posizione non può essere venduta. Gli investitori hanno un diritto di ripensamento di quattro giorni dalla firma del contratto, con rimborso integrale e senza costi. Gli interessi sono corrisposti al netto della ritenuta italiana del 26% per le persone fisiche residenti, trattenuta alla fonte.
5. Capisca che cosa succede in caso di default. Recrowd classifica un prestito come in default quando ritiene improbabile il rimborso senza escutere le garanzie, oppure quando il mutuatario supera i 90 giorni di scaduto, dopo ogni proroga contrattuale fino a sei mesi. Recrowd non è parte del contratto di prestito e non fornisce alcuna garanzia che il capitale investito venga restituito. Non si applica alcun sistema di garanzia dei depositi né alcun sistema di indennizzo degli investitori.

Nota: i punti 3 e 4 descrivono il funzionamento della piattaforma quando finanziava nuove campagne. Dal 31 luglio 2025 non è possibile lanciare nuove campagne, e da allora non ne è comparsa nessuna.

Per chi è adatta Recrowd

Nessuno dovrebbe mettere nuovo denaro in Recrowd oggi, perché non è possibile: la piattaforma è sospesa dall’intermediazione di nuovi prestiti e non ci sono campagne aperte. Il pubblico concreto di questa pagina è composto dagli investitori che hanno già posizioni aperte e da chi confronta le piattaforme italiane di crowdlending immobiliare e vuole capire come questo segmento possa andare storto.

Per gli investitori già esposti, l’atteggiamento sensato è amministrativo più che tattico. Scarichi e conservi la documentazione contrattuale di ogni posizione dall’area riservata finché la piattaforma è operativa, poiché i contratti di prestito sottostanti sono tra l’investitore e la società mutuataria e sopravvivono a qualunque cosa accada alla piattaforma. Segua le comunicazioni ufficiali di Recrowd e della Banca d’Italia anziché le chiacchiere dei forum. Si aspetti tempi lunghi: con 71,9 milioni di EUR in default non risolto e nessun mercato secondario, il recupero su un progetto in ritardo segue i tempi dei tribunali e delle procedure esecutive, non i tempi degli investimenti.

Per chi sta costruendo un’allocazione europea nel crowdlending immobiliare, Recrowd è un caso di studio, non una candidata. Era leader di volume nel proprio mercato nazionale, deteneva un’autorizzazione europea regolarmente rilasciata, e ha comunque finito per essere sospesa con circa un terzo del capitale in difficoltà. Quella combinazione è l’argomento a favore della distribuzione del capitale su più piattaforme autorizzate anziché della concentrazione su quella più grande.

Confronto con le alternative

Recrowd vs. Bridge Asset. Entrambe sono piattaforme italiane di crowdlending immobiliare sottoposte a misure di vigilanza, e il contrasto tra le due è istruttivo sul piano dell’informativa. Nel giugno 2026 la Consob ha sospeso Bridge Real Estate S.r.l. per un anno, accertando che pubblicava un tasso di default dello 0% mentre 44 offerte per 13,755 milioni di EUR erano scadute e non rimborsate su 102 offerte per complessivi 26,99 milioni di EUR, e che quasi tutte le sue offerte erano interessate da conflitti di interesse. I problemi di Recrowd sono più grandi in valore assoluto, ma la sua informativa va nella direzione opposta: ha pubblicato un tasso di default del 37,65% per il 2025 anziché nasconderlo. Un investitore che leggesse la pagina delle statistiche di Recrowd all’inizio del 2025 avrebbe potuto vedere la coorte 2024 deteriorarsi. Un investitore che leggesse quella di Bridge Asset non avrebbe potuto. Nessuna delle due piattaforme è investibile oggi.

Recrowd vs. Rendimento Etico. Rendimento Etico è il precedente italiano di come una sospensione possa finire male. La Consob l’ha sospesa per 120 giorni nel dicembre 2025 e poi ne ha revocato integralmente l’autorizzazione nel marzo 2026 con delibera 23354. La revoca è lo stato terminale: la piattaforma non può più operare come fornitore di servizi di crowdfunding. Recrowd si trova attualmente allo stadio precedente di quel percorso, sospesa e non revocata, con un piano di rimedio depositato e un’iniezione di capitale completata. Se convergerà sull’esito di Rendimento Etico o sarà riabilitata è l’unica vera domanda aperta di questa pagina.

Recrowd vs. i prestatori immobiliari europei attivi. Rispetto a piattaforme che finanziano ancora campagne con un’autorizzazione integra, come InRento o Profitus in Lituania sotto la vigilanza della Banca di Lituania, il confronto non regge su nessuna delle dimensioni che interessano oggi a un investitore. Quelle piattaforme sono aperte, pubblicano bilanci sottoposti a revisione e non sono soggette a misure di vigilanza. Il vantaggio in evidenza di Recrowd era la scala all’interno dell’Italia e un rendimento lordo medio del 10,3%, e nessuno dei due è oggi disponibile per un nuovo investitore. Dove Recrowd resta genuinamente utile è come termine di paragone per giudicare altre piattaforme italiane: la sua tabella dei default anno per anno è uno dei pochi luoghi del mercato italiano in cui il comportamento reale delle coorti del prestito allo sviluppo è visibile.

Conclusione sui concorrenti. Il segmento italiano del crowdlending immobiliare ha prodotto, nell’arco di circa un anno, una sospensione del leader di volume, una sospensione di un concorrente per aver pubblicato un falso tasso di default dello 0%, un’autorizzazione revocata e una liquidazione volontaria. È un segnale di segmento, non una serie di sfortune di singole società. Chi alloca capitale nel crowdlending immobiliare italiano dovrebbe dimensionare le posizioni presupponendo che una disruption a livello di piattaforma sia un evento normale e non un rischio di coda.

Domande frequenti

Recrowd è chiusa o fallita? No. Recrowd non è stata dichiarata fallita e la società continua a operare. Il 31 luglio 2025 è stata sospesa dalla Banca d’Italia dalla prestazione del servizio di intermediazione nella concessione di prestiti, il che significa che non può lanciare nuove campagne. I contratti di prestito in essere restano validi e i conti di pagamento continuano a funzionare. Al 1 settembre 2026 non è stata resa pubblica alcuna decisione che revochi o converta la sospensione.

Perché Recrowd è stata sospesa, ed è stata sanzionata? Le motivazioni della sospensione del luglio 2025 non sono state pubblicate dalla Banca d’Italia, e la società è stata sottoposta a vincoli di comunicazione. Separatamente, la Banca d’Italia ha irrogato una sanzione di 26.000 EUR il 16 giugno 2026, pubblicata il 10 luglio 2026. Quel documento afferma che i rilievi provengono da un’ispezione condotta tra il 24 febbraio e il 13 maggio 2025 e li descrive come carenze nella governance, nella gestione e nel controllo dei rischi. I rilievi specifici non sono stati pubblicati.

Chi vigila davvero su Recrowd, la Consob o la Banca d’Italia? Entrambe, per finalità diverse. L’Italia ha ripartito le competenze previste dal regolamento europeo sul crowdfunding per obiettivo di vigilanza. La Consob autorizza gli operatori di piattaforma non bancari, e ha rilasciato l’autorizzazione a Recrowd con delibera 22906 del 29 novembre 2023, sentita la Banca d’Italia. La Banca d’Italia autorizza le banche e gli istituti di pagamento che operano come fornitori di servizi di crowdfunding, e conserva una propria competenza di vigilanza su governance e controllo dei rischi dei soggetti autorizzati. La sospensione del 2025 e la sanzione del 2026 provengono dalla Banca d’Italia nell’esercizio di quella competenza. Descrivere Recrowd come vigilata da una sola delle due sarebbe fuorviante.

Riavrò i miei soldi? Dipende dai singoli progetti, non dalla piattaforma. I contratti di prestito sono tra l’investitore e la società mutuataria e restano validi. Recrowd non ne è parte e non fornisce alcuna garanzia che il capitale venga restituito. Non esiste alcun sistema di garanzia dei depositi né alcun sistema di indennizzo degli investitori che copra questi investimenti. Le cifre pubblicate da Recrowd mostrano 142,6 milioni di EUR di capitale e 19,4 milioni di EUR di interessi restituiti agli investitori dal 2019, a fronte di 71,9 milioni di EUR attualmente in default non risolto. Chi detiene una posizione dovrebbe conservare tutta la documentazione contrattuale e seguire le comunicazioni ufficiali.

Recrowd ha davvero un tasso di default del 37,65%? È il dato della stessa Recrowd, pubblicato nell’informativa sui tassi di default richiesta dal regolamento europeo sul crowdfunding, per la coorte dei dodici mesi chiusa al 31 dicembre 2025. Le cifre corrispondenti sono 9,26% per il 2023, 32,43% per il 2024 e una previsione del 45,99% per il 2026. Recrowd rileva che un progetto in default non ha necessariamente prodotto una perdita definitiva, perché alcuni progetti in default sono stati recuperati e altri sono ancora in fase di recupero. Non pubblica una cifra separata per il capitale definitivamente svalutato.

Posso vendere la mia posizione per uscire in anticipo? No. Recrowd non ha un mercato secondario, quindi le posizioni restano aperte fino al rimborso del prestito sottostante o alla conclusione del processo di recupero. In assenza di nuove campagne dal luglio 2025 e con zero movimenti registrati nelle statistiche 2026, le posizioni esistenti vanno considerate illiquide per un periodo indefinito.

Conclusione

Recrowd era il più grande operatore immobiliare del crowdlending in Italia per volume cumulato, regolarmente autorizzato ai sensi del regolamento europeo sul crowdfunding, ed è oggi sospeso dalla propria autorità di vigilanza con circa un terzo del capitale mai raccolto in default non risolto. Quella combinazione è tutta la lezione. Un’autorizzazione europea certifica che i requisiti erano soddisfatti il giorno in cui è stata rilasciata; non sopravvive a un’ispezione che accerti il contrario e non garantisce il portafoglio prestiti.

L’unica cosa che Recrowd ha fatto costantemente bene è pubblicare le cattive notizie. La sua informativa sui default, che riporta il 32,43% per il 2024 e il 37,65% per il 2025, è più franca di quanto diversi concorrenti ancora operativi mettano sulle proprie pagine di statistiche, ed è la ragione per cui questa scheda può citare numeri reali di coorte. Questo non la rende investibile. Un nuovo investimento è impossibile finché la sospensione resta in piedi, e gli investitori già esposti si trovano davanti un portafoglio illiquido senza alcuna aspettativa pubblicata su quanto dei 71,9 milioni di EUR in default rientrerà. Finché la Banca d’Italia non risolverà pubblicamente la sospensione in un senso o nell’altro, la posizione di CrowdIndex è di evitare.

Informativa sugli affiliati. CrowdIndex percepisce una commissione quando i lettori si iscrivono ad alcune piattaforme tramite i link presenti su questo sito. Recrowd non è un partner affiliato e questa pagina non contiene alcun link referral. Il posizionamento di Recrowd su CrowdIndex si basa sui criteri editoriali documentati nella nostra pagina Metodologia. Abbiamo esaminato per l’ultima volta questo articolo il 1 settembre 2026.

Avvertenza sui rischi. Il crowdlending comporta il rischio di perdita parziale o totale del capitale. Nulla in questa pagina costituisce consulenza in materia di investimenti o un giudizio definitivo sulle società citate, il cui stato va sempre verificato sulle fonti ufficiali aggiornate. I rendimenti passati non sono indicativi dei risultati futuri.