Reseña de Housers - la licencia está vigente, la cartera de préstamos no

La plataforma de crowdfunding inmobiliario original de España, en marcha desde 2015 y con una autorización vigente de la CNMV bajo el reglamento europeo de financiación participativa. Es también la plataforma con el historial adverso más largo del mercado español: dos multas de la CNMV, una multa del regulador italiano que sobrevivió a la apelación, una causa penal abierta interpuesta por ocho inversores, un operador que dice en sus propias cuentas que depende del apoyo de los accionistas para seguir funcionando, y una cartera reciente en la que alrededor del 60% del dinero prestado desde 2023 ha superado su fecha de vencimiento. En diciembre de 2025 la compañía cambió su denominación social a Crowpire, S.L. Cambió el nombre; la entidad, el número de registro y las responsabilidades no.

Datos rápidos: Fundada en 2015 · Madrid, España · Registro de proveedores de servicios de financiación participativa de la CNMV n.º 13, con efecto desde el 10 de noviembre de 2023 (antes PFP n.º 20 desde el 2 de junio de 2017) · Entidad jurídica CROWPIRE, S.L., NIF B87269999 (antes Housers Global Properties, S.L.) · 148,6 M€ de capital captado del público desde 2015 · Mínimo de 300 € por proyecto · Campañas abiertas a 2 de septiembre de 2026: cero

De un vistazo

Qué es Housers en 60 segundos

Housers es una plataforma española donde los inversores minoristas prestan dinero a promotores inmobiliarios. Usted pone desde 300 €, el promotor toma un préstamo garantizado con una hipoteca de primer rango sobre el inmueble, y se supone que usted recibe intereses trimestrales y su capital de vuelta en un plazo de 12 a 36 meses. La plataforma está autorizada por la CNMV, el regulador español de valores, bajo el reglamento europeo de financiación participativa, y la CNMV la supervisa directamente. Housers vendía además otras cosas: participaciones en el capital de sociedades inmobiliarias entre 2015 y 2017, y préstamos participativos entre 2017 y 2019, ambos descontinuados. En diciembre de 2025 la compañía pasó a llamarse Crowpire, S.L. y en febrero de 2026 anunció un relanzamiento con nueva dirección. A 2 de septiembre de 2026 el sitio público sigue con la marca Housers, sigue nombrando a la antigua entidad jurídica en su pie de página, y no tiene ninguna campaña abierta a inversión.

Puntos fuertes

• La autorización es real, está vigente y la supervisión es directa. El registro de la CNMV recoge a CROWPIRE, S.L., NIF B87269999, como proveedor de servicios de financiación participativa número 13, con efecto desde el 10 de noviembre de 2023 bajo el Reglamento (UE) 2020/1503. Comprobamos la entrada del registro el 2 de septiembre de 2026: está viva, no ha sido revocada ni suspendida, y una búsqueda de “Housers” en la base de advertencias de la CNMV no devuelve resultados. Eso importa, porque buena parte de la historia del sector son plataformas que nunca llegaron a estar autorizadas. Housers pasó de la antigua figura española de PFP (registro n.º 20, concedido el 2 de junio de 2017) al régimen europeo sin interrupción.

• La divulgación de la cartera de préstamos es inusualmente detallada, y no favorece a la compañía. La página housers.com/es/estadisticas-legacy publica, añada por añada y producto por producto, el capital financiado, el capital devuelto, el capital reestructurado, el capital vencido, la pérdida de capital materializada, los importes todavía en recuperación y la tasa interna de retorno entregada. La mayoría de los competidores publica una única cifra de impago y nada más. Housers publica los números que hacen difícil defender esa cifra de titular, lo cual es un punto genuinamente a su favor aunque lo que esos números muestran sea malo.

Aspectos a vigilar

• Alrededor del 60% del dinero prestado desde 2023 ha superado su fecha de vencimiento. Tomando la propia tabla por añadas de la cartera con garantía hipotecaria de la plataforma: se financiaron 28.961.500 € entre las añadas de 2023, 2024, 2025 y 2026, y 17.354.000 € de ese importe figura como “capital vencido”, es decir, pasado el vencimiento. Eso es el 59,9%. Añada 2.670.000 € registrados como reestructurados y la cifra sube al 69,1% de la cartera reciente, o vencida o renegociada. Estos dos porcentajes son aritmética de CrowdIndex sobre las cifras publicadas por la plataforma, no un número que Housers publique. La misma tabla muestra una rentabilidad entregada del 0,00% tanto en la añada de 2025 como en la de 2026. No podemos descartar que parte de los importes “vencidos” se hayan cobrado desde entonces, pero la tabla tiene una columna separada de “capital devuelto”, lo que implica que no.

• La tasa de impago del titular no describe la misma cartera. La página de estadísticas publica una “tasa de impago” del 13,25%, derivada de 3.385.000 € de morosidad sobre 25.551.500 € financiados en 87 proyectos. Esa cohorte no se concilia en ninguna parte del sitio con los 131 o 133 proyectos con garantía hipotecaria, ni con los 41,5 M€ del total con garantía hipotecaria, ni con los 28,96 M€ financiados desde 2023. La cifra del 13,25% y la tabla por añadas no pueden ser ambas un resumen justo del mismo préstamo. Un inversor que lea solo el panel ve un 13,25%; un inversor que lea la tabla, dos clics más allá, ve la mayoría del préstamo reciente vencido.

• No encontramos ninguna divulgación del artículo 20, y por construcción una cuarta parte de la cartera histórica nunca podría quedar cubierta por una. El artículo 20 del Reglamento (UE) 2020/1503 exige a una plataforma autorizada publicar anualmente las tasas de impago de los proyectos que ha ofrecido durante al menos los 36 meses anteriores, calculadas por el método del Reglamento Delegado (UE) 2022/2115. Buscamos en las páginas de estadísticas, en la página de estadísticas de legado, en las páginas de información al inversor, en el folleto de tarifas y en la lista de documentos del pie de página, y no encontramos nada que hiciera referencia al artículo 20, al reglamento delegado, a un periodo de referencia de 36 meses ni a ninguna metodología declarada. Por separado, el artículo 20 se aplica a las ofertas basadas en préstamo. La cartera de capital de legado de Housers (19,65 M€, de 2015 a 2017) y su cartera de préstamos participativos (21,30 M€, de 2017 a 2019) quedan fuera de su ámbito por definición. Eso son 40,95 M€ de unos 148,6 M€ de capital captado del público, es decir, alrededor del 28% de todo lo captado en la historia de la plataforma, de nuevo aritmética nuestra, al que ninguna obligación de divulgación de tasa de impago llegaría jamás. Casi la totalidad de los 40,2 M€ que siguen “en recuperación” está exactamente en esas dos carteras de legado.

• Dos multas de la CNMV, y solo una de ellas fue anulada, por un tecnicismo y no por los hechos. En septiembre de 2019 la CNMV publicó tres sanciones por un total de 215.000 € (BOE-A-2019-13701, 26 de septiembre de 2019): 90.000 € por una infracción grave y reiterada del deber de neutralidad y de actuar en el mejor interés del cliente en la forma de presentar rentabilidades, comisiones, riesgos y advertencias; 75.000 € por realizar actividades no amparadas por su autorización; y 50.000 € por publicar un proyecto que no cumplía las condiciones legales. No pudimos determinar si esa sanción llegó a impugnarse ante los tribunales, y no afirmamos que lo fuera. En noviembre de 2021 la CNMV publicó una segunda multa, única, de 130.000 € por una infracción muy grave relativa a actividades fuera de la autorización junto con las normas de neutralidad y conflicto de interés (BOE-A-2021-18970, 18 de noviembre de 2021). Esa segunda multa fue anulada por la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 3.ª, el 7 de febrero de 2024 (recurso 2044/2021). El motivo importa: la Ley 18/2022 derogó la parte de la Ley 5/2015 en la que se apoyaban los cargos, y el tribunal aplicó retroactivamente el régimen posterior más favorable, considerando que la conducta ya no era sancionable. El tribunal expresamente no revisó si la conducta se produjo. No pudimos confirmar si la CNMV lo llevó al Tribunal Supremo.

• El regulador italiano multó a la plataforma y ganó en apelación. La CONSOB, el regulador italiano de valores, suspendió la oferta de Housers a residentes italianos en diciembre de 2017 (delibera 20242), la prohibió en marzo de 2018 (delibera 20345, dejando constancia de 775 inversores italianos y 1.308.727 € captados en 30 proyectos) y en noviembre de 2019 multó a la compañía con 100.000 € (delibera 21156), tanto por una oferta pública realizada sin folleto entre julio de 2017 y marzo de 2019 como por continuarla desafiando la propia orden de suspensión de la CONSOB durante quince meses. Housers la impugnó. Las propias cuentas auditadas de 2024 de la compañía dejan constancia de que la Corte d’Appello di Roma rechazó la impugnación y confirmó la sanción, con intereses y costas. Esta es la única actuación sancionadora contra Housers que ha pasado por un tribunal y ha sobrevivido.

• Un operador que dice en sus propias cuentas que depende del apoyo de los accionistas para continuar. Las cuentas del ejercicio 2024 publicadas por la compañía muestran unos ingresos de 878.902 €, una pérdida del ejercicio de 1.181.526 €, pérdidas acumuladas de 10.159.869 €, fondos propios de 110.502 € y tesorería de 92.013 €, con fondo de maniobra negativo. La nota 2.3 indica que las cuentas se formulan bajo el principio de empresa en funcionamiento apoyándose en el respaldo recibido de los accionistas de la matriz, al que los administradores llaman “imprescindible” para que la sociedad continúe con normalidad. La pérdida de 1,18 M€ superó los 728.687 € inyectados ese año. Las mismas cuentas revelan un préstamo de 117.000 € de la plataforma a su propia matriz al 3%, concedido por una filial que tenía 92.013 € de tesorería. El tipo de opinión de auditoría sobre esas cuentas de 2024 es uno de nuestros puntos abiertos y no debe darse por favorable.

• Los inversores están en los tribunales, y la compañía lo divulga. Las cuentas del ejercicio 2024 enumeran, entre otras: las DP 1935/2021 ante el Juzgado de Instrucción n.º 50 de Madrid, interpuestas por ocho inversores por presunta estafa, todavía abiertas, con el cofundador Antonio Brusola Valls interrogado el 17 de diciembre de 2024; las DP 189/2023, interpuestas por veintisiete inversores por presunta asociación ilícita, estafa, falsedad documental y falseamiento de cuentas anuales, que fueron archivadas con sobreseimiento firme; y el PV 1903/2023, una reclamación de un inversor por incumplimiento del deber de información, que las cuentas registran como resuelta a favor del inversor. Al margen de eso, una asociación de afectados inscrita en el registro nacional español de asociaciones lleva activa desde 2020, y medios españoles identificados como idealista y El Confidencial Digital informaron de querellas presentadas en 2020 por proyectos entre los que estaban Santa Eulalia y La Boladilla Village. Esas presentaciones de 2020 son alegaciones de inversores cuyos desenlaces no pudimos rastrear más allá de julio de 2020, y todos los asuntos penales españoles con un final rastreable hasta ahora han terminado en archivo. La posición declarada de la compañía es que son los promotores, y no la plataforma, quienes responden de los préstamos.

• Sin operaciones abiertas, sin liquidez y con una comisión mensual por esperar. El 2 de septiembre de 2026 la página de oportunidades devolvía cero proyectos en financiación o próximamente, frente a 77 financiados, 54 cerrados y 2 no financiados. El mercado secundario, un mecanismo de cesión de derechos de crédito, registró 2.084 € de volumen en 2023 y 0 € en 2024, 2025 y 2026; no hay página pública de mercado ni instrucciones para vender. Entretanto, se aplica una comisión de 2,50 € al mes a las cuentas que mantienen saldo sin haber invertido recientemente, y el folleto de tarifas permite un cargo de formalización de hasta el 10% del importe invertido y un cargo de recuperación de hasta el 20% de las sumas reclamadas a un promotor incumplidor. El propio panel de Housers informa de una duración final media de 18 meses frente a los 12 meses previstos.

Cómo funciona

1. Regístrese y supere el test de idoneidad. Como proveedor de financiación participativa autorizado, la plataforma debe evaluar si el producto le conviene, advertirle si invierte más de 1.000 € o del 5% de su patrimonio neto, y darle un plazo de reflexión de cuatro días antes de que su compromiso sea vinculante.
2. Ingrese fondos en su cuenta. Transferencia bancaria, con los pagos con tarjeta limitados a 5.000 €. El dinero se mantiene en monederos segregados en Lemonway, una entidad de pago francesa, no en la propia plataforma.
3. Elija un proyecto, cuando los haya. El producto actual es un préstamo a tipo fijo a un promotor garantizado con una hipoteca de primer rango a menos del 70% de relación préstamo-valor, valorado por el tasador externo Gloval, con un mínimo de 300 €. No hay inversión automática. A 2 de septiembre de 2026 no había ningún proyecto abierto.
4. Cobre intereses trimestrales, si el promotor paga. Los intereses son trimestrales y el capital vence al final, normalmente de 12 a 36 meses. Las comisiones se descuentan de lo que usted recibe, no se cobran por adelantado.
5. Espere, porque no hay salida práctica. El mecanismo de cesión de derechos de crédito no ha registrado volumen desde 2023. La plataforma afirma con claridad que la recuperación de su inversión antes del final del contrato de préstamo no está asegurada. Si un promotor incumple el vencimiento, la recuperación pasa por la hipoteca y por un agente de recobro que se lleva una parte de lo cobrado.

Para quién es Housers

Con la evidencia que hemos reunido, no creemos que exista un perfil de inversor minorista para el que esta plataforma sea hoy la elección correcta, y no vamos a inventarlo. No hay operaciones abiertas en las que invertir, así que la pregunta inmediata ni siquiera se plantea. Si llegan a abrirse nuevas operaciones bajo el relanzamiento de Crowpire, el argumento para esperar es sencillo: la propia tabla por añadas de la plataforma muestra la mayoría del préstamo reciente pasado su vencimiento, las propias cuentas del operador describen una dependencia del dinero de los accionistas para seguir en funcionamiento, y el relanzamiento prometido lo dirige un consejero delegado nombrado en febrero de 2026 que, según la información publicada entonces, todavía no era accionista. Ninguna de esas cosas es irreparable, y todas son comprobables dentro de seis o doce meses.

Quienes más necesitan esta página son quienes ya tienen posiciones abiertas. Para ustedes, los puntos prácticos son estos. El cambio de nombre a Crowpire es un cambio de nombre: la misma persona jurídica, el mismo número de registro, las mismas obligaciones, así que sus contratos no se ven afectados. La suerte de su capital depende de promotores concretos, no de la marca. La tabla por añadas es la imagen honesta de la situación de la cartera; el 13,25% del titular no lo es. Conserve todos los documentos. Si cree que un proyecto concreto se le vendió de forma indebida, tenga en cuenta que las propias cuentas de la compañía recogen una reclamación de un inversor por incumplimiento del deber de información resuelta a su favor, y valore recabar asesoramiento jurídico español sobre sus propios hechos en lugar de actuar según el consenso de los foros.

Comparada con alternativas

Housers frente a Maclear. Lo interesante aquí es que la comparación regulatoria va en sentido contrario a la comparación de riesgo. Housers tiene una autorización completa de la CNMV bajo el reglamento europeo de financiación participativa y está supervisada directamente por un regulador nacional de valores. Maclear opera bajo la pertenencia a un organismo suizo de autorregulación, que cubre el cumplimiento en materia de blanqueo de capitales y es algo mucho más estrecho; no lleva ningún esquema de compensación al inversor, y su proceso de recuperación de garantías no ha sido puesto a prueba en un impago real. Sobre el papel, Housers tiene la licencia más fuerte. En la práctica, Housers tiene el historial sancionador documentado, una multa italiana confirmada en apelación, una cartera reciente mayoritariamente vencida y un operador que sigue en pie a base de transfusiones de los accionistas. La lección merece llevarse a cualquier otra ficha de este sitio: una licencia le dice quién vigila, no si los préstamos se están devolviendo.

Housers frente a Mintos. Mintos es la referencia de escala: una década de operación, una licencia de empresa de servicios de inversión MiFID II con compensación al inversor de hasta 20.000 €, decenas de originadores de préstamos independientes y un mercado secundario en funcionamiento con volumen diario real. Housers no tiene ninguna de esas cuatro cosas. La diferencia más marcada es la liquidez. En Mintos normalmente puede vender una posición; en Housers el mecanismo de cesión no ha registrado volumen desde 2023 y la plataforma le dice sin rodeos que la recuperación anticipada no está asegurada. La segunda más marcada es la diversificación: Mintos reparte entre originadores y países, mientras que Housers se concentra en la promoción inmobiliaria española, donde toda la cartera se mueve con un solo mercado.

Housers frente a EstateGuru. Esta es la comparación más cercana y más útil, porque ambas son prestamistas inmobiliarios de largo recorrido que chocaron con el mismo muro. EstateGuru está autorizada bajo el reglamento europeo de financiación participativa por el regulador estonio, ha prestado alrededor de 939 M€ desde 2014, y tiene una parte grande de su cartera en recuperación en lugar de al corriente. Housers es más pequeña, con unos 148,6 M€ de capital captado del público desde 2015, y está en un estado comparable: unos 40,2 M€ todavía en recuperación y alrededor del 60% de la cartera de 2023 a 2025 pasada de vencimiento según nuestra aritmética. Donde difieren es en el historial sancionador y en la solidez societaria. EstateGuru no ha sido multada por dos reguladores nacionales; Housers sí, y perdió la italiana en apelación. El operador de EstateGuru no está depositando cuentas que describan el apoyo de los accionistas como imprescindible para continuar; el de Housers sí. Ambas son advertencias; Housers es la más grave de las dos.

Conclusión sobre competidores. Housers está en el fondo de la tabla de CrowdIndex no porque le falte una licencia, sino porque la tiene y los números que hay debajo siguen siendo malos. Todo lo que hay en los párrafos anteriores procede del registro de un regulador, de una resolución judicial, de un anuncio de sanción publicado en el BOE, de las propias cuentas auditadas de la compañía o de sus propias tablas de cartera.

Preguntas frecuentes

¿Sigue Housers autorizada, y sigue operando? Sí a lo primero, en parte a lo segundo. Comprobamos el registro de la CNMV el 2 de septiembre de 2026: CROWPIRE, S.L., NIF B87269999, figura como proveedor de servicios de financiación participativa número 13, con efecto desde el 10 de noviembre de 2023, y la autorización no ha sido revocada ni suspendida. La plataforma pública de housers.com funciona y sus datos de cartera están al día. Pero ese día no había ningún proyecto abierto a inversión: 77 financiados, 54 cerrados, 2 no financiados y cero en financiación o próximamente.

¿Es Crowpire una compañía distinta de Housers? No. Es la misma persona jurídica con un nombre nuevo. El mismo número fiscal (B87269999), la misma dirección en Madrid, la misma inscripción en el Registro Mercantil, el mismo número 13 del registro de la CNMV. El cambio de denominación se inscribió el 22 de diciembre de 2025 y el relanzamiento se anunció en febrero de 2026. Nada del cambio pone a cero las obligaciones con los inversores existentes, y nada del cambio borra el historial descrito más arriba.

¿Ha sido sancionada Housers por los reguladores? Sí, en dos países. La CNMV española publicó sanciones por 215.000 € en septiembre de 2019 y una segunda de 130.000 € en noviembre de 2021, ambas en el boletín oficial del Estado. La multa de 2021 fue anulada por la Audiencia Nacional el 7 de febrero de 2024, pero sobre la base de que una ley posterior había eliminado la infracción y de que se aplicaba retroactivamente el régimen más favorable: el tribunal no se pronunció sobre si la conducta se produjo. La CONSOB italiana suspendió, y luego prohibió, la oferta a residentes italianos en 2017 y 2018 y multó a la compañía con 100.000 € en noviembre de 2019, y esa multa fue confirmada en apelación por la Corte d’Appello di Roma.

¿Están demandando los inversores, y ha ganado alguno? Ambas cosas. Las propias cuentas auditadas de 2024 de la compañía revelan una causa penal abierta interpuesta por ocho inversores por presunta estafa ante el Juzgado de Instrucción n.º 50 de Madrid, una segunda causa interpuesta por veintisiete inversores que fue archivada con sobreseimiento firme, y una reclamación civil por incumplimiento del deber de información que se resolvió a favor del inversor. Más allá de esas, medios españoles identificados informaron de nuevas querellas presentadas en 2020 por una asociación de inversores; son alegaciones de inversores, y no pudimos rastrear sus desenlaces más allá de julio de 2020.

¿Qué publica Housers sobre impagos y pérdidas? Una “tasa de impago” de titular del 13,25% en su página de estadísticas, y una tabla mucho más detallada, añada por añada, en su página de estadísticas de legado. Las dos no coinciden: la tabla detallada muestra alrededor del 60% del dinero prestado desde 2023 pasado su fecha de vencimiento, según nuestro propio cálculo sobre sus cifras. No encontramos ninguna divulgación que cumpla el artículo 20 del reglamento europeo de financiación participativa, que exige una publicación anual de la tasa de impago cubriendo al menos 36 meses con un método prescrito. Tenga en cuenta además que el artículo 20 cubre las ofertas basadas en préstamo, así que las carteras de legado de capital y de préstamo participativo de la plataforma, alrededor del 28% de todo lo que ha captado en su historia, quedarían fuera de tal divulgación en cualquier caso.

Conclusión

Housers es el caso raro en el que la licencia sale limpia y casi nada más lo hace. La autorización de la CNMV está vigente y la supervisión es directa, y la plataforma publica una cartera de préstamos más detallada que la mayoría de sus competidores. Lo que esa cartera muestra es que alrededor del 60% del dinero prestado desde 2023 ha superado su vencimiento, que las añadas de 2025 y 2026 no han entregado nada, y que unos 40,2 M€ siguen en recuperación. Alrededor de eso están dos expedientes sancionadores de la CNMV, una multa italiana confirmada en apelación, una causa penal abierta interpuesta por ocho inversores, un operador cuyas propias cuentas califican el apoyo de los accionistas de imprescindible, ninguna operación abierta y ninguna salida operativa. El cambio de marca a Crowpire cambia el nombre de la puerta y nada de lo que hay detrás. Nuestra opinión es esperar: que el relanzamiento produzca un año completo de nuevo préstamo, una divulgación del artículo 20 y unas cuentas de 2025 y 2026 que se sostengan por sí solas, y reevaluar entonces.

Compruebe usted mismo la autorización vigente en el registro de proveedores de servicios de financiación participativa de la CNMV antes de actuar sobre nada de lo que hay en esta página.

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