Reseña de Recrowd - el mayor prestamista inmobiliario colectivo de Italia, suspendido por el regulador desde julio de 2025

Plataforma italiana de crowdfunding de préstamo inmobiliario, fundada en Milán en 2018 y durante varios años el mayor operador del segmento italiano por volumen acumulado. El 31 de julio de 2025 Banca d’Italia suspendió a Recrowd S.r.l. de la prestación del servicio de intermediación en la concesión de préstamos. A 1 de septiembre de 2026 el aviso de suspensión sigue publicado en la plataforma, no hay ninguna campaña nueva en cartel, y la propia divulgación regulatoria de Recrowd declara una tasa de impago del 37,65% para la añada de préstamos de 2025, con una previsión del 45,99% para 2026.

Recrowd no es socio afiliado de CrowdIndex y esta página no contiene ningún enlace de referido.

Datos rápidos: Fundada en 2018, Milán, Italia. Autorizada por la Consob al amparo del Reglamento (UE) 2020/1503 el 29 de noviembre de 2023 (delibera 22906, acuerdo del regulador italiano). Suspendida por Banca d’Italia el 31 de julio de 2025 en virtud del artículo 30(2)(h) del mismo Reglamento. Multada con 26.000 € por Banca d’Italia el 16 de junio de 2026. Capital acumulado captado: 224,0 M€ en 274 proyectos. Trustpilot 2,5 sobre 5 con 1.764 reseñas.

De un vistazo

Qué es Recrowd en 60 segundos

Recrowd es una plataforma italiana de crowdfunding de préstamo para promoción inmobiliaria. Una empresa que quiere construir, rehabilitar o reconvertir un edificio toma prestado del público a través de la plataforma, y varios cientos de pequeños inversores prestan cada uno una cantidad modesta a cambio de un interés anual, históricamente en torno al 10% bruto. Recrowd llegó a ser el mayor operador italiano de este tipo por volumen acumulado, captando 224 M€ en 274 proyectos desde 2019. Obtuvo una licencia europea de financiación participativa de la Consob a finales de 2023.

El 31 de julio de 2025 Banca d’Italia suspendió a Recrowd de la intermediación de nuevos préstamos. Los contratos de préstamo existentes entre inversores y prestatarios siguen siendo válidos y las cuentas de pago continúan funcionando, pero la plataforma no puede lanzar campañas nuevas. Trece meses después la suspensión no se ha levantado públicamente y no se ha publicado ninguna campaña nueva. En paralelo, la propia divulgación regulatoria de impagos de Recrowd muestra una cartera que se deteriora con fuerza: de una tasa de impago del 9,26% en la añada de 2023 al 32,43% en 2024, el 37,65% en 2025 y una previsión del 45,99% para 2026.

Puntos fuertes

• Recrowd publica una tasa de impago honesta, y es mala. Esto merece reconocimiento precisamente porque muchos competidores hacen lo contrario. Recrowd mantiene la divulgación de la tasa de impago que exige el artículo 20 del Reglamento (UE) 2020/1503 y sus normas técnicas asociadas, y muestra un 32,43% para 2024, un 37,65% para 2025 y una previsión del 45,99% para 2026. La plataforma publica además una tabla año a año del capital captado, el capital actualmente en impago, el capital devuelto y los intereses pagados, junto con un desglose que muestra que el 31,47% de todo el capital devuelto volvió con retraso. Compárese con Bridge Asset, un competidor italiano al que la Consob suspendió en junio de 2026 tras constatar que publicaba una tasa de impago del 0% mientras 44 ofertas por valor de 13,755 M€ estaban vencidas e impagadas. Los números de Recrowd son sombríos, pero el lector puede verlos de verdad.

• La suspensión no canceló las posiciones de los inversores existentes, y la infraestructura de pagos siguió funcionando. La medida bloquea únicamente la intermediación de nuevos préstamos. El aviso publicado por Recrowd, que reproduce la comunicación del regulador, indica que las ofertas ya publicadas y no concluidas siguen siendo válidas, que se garantizan las obligaciones frente a los promotores y los inversores en las ofertas concluidas, que el seguimiento de las campañas en curso y la atención al cliente siguen operativos, y que las cuentas de pago siguen plenamente operativas. Las cuentas abiertas desde mayo de 2025 están en TPPay S.r.l., una entidad de dinero electrónico italiana supervisada por Banca d’Italia, lo que además elimina la obligación de declaración fiscal por intermediario extranjero que se aplicaba con el anterior acuerdo con Lemonway.

Aspectos a vigilar

• Una suspensión supervisora que no se ha resuelto en trece meses. Banca d’Italia suspendió a Recrowd el 31 de julio de 2025 en virtud del artículo 30(2)(h) del Reglamento (UE) 2020/1503. Los motivos no se publicaron y la compañía quedó sujeta a restricciones de comunicación. Recrowd afirma haber presentado un plan de subsanación el 30 de agosto de 2025 con fecha límite de aplicación el 31 de octubre de 2025, y anunció una operación de restablecimiento y refuerzo de capital de aproximadamente 3,3 M€ completada a finales de octubre de 2025. Ninguna de las dos partes ha anunciado una decisión que cierre el asunto. El aviso de suspensión seguía mostrándose en recrowd.com el 1 de septiembre de 2026. Una suspensión suele ser el regulador dando a una plataforma una última oportunidad de arreglarse; el caso italiano comparable de Rendimento Etico pasó de una suspensión de 120 días en diciembre de 2025 a la revocación completa de su autorización por la Consob en marzo de 2026. Hacia dónde se resuelve Recrowd es genuinamente desconocido en el momento de escribir esto.

• Una sanción económica independiente llegó en junio de 2026, y su base jurídica apunta a la metodología de la tasa de impago. Banca d’Italia dictó el provvedimento n. 181 el 16 de junio de 2026, publicado el 10 de julio de 2026, imponiendo una multa administrativa de 26.000 € a Recrowd S.r.l. El documento indica que las constataciones proceden de una inspección realizada entre el 24 de febrero y el 13 de mayo de 2025 y las describe como deficiencias en el gobierno corporativo, la gestión y el control de riesgos. Las bases jurídicas citadas incluyen los artículos 4, 5 y 39(1)(a) del Reglamento (UE) 2020/1503 y los artículos 1 y 2 del Reglamento Delegado (UE) 2022/2115, que es la norma técnica que establece cómo debe calcular y divulgar las tasas de impago un proveedor de financiación participativa. CrowdIndex no extrae ninguna conclusión sobre lo que el regulador constató realmente, porque las constataciones no se publicaron. Solo señalamos que la base jurídica citada incluye las normas sobre tasas de impago, y que las tasas de impago declaradas por Recrowd saltaron del 9,26% al 32,43% entre las añadas de 2023 y 2024.

• Aproximadamente un tercio de todo el capital captado en la historia de la plataforma está hoy en impago sin resolver. Trabajando sobre la propia tabla año a año de Recrowd, nuestra aritmética da 71.929.114 € en 68 proyectos actualmente en impago sin resolver, frente a 225.254.620 € captados en 274 proyectos. Eso es el 31,9% del capital y el 24,8% de los proyectos (cálculo de CrowdIndex a partir de las cifras publicadas por Recrowd, 1 de septiembre de 2026; obsérvese que nuestra suma de las filas anuales asciende a 225,25 M€ frente a la cifra de titular de 224,02 M€ que aparece en la misma página, una discrepancia de unos 1,2 M€ que no sabemos explicar). La añada de 2024 es la peor: 38.898.035 € de los 74.265.561 € captados ese año están en impago sin resolver, es decir, el 52,4% del dinero y el 45,6% de los proyectos (cálculo de CrowdIndex). Para 2025, 11.481.645 € de los 33.965.143 € captados, o el 33,8% del capital y el 40,0% de los proyectos (cálculo de CrowdIndex). Estos recuentos excluyen los proyectos que entraron en impago y luego se recuperaron, de modo que describen problemas vivos, no historia.

• Hay una tasa de impago divulgada pero ninguna tasa de pérdida divulgada, y la distancia entre ambas está haciendo mucho trabajo. La propia nota al pie de la tabla de impagos de Recrowd indica que el hecho de que un proyecto esté formalmente en impago no implica necesariamente una pérdida definitiva para el inversor, porque algunos proyectos impagados se han recuperado y otros siguen en proceso de recuperación. Es una afirmación exacta, pero significa que al lector nunca se le muestra cuánto capital se ha dado realmente por perdido. Buscamos esto de forma específica porque las plataformas francesas de crowdfunding inmobiliario han adquirido la costumbre de declarar cero pérdidas definitivas mientras un tercio de la cartera está en mora o en los tribunales, con el razonamiento de que una pérdida solo es definitiva cuando lo dice un juez. Recrowd es una versión parcial del mismo patrón. A diferencia de las plataformas francesas, no se escuda tras una cifra de titular halagadora, porque su divulgación de impagos es brutal. Pero, como ellas, no publica ninguna línea de pérdida definitiva, de modo que un montón de 71,9 M€ en impago sin resolver no lleva asociada ninguna expectativa de recuperación declarada. Las cifras de recuperación que Recrowd sí publica, 19.343.302,73 € recuperados desde el inicio, están en una subpágina cuyos datos llevan fecha 01/09/2025 y no se han actualizado en un año.

• Nada se ha movido en ocho meses y no hay salida. La propia tabla de estadísticas de Recrowd muestra cero para 2026 en todas las columnas: nada captado, nada nuevo en impago, nada devuelto, ningún interés pagado. La página de proyectos solo muestra campañas completadas. No hay mercado secundario, así que un inversor con dinero en un proyecto retrasado no puede vender su posición; la posición corre hasta que el préstamo subyacente se devuelva o termine el proceso de recuperación. El préstamo para promoción inmobiliaria es ilíquido por construcción, y una plataforma suspendida con una cartera parada es el escenario en el que esa iliquidez muerde con más fuerza.

• El sentimiento de los inversores se ha desplomado y los reseñadores relatan que los costes de recobro se les trasladaron a ellos. Trustpilot mostraba 2,5 sobre 5 con 1.764 reseñas el 1 de septiembre de 2026, calificada como Mala, con un 18% de una estrella y solo un 11% de las reseñas negativas con respuesta de la empresa. Es un deterioro fuerte respecto de la imagen mayoritariamente positiva que describían los sitios italianos de reseñas en 2023. Varios reseñadores independientes que escriben entre julio y agosto de 2026 describen un correo masivo en el que Recrowd anunciaba que dejaría de cubrir los costes jurídicos y de recobro de los proyectos impagados y que, en su lugar, cobraría a los inversores por las acciones de recuperación, atribuyéndolo a una reorganización societaria posterior a la suspensión. CrowdIndex no ha podido confirmarlo en ningún documento de Recrowd y lo trata como una afirmación relatada por inversores y no como un hecho establecido, pero lo relatan de forma coherente distintos reseñadores en distintas fechas y, de ser exacto, elimina una salvaguarda que antes se presentaba como parte de la oferta.

Cómo funciona

1. Regístrese y complete la verificación de identidad. Las cuentas se abren en recrowd.com, que funciona solo en italiano. La verificación de identidad sigue los procedimientos italianos habituales de prevención del blanqueo de capitales.
2. Ingrese fondos en la cuenta de pago. Las cuentas abiertas desde mayo de 2025 funcionan a través de TPPay S.r.l., una entidad de dinero electrónico italiana. Las cuentas abiertas antes están en el monedero de Lemonway, una entidad francesa, lo que activa la obligación italiana de declarar activos en el extranjero en el apartado RW de la declaración de la renta.
3. Elija un proyecto. Las campañas se agrupaban en niveles con mínimos y duraciones distintos: Relax desde 250 € a 8-16 meses, Exclusive desde 1.000 € a 6-24 meses, y un nivel premium Elite. Los tipos publicados en campañas pasadas iban aproximadamente del 7% al 13% bruto. Recrowd no cobra a los inversores ninguna comisión directa; sus ingresos vienen del lado del prestatario.
4. Espere a que el préstamo cumpla su plazo. No hay mercado secundario, así que la posición no puede venderse. Los inversores tienen un derecho de desistimiento de cuatro días desde la firma del contrato, con devolución íntegra y sin coste. Los intereses se pagan netos de la retención italiana del 26% para las personas físicas residentes, retenida en origen.
5. Entienda qué ocurre en caso de impago. Recrowd clasifica un préstamo como impagado cuando considera improbable la devolución sin ejecutar la garantía, o cuando el prestatario lleva más de 90 días de retraso, tras cualquier prórroga contractual de hasta seis meses. Recrowd no es parte del contrato de préstamo y no ofrece ninguna garantía de que el capital invertido vaya a devolverse. No se aplica ningún sistema de garantía de depósitos ni ningún sistema de indemnización de los inversores.

Nota: los pasos 3 y 4 describen cómo funcionaba la plataforma cuando financiaba campañas nuevas. Desde el 31 de julio de 2025 no pueden lanzarse campañas nuevas, y ninguna ha aparecido desde entonces.

Para quién es Recrowd

Nadie debería estar poniendo dinero nuevo en Recrowd hoy, porque no es posible: la plataforma está suspendida de la intermediación de nuevos préstamos y no hay campañas abiertas. El público práctico de esta página son los inversores que ya mantienen posiciones, y los inversores que comparan plataformas italianas de préstamo inmobiliario colectivo y quieren entender cómo puede torcerse este segmento.

Para los inversores existentes, la postura sensata es administrativa más que táctica. Descargue y conserve la documentación contractual de cada posición desde el área privada mientras la plataforma esté operativa, ya que los contratos de préstamo subyacentes son entre el inversor y la sociedad prestataria y sobreviven a lo que le ocurra a la plataforma. Siga las comunicaciones oficiales de Recrowd y de Banca d’Italia en lugar de la conversación de los foros. Cuente con plazos largos: con 71,9 M€ en impago sin resolver y sin mercado secundario, la recuperación de un proyecto retrasado corre en tiempos judiciales y de ejecución, no en tiempos de inversión.

Para quien esté construyendo una asignación europea en préstamo inmobiliario colectivo, Recrowd es un caso de estudio y no un candidato. Era la líder en volumen de su mercado nacional, tenía una licencia europea debidamente emitida, y aun así acabó suspendida con aproximadamente un tercio de su capital en problemas. Esa combinación es el argumento para repartir el capital entre varias plataformas autorizadas en lugar de concentrarlo en la que sea más grande.

Comparada con alternativas

Recrowd frente a Bridge Asset. Ambas son plataformas italianas de préstamo inmobiliario colectivo bajo medidas supervisoras, y el contraste entre ellas es instructivo en materia de divulgación. La Consob suspendió a Bridge Real Estate S.r.l. durante un año en junio de 2026, al constatar que publicaba una tasa de impago del 0% mientras 44 ofertas por valor de 13,755 M€ estaban vencidas e impagadas de un total de 102 ofertas por 26,99 M€, y que casi todas sus ofertas estaban afectadas por conflictos de interés. Los problemas de Recrowd son mayores en dinero absoluto, pero su divulgación va en sentido contrario: publicó una tasa de impago del 37,65% para 2025 en lugar de ocultarla. Un inversor que leyera la página de estadísticas de Recrowd a principios de 2025 podría haber visto cómo se deterioraba la añada de 2024. Un inversor que leyera la de Bridge Asset, no. Ninguna de las dos plataformas es invertible ahora.

Recrowd frente a Rendimento Etico. Rendimento Etico es el precedente italiano de cómo puede acabar mal una suspensión. La Consob la suspendió durante 120 días en diciembre de 2025 y después revocó su autorización de forma definitiva en marzo de 2026 mediante la delibera 23354. La revocación es el estado terminal: la plataforma ya no puede operar en absoluto como proveedor de servicios de financiación participativa. Recrowd está actualmente en la fase anterior de ese camino, suspendida y no revocada, con un plan de subsanación presentado y una inyección de capital completada. Si converge en el desenlace de Rendimento Etico o si es rehabilitada es la única pregunta abierta de esta página.

Recrowd frente a prestamistas inmobiliarios europeos activos. Frente a plataformas que siguen financiando campañas con una licencia intacta, como InRento o Profitus en Lituania bajo supervisión del Banco de Lituania, la comparación no está reñida en ninguna dimensión que le importe hoy a un inversor. Esas plataformas están abiertas, publican cuentas auditadas y no están bajo una medida supervisora. La ventaja de titular de Recrowd era la escala dentro de Italia y una rentabilidad bruta media del 10,3%, y ninguna de las dos está disponible hoy para un inversor nuevo. Donde Recrowd sigue siendo genuinamente útil es como punto de referencia para juzgar otras plataformas italianas: su tabla de impagos publicada año a año es uno de los pocos lugares del mercado italiano donde el comportamiento real por añadas del préstamo a promoción es visible.

Conclusión sobre competidores. El segmento italiano del préstamo inmobiliario colectivo produjo, en aproximadamente un año, una suspensión del líder en volumen, una suspensión de un competidor por publicar una tasa de impago falsa del 0%, una autorización revocada y una liquidación voluntaria. Eso es una señal de nivel de segmento, no una racha de mala suerte en empresas concretas. Quien asigne capital al préstamo inmobiliario colectivo italiano debería dimensionar sus posiciones asumiendo que una disrupción a nivel de plataforma es un suceso normal y no un riesgo de cola.

Preguntas frecuentes

¿Está Recrowd cerrada o en quiebra? No. Recrowd no ha sido declarada en quiebra y la compañía sigue operando. Fue suspendida por Banca d’Italia el 31 de julio de 2025 de la prestación del servicio de intermediación en la concesión de préstamos, lo que significa que no puede lanzar campañas nuevas. Los contratos de préstamo existentes siguen siendo válidos y las cuentas de pago continúan funcionando. A 1 de septiembre de 2026 no se ha hecho pública ninguna decisión que levante o convierta la suspensión.

¿Por qué fue suspendida Recrowd, y fue multada? Los motivos de la suspensión de julio de 2025 no fueron publicados por Banca d’Italia, y la compañía quedó sujeta a restricciones de comunicación. Por separado, Banca d’Italia impuso una multa de 26.000 € el 16 de junio de 2026, publicada el 10 de julio de 2026. Ese documento dice que las constataciones proceden de una inspección realizada entre el 24 de febrero y el 13 de mayo de 2025 y las describe como deficiencias en el gobierno corporativo, la gestión y el control de riesgos. Las constataciones concretas no se publicaron.

¿Quién regula realmente a Recrowd, la Consob o Banca d’Italia? Ambas, para fines distintos. Italia repartió las competencias bajo el reglamento europeo de financiación participativa por objetivo supervisor. La Consob autoriza a los operadores de plataforma no bancarios, y emitió la autorización de Recrowd mediante la delibera 22906 el 29 de noviembre de 2023 previa consulta con Banca d’Italia. Banca d’Italia autoriza a los bancos y entidades de pago que actúan como proveedores de financiación participativa, y conserva su propia competencia supervisora sobre el gobierno corporativo y el control de riesgos de los proveedores autorizados. La suspensión de 2025 y la multa de 2026 vinieron de Banca d’Italia al amparo de esa competencia. Describir a Recrowd como regulada solo por una de las dos sería engañoso.

¿Recuperaré mi dinero? Eso depende de los proyectos individuales, no de la plataforma. Los contratos de préstamo son entre el inversor y la sociedad prestataria y siguen siendo válidos. Recrowd no es parte de ellos y no ofrece ninguna garantía de que el capital vaya a devolverse. No hay ningún sistema de garantía de depósitos ni ningún sistema de indemnización de los inversores que cubra estas inversiones. Las cifras publicadas por Recrowd muestran 142,6 M€ de capital y 19,4 M€ de intereses devueltos a los inversores desde 2019, junto a 71,9 M€ actualmente en impago sin resolver. Quien mantenga una posición debería conservar toda la documentación contractual y seguir las comunicaciones oficiales.

¿Tiene Recrowd realmente una tasa de impago del 37,65%? Esa es la propia cifra de Recrowd, publicada en la divulgación de tasas de impago que exige el reglamento europeo de financiación participativa, para la añada de doce meses terminada el 31 de diciembre de 2025. Las cifras equivalentes son el 9,26% para 2023, el 32,43% para 2024 y una previsión del 45,99% para 2026. Recrowd señala que un proyecto en impago no ha producido necesariamente una pérdida definitiva, porque algunos proyectos impagados se han recuperado y otros siguen en proceso de recuperación. No publica una cifra separada del capital dado definitivamente por perdido.

¿Puedo vender mi posición para salir antes? No. Recrowd no tiene mercado secundario, de modo que las posiciones corren hasta que el préstamo subyacente se devuelve o concluye el proceso de recuperación. Sin campañas nuevas desde julio de 2025 y con movimiento cero registrado en las estadísticas de 2026, las posiciones existentes deben considerarse ilíquidas por un periodo indefinido.

Conclusión

Recrowd era el mayor prestamista inmobiliario colectivo de Italia por volumen acumulado, debidamente autorizado bajo el reglamento europeo de financiación participativa, y hoy está suspendido por su supervisor con aproximadamente un tercio del capital que llegó a captar en impago sin resolver. Esa combinación es la lección entera. Una licencia europea certifica que los requisitos se cumplían el día en que se concedió; no sobrevive a una inspección que constate lo contrario, y no respalda la cartera de préstamos.

Lo único que Recrowd ha hecho bien de forma constante es publicar las malas noticias. Su divulgación de impagos, que muestra un 32,43% para 2024 y un 37,65% para 2025, es más franca que lo que varios de sus competidores todavía en activo ponen en sus propias páginas de estadísticas, y es la razón por la que esta ficha puede citar cifras reales por añada. Eso no la hace invertible. La inversión nueva es imposible mientras la suspensión siga en pie, y los inversores existentes se enfrentan a una cartera ilíquida sin ninguna expectativa publicada de cuánto volverá de los 71,9 M€ en impago. Hasta que Banca d’Italia resuelva públicamente la suspensión en un sentido o en otro, la posición de CrowdIndex es evitar.

Divulgación sobre afiliación. CrowdIndex recibe una comisión cuando los lectores se registran en algunas plataformas a través de los enlaces de este sitio. Recrowd no es socio afiliado y esta página no contiene ningún enlace de referido. La posición de Recrowd en CrowdIndex se basa en los criterios editoriales documentados en nuestra página de Metodología. Revisamos este artículo por última vez el 1 de septiembre de 2026.

Advertencia de riesgo. El préstamo colectivo conlleva el riesgo de pérdida parcial o total del capital. Nada de lo que hay en esta página es asesoramiento de inversión ni un juicio definitivo sobre las compañías mencionadas, cuya situación debe comprobarse siempre en las fuentes oficiales vigentes. Las rentabilidades pasadas no indican resultados futuros.