Análise Housers - A Licença Está em Vigor, a Carteira de Crédito Não

A plataforma original de financiamento colaborativo imobiliário de Espanha, ativa desde 2015 e detentora de uma autorização em vigor da CNMV ao abrigo do regulamento europeu do financiamento colaborativo. É também a plataforma com o mais longo registo adverso do mercado espanhol: duas coimas da CNMV, uma coima do regulador italiano que sobreviveu a recurso, um processo-crime aberto por oito investidores, um operador que afirma nas suas próprias contas depender do apoio dos acionistas para continuar, e uma carteira de crédito recente onde cerca de 60 % do dinheiro emprestado desde 2023 está para lá da data de vencimento. Em dezembro de 2025 a empresa mudou a denominação social para Crowpire, S.L. O nome mudou; a entidade, o número de registo e as responsabilidades não.

Factos rápidos: Fundada em 2015 · Madrid, Espanha · Registo de prestador de serviços de financiamento colaborativo da CNMV n.o 13, com efeitos a 10 de novembro de 2023 (anteriormente PFP n.o 20 desde 2 de junho de 2017) · Entidade jurídica CROWPIRE, S.L., NIF B87269999 (anteriormente Housers Global Properties, S.L.) · €148,6M de capital captado junto da multidão desde 2015 · Mínimo de €300 por projeto · Campanhas abertas a 2 de setembro de 2026: zero

Resumo Geral

O que é a Housers em 60 segundos

A Housers é uma plataforma espanhola onde investidores particulares emprestam dinheiro a promotores imobiliários. Investe a partir de €300, o promotor contrai um empréstimo garantido por uma hipoteca de primeiro grau sobre o imóvel, e é suposto receber juros trimestrais e o capital de volta num prazo de 12 a 36 meses. A plataforma está autorizada pela CNMV, o regulador espanhol do mercado de valores mobiliários, ao abrigo do regulamento europeu do financiamento colaborativo, e a CNMV supervisiona-a diretamente. A Housers vendia também outras coisas: participações de capital em sociedades imobiliárias de 2015 a 2017, e empréstimos participativos de 2017 a 2019, ambos descontinuados. Em dezembro de 2025 a empresa passou a chamar-se Crowpire, S.L. e em fevereiro de 2026 anunciou um relançamento sob nova gestão. A 2 de setembro de 2026 o site público continua com a marca Housers, continua a indicar a antiga entidade jurídica no rodapé, e não tem qualquer campanha aberta para investimento.

Pontos Fortes

• A autorização é real, está em vigor e é supervisionada diretamente. O registo da CNMV inclui a CROWPIRE, S.L., NIF B87269999, como prestador de serviços de financiamento colaborativo número 13, com efeitos a 10 de novembro de 2023 ao abrigo do Regulamento (UE) 2020/1503. Verificámos a entrada no registo a 2 de setembro de 2026: está ativa, não foi revogada nem suspensa, e uma pesquisa por “Housers” na base de dados de advertências da CNMV não devolve resultados. Isso importa, porque uma grande parte da história do setor é feita de plataformas que nunca chegaram a ser autorizadas. A Housers atravessou a transição do antigo regime espanhol PFP (registo n.o 20, concedido a 2 de junho de 2017) para o regime europeu sem qualquer interrupção.

• A divulgação da carteira de crédito é invulgarmente granular, e não favorece a empresa. A página em housers.com/es/estadisticas-legacy publica, coorte a coorte e produto a produto, capital financiado, capital devolvido, capital reestruturado, capital vencido, perda de capital cristalizada, montantes ainda em recuperação e taxa interna de rentabilidade entregue. A maioria dos concorrentes publica um único valor de incumprimento em destaque e mais nada. A Housers publica os números que tornam difícil defender o valor em destaque, o que é um verdadeiro ponto a seu favor mesmo que aquilo que esses números mostram seja mau.

Pontos a Vigiar

• Cerca de 60 % do dinheiro emprestado desde 2023 está para lá da data de vencimento. Tomando a própria tabela por coorte da carteira com hipoteca da plataforma: foram financiados €28 961 500 nas coortes de 2023, 2024, 2025 e 2026, e €17 354 000 desse valor estão registados como “capital vencido”, ou seja, para lá do vencimento. São 59,9 %. Somando €2 670 000 registados como reestruturados, o valor sobe para 69,1 % da carteira recente em mora ou renegociada. Estas duas percentagens são aritmética do CrowdIndex sobre os números publicados pela plataforma, não um valor que a Housers publique. A mesma tabela mostra um rendimento entregue de 0,00 % tanto na coorte de 2025 como na de 2026. Não podemos excluir que alguns montantes “vencidos” tenham entretanto sido cobrados, mas a tabela tem uma coluna separada de “capital devuelto”, o que sugere que não foram.

• A taxa de incumprimento em destaque não descreve a mesma carteira. A página de estatísticas publica “Tasa de impago 13,25 %”, derivada de €3 385 000 em mora sobre €25 551 500 financiados em 87 projetos. Esse conjunto não é conciliado em lado nenhum do site com os 131 ou 133 projetos com hipoteca, com o total de €41,5M com hipoteca, ou com os €28,96M financiados desde 2023. O valor de 13,25 % e a tabela por coorte não podem ambos ser um resumo justo do mesmo crédito. Um investidor que leia apenas o painel vê 13,25 %; um investidor que leia a tabela a dois cliques de distância vê a maioria do crédito recente em mora.

• Não encontrámos qualquer divulgação ao abrigo do Artigo 20 e, por construção, um quarto da carteira histórica nunca poderia ser abrangido por uma. O Artigo 20 do Regulamento (UE) 2020/1503 exige que uma plataforma autorizada publique, anualmente, as taxas de incumprimento dos projetos que ofereceu ao longo de, pelo menos, os 36 meses anteriores, calculadas pelo método do Regulamento Delegado (UE) 2022/2115. Pesquisámos as páginas de estatísticas, a página de estatísticas legadas, as páginas de informação ao investidor, a brochura de comissões e a lista de documentos do rodapé, e não encontrámos nada que remeta para o Artigo 20, para o regulamento delegado, para um período de referência de 36 meses, ou para qualquer metodologia declarada. Além disso, o Artigo 20 aplica-se a ofertas de empréstimo. A carteira legada de capital da Housers (€19,65M, 2015 a 2017) e a carteira de empréstimos participativos (€21,30M, 2017 a 2019) ficam fora do seu âmbito por definição. São €40,95M de cerca de €148,6M de capital captado junto da multidão, ou seja, cerca de 28 % de tudo o que alguma vez foi angariado na plataforma - de novo aritmética nossa - que nenhuma obrigação de divulgação de taxas de incumprimento alcançaria alguma vez. Quase todos os €40,2M que continuam em “recuperação” estão exatamente nessas duas carteiras legadas.

• Duas coimas da CNMV, e apenas uma foi anulada - por um tecnicismo, não pelos factos. Em setembro de 2019 a CNMV publicou três sanções num total de €215 000 (BOE-A-2019-13701, 26 de setembro de 2019): €90 000 por uma infração grave e reiterada do dever de neutralidade e de atuar no melhor interesse do cliente na forma como rendimentos, comissões, riscos e advertências eram apresentados; €75 000 por exercer atividades não cobertas pela sua autorização; e €50 000 por publicar um projeto que não cumpria as condições legais. Não conseguimos apurar se essa sanção alguma vez foi impugnada em tribunal, e não afirmamos que tenha sido. Em novembro de 2021 a CNMV publicou uma segunda coima, única, de €130 000 por uma infração muito grave relativa a atividades fora da autorização em conjunto com as regras de neutralidade e de conflitos de interesses (BOE-A-2021-18970, 18 de novembro de 2021). Essa segunda coima foi anulada pela Audiencia Nacional, Secção Terceira da Sala do Contencioso-Administrativo, a 7 de fevereiro de 2024 (recurso 2044/2021). A razão importa: a Ley 18/2022 revogou a parte da Ley 5/2015 em que as acusações assentavam, e o tribunal aplicou retroativamente o regime posterior mais favorável, entendendo que a conduta já não era punível. O tribunal expressamente não apreciou se a conduta ocorreu. Não conseguimos confirmar se a CNMV levou o caso ao Tribunal Supremo.

• O regulador italiano multou a plataforma e ganhou em recurso. A CONSOB, o regulador italiano do mercado de valores mobiliários, suspendeu a oferta da Housers a residentes italianos em dezembro de 2017 (delibera 20242), proibiu-a em março de 2018 (delibera 20345, registando 775 investidores italianos e €1 308 727 angariados em 30 projetos), e em novembro de 2019 multou a empresa em €100 000 (delibera 21156), tanto por uma oferta pública realizada sem prospeto entre julho de 2017 e março de 2019 como por a ter prosseguido em desrespeito da própria ordem de suspensão da CONSOB durante quinze meses. A Housers impugnou. As próprias contas auditadas da empresa relativas ao exercício de 2024 registam que a Corte d’Appello di Roma rejeitou a impugnação e confirmou a sanção, com juros e custas. Esta é a única ação sancionatória contra a Housers que passou por um tribunal e sobreviveu.

• Um operador que afirma nas suas próprias contas depender do apoio dos acionistas para continuar. As contas do exercício de 2024 publicadas pela empresa mostram receitas de €878 902, um prejuízo do exercício de €1 181 526, prejuízos acumulados de €10 159 869, capital próprio de €110 502 e caixa de €92 013, com fundo de maneio negativo. A nota 2.3 afirma que as contas são preparadas numa base de continuidade assente no apoio recebido dos acionistas da empresa-mãe, que os administradores classificam como “imprescindible” (indispensável) para que a empresa prossiga normalmente. O prejuízo de €1,18M excedeu os €728 687 injetados nesse ano. As mesmas contas revelam um empréstimo de €117 000 da plataforma à sua própria empresa-mãe a 3 %, feito por uma subsidiária que detinha €92 013 em caixa. O tipo de opinião de auditoria sobre essas contas do exercício de 2024 é um dos nossos pontos em aberto e não se deve presumir que seja limpa.

• Há investidores em tribunal, e a empresa divulga-o. As contas do exercício de 2024 enumeram, entre outros: o DP 1935/2021 no Juizado de Instrução n.o 50 de Madrid, movido por oito investidores que alegam fraude, ainda em aberto, com o cofundador Antonio Brusola Valls interrogado a 17 de dezembro de 2024; o DP 189/2023, movido por vinte e sete investidores que alegam associação ilícita, fraude, falsificação de documentos e falsificação de contas anuais, que foi arquivado com decisão final de arquivamento; e o PV 1903/2023, um pedido de investidor por violação do dever de informar, que as contas registam como decidido a favor do investidor. Em separado, uma associação de investidores lesados inscrita no registo nacional espanhol de associações está ativa desde 2020, e órgãos de comunicação espanhóis identificados, incluindo o idealista e o El Confidencial Digital, noticiaram queixas-crime apresentadas em 2020 relativas a projetos como o Santa Eulalia e o La Boladilla Village. Essas queixas de 2020 são alegações de investidores cujos desfechos não conseguimos seguir para lá de julho de 2020, e todos os processos-crime espanhóis com um desfecho rastreável até agora terminaram em arquivamento. A posição declarada da empresa é a de que são os promotores, e não a plataforma, que respondem pelos empréstimos.

• Sem operações abertas, sem liquidez, e com uma comissão mensal por esperar. A 2 de setembro de 2026 a página de oportunidades devolveu zero projetos em financiamento ou por abrir, contra 77 financiados, 54 encerrados e 2 não financiados. O mercado secundário, um mecanismo de cessão de direitos de crédito, registou €2 084 de volume em 2023 e €0 em 2024, 2025 e 2026; não existe página pública de mercado nem instruções para vender. Entretanto, aplica-se uma comissão mensal de €2,50 a contas que mantenham saldo sem investir recentemente, e o preçário permite uma comissão de formalização até 10 % do montante investido e uma comissão de recuperação até 20 % das quantias cobradas a um promotor em incumprimento. O próprio painel da Housers reporta uma duração final média de 18 meses contra 12 meses previstos.

Como Funciona

1. Registar-se e passar o teste de adequação. Enquanto prestador autorizado de financiamento colaborativo, a plataforma tem de avaliar se o produto lhe é adequado, avisá-lo caso invista mais de €1 000 ou 5 % do seu património líquido, e conceder-lhe um período de reflexão de quatro dias antes de o seu compromisso ser vinculativo.
2. Carregar a sua conta. Por transferência bancária, com pagamentos por cartão limitados a €5 000. O dinheiro é detido em carteiras segregadas na Lemonway, uma instituição de pagamento francesa, e não pela própria plataforma.
3. Escolher um projeto - quando existir algum. O produto atual é um empréstimo de taxa fixa a um promotor, garantido por hipoteca de primeiro grau com rácio de financiamento sobre o valor inferior a 70 %, avaliado pelo avaliador externo Gloval, com um mínimo de €300. Não existe auto-investimento. A 2 de setembro de 2026 não havia projetos abertos.
4. Receber juros trimestrais, se o promotor pagar. Os juros são trimestrais e o capital é devido no vencimento, tipicamente entre 12 e 36 meses. As comissões são deduzidas ao que recebe, não cobradas à cabeça.
5. Esperar, porque não há saída na prática. O mecanismo de cessão de direitos de crédito não registou volume desde 2023. A plataforma afirma com clareza que a recuperação do seu investimento antes do final do contrato de empréstimo não está assegurada. Se um promotor falhar o vencimento, a recuperação corre pela hipoteca e por um agente de recuperação que fica com uma fatia do que for cobrado.

Para Quem é a Housers

Com base nas evidências que reunimos, não nos parece que exista um perfil de investidor particular para quem esta plataforma seja atualmente a escolha certa, e não vamos inventar um. Não há operações abertas onde investir, pelo que a questão imediata nem sequer se coloca. Se e quando abrirem novas operações no âmbito do relançamento Crowpire, o argumento a favor de esperar é simples: a própria tabela por coorte da plataforma mostra a maioria do crédito recente para lá do vencimento, as próprias contas do operador descrevem uma dependência de dinheiro dos acionistas para a continuidade, e o relançamento prometido está a ser conduzido por um presidente executivo nomeado em fevereiro de 2026 que, segundo as notícias da altura, ainda não era acionista. Nenhuma destas coisas é irremediável, e todas elas são verificáveis daqui a seis ou doze meses.

Quem mais precisa desta página são as pessoas que já têm posições. Para si, os pontos práticos são estes. A mudança de nome para Crowpire é uma mudança de nome: a mesma pessoa jurídica, o mesmo número de registo, as mesmas obrigações, pelo que os seus contratos não são afetados. O destino do seu capital depende de promotores individuais, não da marca. A tabela por coorte é o retrato honesto do estado da carteira; os 13,25 % em destaque não são. Guarde todos os documentos. Se acredita que um projeto específico lhe foi vendido de forma indevida, note que as próprias contas da empresa registam um pedido de investidor por violação do dever de informar decidido a favor do investidor, e pondere procurar aconselhamento jurídico espanhol sobre os seus próprios factos em vez de agir pelo consenso dos fóruns.

Comparada com Alternativas

Housers vs. Maclear. O interessante aqui é que a comparação regulatória corre no sentido oposto ao da comparação de risco. A Housers detém uma autorização plena da CNMV ao abrigo do regulamento europeu do financiamento colaborativo e é supervisionada diretamente por um regulador nacional do mercado de valores mobiliários. A Maclear opera ao abrigo da adesão a uma organização autorreguladora suíça, que cobre a conformidade antibranqueamento de capitais e é algo bem mais estreito; não traz qualquer esquema de compensação ao investidor, e o seu processo de recuperação de colateral não foi testado num incumprimento real. No papel, a Housers tem a licença mais forte. Na prática, a Housers tem o historial de sanções documentado, uma coima italiana confirmada em recurso, uma carteira recente maioritariamente em mora e um operador a funcionar a transfusões de acionistas. A lição vale para todas as outras fichas deste site: uma licença diz-lhe quem está a vigiar, não se os empréstimos estão a ser pagos.

Housers vs. Mintos. A Mintos é a referência de escala: uma década de operação, uma licença de empresa de investimento ao abrigo da MiFID II com compensação ao investidor até €20 000, dezenas de originadores de empréstimos independentes, e um mercado secundário em funcionamento com volume diário real. A Housers não tem nenhuma dessas quatro coisas. A diferença mais marcada é a liquidez. Na Mintos consegue normalmente vender uma posição; na Housers o mecanismo de cessão não registou volume desde 2023 e a plataforma diz-lhe abertamente que a recuperação antecipada não está assegurada. A segunda mais marcada é a diversificação: a Mintos distribui por originadores e países, enquanto a Housers concentra-se na promoção imobiliária espanhola, onde toda a carteira se move com um único mercado.

Housers vs. EstateGuru. Esta é a comparação mais próxima e mais útil, porque ambas são financiadoras imobiliárias de longa data que bateram na mesma parede. A EstateGuru está autorizada ao abrigo do regulamento europeu do financiamento colaborativo pelo regulador da Estónia, emprestou cerca de €939M desde 2014, e tem uma grande parte da carteira em recuperação em vez de a cumprir. A Housers é mais pequena, com cerca de €148,6M de capital captado junto da multidão desde 2015, e está num estado comparável: cerca de €40,2M ainda em recuperação e cerca de 60 % da carteira de 2023 a 2025 para lá do vencimento, pela nossa aritmética. Onde divergem é no historial sancionatório e na base societária. A EstateGuru não foi multada por dois reguladores nacionais; a Housers foi, e perdeu o italiano em recurso. O operador da EstateGuru não apresenta contas que descrevam o apoio dos acionistas como indispensável para continuar; o da Housers apresenta. Ambas são casos de cautela; a Housers é o mais cauteloso dos dois.

Resumo dos concorrentes. A Housers está no fundo da tabela do CrowdIndex não por lhe faltar uma licença, mas porque tem uma e os números por baixo dela continuam maus. Tudo o que consta dos parágrafos acima é retirado do registo de um regulador, de um registo judicial, de uma publicação de sanção no BOE, das próprias contas auditadas da empresa, ou das próprias tabelas de carteira de crédito da empresa.

Perguntas Frequentes

A Housers continua autorizada, e continua a operar? Sim à primeira pergunta, em parte à segunda. Verificámos o registo da CNMV a 2 de setembro de 2026: a CROWPIRE, S.L., NIF B87269999, consta como prestador de serviços de financiamento colaborativo número 13, com efeitos a 10 de novembro de 2023, e a autorização não foi revogada nem suspensa. A plataforma pública em housers.com funciona e os dados da sua carteira de crédito estão atualizados. Mas nessa data não havia projetos abertos para investimento: 77 financiados, 54 encerrados, 2 não financiados, e zero em financiamento ou por abrir.

A Crowpire é uma empresa diferente da Housers? Não. É a mesma pessoa jurídica com um nome novo. Mesmo número fiscal (B87269999), mesma morada em Madrid, mesma inscrição no Registro Mercantil, mesmo número de registo 13 da CNMV. A mudança de denominação foi registada a 22 de dezembro de 2025 e o relançamento anunciado em fevereiro de 2026. Nada na mudança reinicia as obrigações perante os investidores existentes, e nada nela apaga o registo descrito acima.

A Housers foi sancionada por reguladores? Sim, em dois países. A CNMV espanhola publicou sanções de €215 000 em setembro de 2019 e mais €130 000 em novembro de 2021, ambas no jornal oficial do Estado. A coima de 2021 foi anulada pela Audiencia Nacional a 7 de fevereiro de 2024, mas com o fundamento de que uma lei posterior tinha eliminado a infração e de que o regime mais favorável se aplicava retroativamente: o tribunal não decidiu se a conduta ocorreu. A CONSOB italiana suspendeu e depois proibiu a oferta a residentes italianos em 2017 e 2018 e multou a empresa em €100 000 em novembro de 2019, e essa coima foi confirmada em recurso pela Corte d’Appello di Roma.

Há investidores a processar, e alguém já ganhou? Ambas as coisas. As próprias contas auditadas da empresa relativas ao exercício de 2024 revelam um processo-crime aberto movido por oito investidores que alegam fraude no Juizado de Instrução n.o 50 de Madrid, um segundo processo movido por vinte e sete investidores que foi arquivado com decisão final de arquivamento, e um pedido cível por violação do dever de informar que foi decidido a favor do investidor. Para além desses, órgãos de comunicação espanhóis identificados noticiaram outras queixas-crime apresentadas em 2020 por uma associação de investidores; essas são alegações de investidores, e não conseguimos seguir os seus desfechos para lá de julho de 2020.

O que é que a Housers publica sobre incumprimentos e perdas? Uma “tasa de impago” em destaque de 13,25 % na sua página de estatísticas, e uma tabela coorte a coorte bem mais detalhada na sua página de estatísticas legadas. As duas não coincidem: a tabela detalhada mostra cerca de 60 % do dinheiro emprestado desde 2023 para lá da data de vencimento, pelo nosso próprio cálculo a partir dos seus valores. Não encontrámos qualquer divulgação que cumpra o Artigo 20 do regulamento europeu do financiamento colaborativo, que exige uma publicação anual de taxas de incumprimento cobrindo pelo menos 36 meses com um método prescrito. Note também que o Artigo 20 abrange ofertas de empréstimo, pelo que as carteiras legadas de capital e de empréstimos participativos da plataforma, cerca de 28 % de tudo o que alguma vez angariou, ficariam de qualquer modo fora dessa divulgação.

Conclusão

A Housers é o caso raro em que a licença confirma-se e quase mais nada se confirma. A autorização da CNMV está em vigor e é supervisionada diretamente, e a plataforma publica uma carteira de crédito mais detalhada do que a maioria dos seus concorrentes. O que essa carteira mostra é que cerca de 60 % do dinheiro emprestado desde 2023 está para lá do vencimento, que as coortes de 2025 e 2026 não entregaram nada, e que cerca de €40,2M continuam em recuperação. À volta disso estão dois processos sancionatórios da CNMV, uma coima italiana confirmada em recurso, um processo-crime aberto movido por oito investidores, um operador cujas próprias contas classificam o apoio dos acionistas como indispensável, nenhuma operação aberta e nenhuma saída em funcionamento. A mudança de marca para Crowpire muda o nome na porta e nada por detrás dela. A nossa opinião é esperar: deixar que o relançamento produza um ano completo de novo crédito, uma divulgação ao abrigo do Artigo 20, e um conjunto de contas dos exercícios de 2025 e 2026 que se sustentem por si, e reavaliar então.

Verifique você mesmo a autorização em vigor no registo da CNMV de prestadores de serviços de financiamento colaborativo antes de agir com base em seja o que for desta página.

Divulgação de afiliado. O CrowdIndex recebe uma comissão quando os leitores se inscrevem em algumas plataformas através de ligações nesta página. Não temos qualquer relação comercial com a Housers ou a Crowpire e não ganhamos nada com esta página. A colocação da Housers no CrowdIndex assenta nos critérios editoriais documentados na nossa página de Metodologia. Capital em risco. Nada aqui constitui aconselhamento de investimento.