Recensione Housers - la licenza è in vigore, il portafoglio prestiti no

La prima piattaforma spagnola di crowdfunding immobiliare, attiva dal 2015 e titolare di un’autorizzazione CNMV in vigore ai sensi del regolamento europeo sul crowdfunding. È anche la piattaforma con la più lunga storia negativa del mercato spagnolo: due sanzioni della CNMV, una sanzione del regolatore italiano che ha retto in appello, un procedimento penale aperto avviato da otto investitori, un operatore che nel proprio bilancio dichiara di dipendere dal sostegno dei soci per continuare l’attività, e un portafoglio prestiti recente in cui circa il 60% del denaro erogato dal 2023 è oltre la data di scadenza. A dicembre 2025 la società ha cambiato ragione sociale in Crowpire, S.L. È cambiato il nome; l’entità, il numero di registro e le passività no.

Fatti rapidi: Fondata nel 2015 · Madrid, Spagna · registro CNMV dei fornitori di servizi di crowdfunding n. 13, con efficacia dal 10 novembre 2023 (in precedenza PFP n. 20 dal 2 giugno 2017) · entità giuridica CROWPIRE, S.L., NIF B87269999 (già Housers Global Properties, S.L.) · 148,6 milioni di EUR di capitale raccolto dal pubblico dal 2015 · minimo 300 EUR per progetto · campagne aperte al 2 settembre 2026: zero

In Sintesi

Cos’è Housers in 60 secondi

Housers è una piattaforma spagnola dove gli investitori retail prestano denaro a promotori immobiliari. Lei versa a partire da 300 EUR, il promotore riceve un prestito garantito da un’ipoteca di primo grado sull’immobile, e Lei dovrebbe ricevere interessi trimestrali e il capitale indietro entro 12-36 mesi. La piattaforma è autorizzata dalla CNMV, il regolatore spagnolo dei mercati mobiliari, ai sensi del regolamento europeo sul crowdfunding, e la CNMV la vigila direttamente. Housers vendeva anche altro: quote di capitale in società immobiliari dal 2015 al 2017, e prestiti partecipativi dal 2017 al 2019, entrambi dismessi. A dicembre 2025 la società si è rinominata Crowpire, S.L. e a febbraio 2026 ha annunciato un rilancio sotto una nuova dirigenza. Al 2 settembre 2026 il sito pubblico porta ancora il marchio Housers, indica ancora la vecchia entità giuridica nel footer e non ha alcuna campagna aperta agli investimenti.

Punti di forza

• L’autorizzazione è reale, in vigore e sottoposta a vigilanza diretta. Il registro della CNMV riporta CROWPIRE, S.L., NIF B87269999, come fornitore di servizi di crowdfunding numero 13, con efficacia dal 10 novembre 2023 ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503. Abbiamo verificato la voce di registro il 2 settembre 2026: è attiva, non è stata revocata né sospesa, e una ricerca di “Housers” nella banca dati delle allerte della CNMV non restituisce risultati. Questo conta, perché buona parte della storia del settore è fatta di piattaforme mai autorizzate del tutto. Housers ha attraversato senza soluzione di continuità il passaggio dal vecchio regime spagnolo PFP (registro n. 20, concesso il 2 giugno 2017) al regime europeo.

• L’informativa sul portafoglio prestiti è insolitamente dettagliata, e non è lusinghiera per la società. La pagina housers.com/es/estadisticas-legacy pubblica, annata per annata e prodotto per prodotto, il capitale finanziato, il capitale restituito, il capitale ristrutturato, il capitale oltre la scadenza, la perdita di capitale cristallizzata, gli importi ancora in recupero e il tasso interno di rendimento conseguito. La maggior parte dei concorrenti pubblica un unico dato di insolvenza in evidenza e nient’altro. Housers pubblica i numeri che rendono difficile difendere quel dato in evidenza, il che è un merito autentico anche se ciò che quei numeri mostrano è negativo.

Aspetti da monitorare

• Circa il 60% del denaro erogato dal 2023 è oltre la data di scadenza. Prendendo la tabella per annata del portafoglio ipotecario della stessa piattaforma: 28.961.500 EUR sono stati finanziati nelle annate 2023, 2024, 2025 e 2026, e di questi 17.354.000 EUR risultano come “capital vencido”, cioè oltre la scadenza. È il 59,9%. Aggiungendo 2.670.000 EUR registrati come ristrutturati, si arriva al 69,1% del portafoglio recente o in ritardo o rinegoziato. Queste due percentuali sono aritmetica di CrowdIndex sui dati pubblicati dalla piattaforma, non un numero che Housers pubblica. La stessa tabella mostra un rendimento conseguito dello 0,00% sia sull’annata 2025 sia sulla 2026. Non possiamo escludere che alcuni importi “vencido” siano stati nel frattempo incassati, ma la tabella ha una colonna separata “capital devuelto”, il che lascia intendere di no.

• Il tasso di insolvenza in evidenza non descrive lo stesso portafoglio. La pagina statistiche pubblica una “Tasa de impago 13,25%”, ricavata da 3.385.000 EUR di arretrati su 25.551.500 EUR finanziati in 87 progetti. Quella coorte non è riconciliata da nessuna parte sul sito con i 131 o 133 progetti garantiti da ipoteca, con il totale ipotecario di 41,5 milioni di EUR, né con i 28,96 milioni di EUR finanziati dal 2023. Il dato del 13,25% e la tabella per annata non possono essere entrambi una sintesi corretta dello stesso portafoglio. Un investitore che legge solo il cruscotto vede il 13,25%; un investitore che legge la tabella, a due clic di distanza, vede la maggior parte dei prestiti recenti in ritardo.

• Non abbiamo trovato alcuna informativa ai sensi dell’articolo 20 e, per costruzione, un quarto del portafoglio storico non potrebbe mai esserne coperto. L’articolo 20 del Regolamento (UE) 2020/1503 impone a una piattaforma autorizzata di pubblicare, con cadenza annuale, i tassi di insolvenza dei progetti offerti almeno nei 36 mesi precedenti, calcolati con il metodo del Regolamento delegato (UE) 2022/2115. Abbiamo cercato nelle pagine statistiche, nella pagina delle statistiche legacy, nelle pagine informative per gli investitori, nel prospetto commissionale e nell’elenco documenti del footer, e non abbiamo trovato nulla che faccia riferimento all’articolo 20, al regolamento delegato, a un periodo di riferimento di 36 mesi o a una qualsiasi metodologia dichiarata. Separatamente, l’articolo 20 si applica alle offerte basate su prestiti. Il portafoglio equity legacy di Housers (19,65 milioni di EUR, dal 2015 al 2017) e il portafoglio di prestiti partecipativi (21,30 milioni di EUR, dal 2017 al 2019) restano fuori dal suo perimetro per definizione. Si tratta di 40,95 milioni di EUR su circa 148,6 milioni di EUR di capitale raccolto dal pubblico, ossia circa il 28% di tutto ciò che è mai stato raccolto sulla piattaforma - di nuovo secondo la nostra aritmetica - che nessun obbligo di informativa sui tassi di insolvenza raggiungerebbe mai. Quasi tutti i 40,2 milioni di EUR ancora fermi “in recupero” si trovano esattamente in quei due portafogli legacy.

• Due sanzioni della CNMV, e solo una è stata annullata, per un motivo tecnico, non nel merito dei fatti. A settembre 2019 la CNMV ha pubblicato tre sanzioni per un totale di 215.000 EUR (BOE-A-2019-13701, 26 settembre 2019): 90.000 EUR per una violazione grave e ripetuta del dovere di neutralità e di agire nel migliore interesse del cliente nel modo in cui venivano presentati rendimenti, commissioni, rischi e avvertenze; 75.000 EUR per lo svolgimento di attività non coperte dall’autorizzazione; e 50.000 EUR per la pubblicazione di un progetto che non soddisfaceva le condizioni di legge. Non abbiamo potuto accertare se quella sanzione sia mai stata impugnata in giudizio, e non sosteniamo che lo sia stata. A novembre 2021 la CNMV ha pubblicato una seconda sanzione, unica, di 130.000 EUR per una violazione molto grave relativa ad attività al di fuori dell’autorizzazione unitamente alle regole su neutralità e conflitto di interessi (BOE-A-2021-18970, 18 novembre 2021). Quella seconda sanzione è stata annullata dall’Audiencia Nacional, Sezione Contenzioso-Amministrativa, Terza Sezione, il 7 febbraio 2024 (recurso 2044/2021). Il motivo conta: la Ley 18/2022 ha abrogato la parte della Ley 5/2015 su cui si fondavano le contestazioni, e il giudice ha applicato retroattivamente il regime successivo più favorevole, ritenendo la condotta non più sanzionabile. Il giudice non ha espressamente esaminato se la condotta si fosse verificata. Non abbiamo potuto confermare se la CNMV abbia portato la questione davanti al Tribunal Supremo.

• Il regolatore italiano ha sanzionato la piattaforma e ha vinto in appello. La CONSOB, il regolatore italiano dei mercati mobiliari, ha sospeso l’offerta di Housers ai residenti in Italia a dicembre 2017 (delibera 20242), l’ha vietata a marzo 2018 (delibera 20345, che registra 775 investitori italiani e 1.308.727 EUR raccolti su 30 progetti) e a novembre 2019 ha sanzionato la società per 100.000 EUR (delibera 21156), sia per un’offerta al pubblico effettuata senza prospetto tra luglio 2017 e marzo 2019, sia per averla proseguita in violazione dell’ordine di sospensione della stessa CONSOB per quindici mesi. Housers ha impugnato la sanzione. Il bilancio certificato 2024 della stessa società registra che la Corte d’Appello di Roma ha respinto l’impugnazione e confermato la sanzione, con interessi e spese. Questa è l’unica azione sanzionatoria contro Housers che sia passata da un giudice e abbia retto.

• Un operatore che nel proprio bilancio dichiara di dipendere dal sostegno dei soci per continuare. Il bilancio 2024 pubblicato dalla società mostra ricavi per 878.902 EUR, una perdita d’esercizio di 1.181.526 EUR, perdite accumulate per 10.159.869 EUR, un patrimonio netto di 110.502 EUR e liquidità per 92.013 EUR, con capitale circolante negativo. La nota 2.3 afferma che il bilancio è redatto secondo il presupposto della continuità aziendale facendo affidamento sul sostegno ricevuto dai soci della capogruppo, che gli amministratori definiscono “imprescindible” (indispensabile) affinché la società possa proseguire normalmente. La perdita di 1,18 milioni di EUR ha superato i 728.687 EUR immessi quell’anno. Lo stesso bilancio riporta un prestito di 117.000 EUR concesso dalla piattaforma alla propria capogruppo al 3%, erogato da una controllata che detiene 92.013 EUR di liquidità. Il tipo di giudizio di revisione su quel bilancio 2024 è uno dei nostri punti aperti e non va dato per scontato come privo di rilievi.

• Gli investitori sono in tribunale, e la società lo dichiara. Il bilancio 2024 elenca, tra gli altri: il DP 1935/2021 davanti al Tribunale istruttore n. 50 di Madrid, avviato da otto investitori che denunciano una truffa, ancora aperto, con il cofondatore Antonio Brusola Valls interrogato il 17 dicembre 2024; il DP 189/2023, avviato da ventisette investitori che denunciano associazione illecita, truffa, falso documentale e falso in bilancio, archiviato con dichiarazione definitiva di non luogo a procedere; e il PV 1903/2023, una domanda di un investitore per violazione del dovere di informazione, che il bilancio registra come decisa a favore dell’investitore. Inoltre, un’associazione di investitori danneggiati, iscritta al registro nazionale spagnolo delle associazioni, è attiva dal 2020, e testate spagnole identificate, tra cui idealista ed El Confidencial Digital, hanno riferito di denunce penali presentate nel 2020 su progetti tra cui Santa Eulalia e La Boladilla Village. Quelle denunce del 2020 sono accuse di investitori i cui esiti non siamo riusciti a ricostruire oltre luglio 2020, e ogni procedimento penale spagnolo con un esito tracciabile si è finora chiuso con un’archiviazione. La posizione dichiarata dalla società è che a rispondere dei prestiti siano i promotori, non la piattaforma.

• Nessuna operazione aperta, nessuna liquidità e una commissione mensile per aspettare. Il 2 settembre 2026 la pagina delle opportunità restituiva zero progetti in raccolta o in arrivo, a fronte di 77 finanziati, 54 chiusi e 2 non finanziati. Il mercato secondario, un meccanismo di cessione dei diritti di credito, ha registrato 2.084 EUR di volume nel 2023 e 0 EUR nel 2024, 2025 e 2026; non esiste una pagina pubblica del marketplace né istruzioni per vendere. Nel frattempo si applica una commissione mensile di 2,50 EUR ai conti che mantengono un saldo senza investimenti recenti, e il tariffario consente un onere di formalizzazione fino al 10% dell’importo investito e un onere di recupero fino al 20% delle somme recuperate da un promotore inadempiente. Il cruscotto della stessa Housers riporta una durata media effettiva di 18 mesi a fronte dei 12 mesi previsti.

Come funziona

1. Si registri e superi il test di adeguatezza. In quanto fornitore autorizzato di servizi di crowdfunding, la piattaforma deve valutare se il prodotto è adatto a Lei, avvertirLa se investe più di 1.000 EUR o del 5% del suo patrimonio netto, e concederLe un periodo di riflessione di quattro giorni prima che il suo impegno diventi vincolante.
2. Alimenti il suo conto. Bonifico bancario, con pagamenti con carta limitati a 5.000 EUR. Il denaro è detenuto in wallet segregati presso Lemonway, istituto di pagamento francese, non dalla piattaforma stessa.
3. Scelga un progetto, quando ce ne sono. Il prodotto attuale è un prestito a tasso fisso a un promotore, garantito da un’ipoteca di primo grado con loan-to-value inferiore al 70%, valutato dal perito esterno Gloval, con un minimo di 300 EUR. Non esiste auto-investimento. Al 2 settembre 2026 non c’era alcun progetto aperto.
4. Riceva interessi trimestrali, se il promotore paga. Gli interessi sono trimestrali e il capitale è dovuto a scadenza, di norma tra 12 e 36 mesi. Le commissioni sono dedotte da quanto Lei riceve, non addebitate in anticipo.
5. Aspetti, perché non esiste un’uscita praticabile. Il meccanismo di cessione dei diritti di credito non registra alcun volume dal 2023. La piattaforma dichiara apertamente che il recupero del suo investimento prima del termine del contratto di prestito non è assicurato. Se un promotore non rispetta la scadenza, il recupero passa dall’ipoteca e da un agente di recupero che trattiene una quota di quanto incassato.

Per chi è adatta Housers

Sulla base delle prove che abbiamo raccolto, non riteniamo che esista un profilo di investitore retail per il quale questa piattaforma sia oggi la scelta giusta, e non intendiamo inventarne uno. Non ci sono operazioni aperte in cui investire, quindi la questione immediata nemmeno si pone. Se e quando apriranno nuove operazioni sotto il rilancio Crowpire, le ragioni per aspettare sono lineari: la tabella per annata della stessa piattaforma mostra la maggior parte dei prestiti recenti oltre la scadenza, il bilancio dello stesso operatore descrive una dipendenza dal denaro dei soci per la continuità aziendale, e il rilancio promesso è guidato da un amministratore delegato nominato a febbraio 2026 che, secondo le notizie dell’epoca, non era ancora azionista. Nessuna di queste cose è irrimediabile, e tutte sono verificabili tra sei o dodici mesi.

Le persone che hanno più bisogno di questa pagina sono quelle che detengono già delle posizioni. Per Lei, i punti pratici sono questi. Il cambio di nome in Crowpire è un cambio di nome: stessa persona giuridica, stesso numero di registro, stessi obblighi, quindi i suoi contratti non sono toccati. La sorte del suo capitale dipende dai singoli promotori, non dal marchio. La tabella per annata è la fotografia onesta di dove si trova il portafoglio; il 13,25% in evidenza non lo è. Conservi ogni documento. Se ritiene che uno specifico progetto Le sia stato venduto in modo scorretto, noti che il bilancio della stessa società registra una domanda di un investitore per violazione del dovere di informazione decisa a favore dell’investitore, e valuti di rivolgersi a un legale spagnolo sui suoi fatti specifici, anziché agire sulla base del sentire comune dei forum.

Confronto con le alternative

Housers vs. Maclear. L’aspetto interessante qui è che il confronto regolamentare va nella direzione opposta al confronto sul rischio. Housers detiene una piena autorizzazione CNMV ai sensi del regolamento europeo sul crowdfunding ed è vigilata direttamente da un regolatore nazionale dei mercati mobiliari. Maclear opera sotto l’iscrizione a un’organizzazione di autoregolamentazione svizzera, che copre la conformità antiriciclaggio ed è una cosa molto più ristretta; non comporta alcun sistema di indennizzo degli investitori, e il suo processo di recupero delle garanzie non è stato messo alla prova in un default reale. Sulla carta Housers ha la licenza più forte. Nella pratica Housers ha la storia sanzionatoria documentata, una sanzione italiana confermata in appello, un portafoglio recente in maggioranza in ritardo e un operatore che va avanti a trasfusioni dei soci. La lezione vale la pena di portarla in ogni altra scheda di questo sito: una licenza Le dice chi vigila, non se i prestiti vengono rimborsati.

Housers vs. Mintos. Mintos è il riferimento per scala: un decennio di attività, una licenza da impresa di investimento MiFID II con indennizzo degli investitori fino a 20.000 EUR, decine di originator di prestiti indipendenti e un mercato secondario funzionante con volumi giornalieri reali. Housers non ha nessuna di queste quattro cose. La differenza più netta è la liquidità. Su Mintos di norma Lei può vendere una posizione; su Housers il meccanismo di cessione non registra alcun volume dal 2023 e la piattaforma Le dice apertamente che il recupero anticipato non è assicurato. La seconda più netta è la diversificazione: Mintos si distribuisce tra originator e paesi, mentre Housers si concentra nello sviluppo immobiliare spagnolo, dove tutto il portafoglio si muove con un unico mercato.

Housers vs. EstateGuru. Questo è il confronto più vicino e più utile, perché entrambe sono finanziatrici immobiliari di lunga data che hanno sbattuto contro lo stesso muro. EstateGuru è autorizzata ai sensi del regolamento europeo sul crowdfunding dal regolatore estone, ha erogato circa 939 milioni di EUR dal 2014 e ha una quota rilevante del portafoglio in recupero anziché in bonis. Housers è più piccola, con circa 148,6 milioni di EUR di capitale raccolto dal pubblico dal 2015, e si trova in uno stato confrontabile: circa 40,2 milioni di EUR ancora in recupero e all’incirca il 60% del portafoglio 2023-2025 oltre la scadenza secondo la nostra aritmetica. Dove differiscono è nella storia sanzionatoria e nella solidità societaria. EstateGuru non è stata sanzionata da due regolatori nazionali; Housers sì, e ha perso quella italiana in appello. L’operatore di EstateGuru non deposita bilanci che descrivono il sostegno dei soci come indispensabile per continuare; quello di Housers sì. Entrambe invitano alla cautela; Housers è la più preoccupante delle due.

Conclusione sui concorrenti. Housers sta in fondo alla tabella di CrowdIndex non perché le manchi una licenza, ma perché ne ha una e i numeri che ci stanno sotto restano scadenti. Tutto quanto scritto nei paragrafi precedenti è tratto dal registro di un regolatore, da un atto giudiziario, da un provvedimento sanzionatorio pubblicato sul BOE, dal bilancio certificato della stessa società o dalle tabelle del portafoglio prestiti pubblicate dalla società stessa.

Domande frequenti

Housers è ancora autorizzata, ed è ancora operativa? Sì alla prima domanda, in parte alla seconda. Abbiamo verificato il registro della CNMV il 2 settembre 2026: CROWPIRE, S.L., NIF B87269999, risulta come fornitore di servizi di crowdfunding numero 13, con efficacia dal 10 novembre 2023, e l’autorizzazione non è stata revocata né sospesa. La piattaforma pubblica su housers.com funziona e i dati del suo portafoglio prestiti sono aggiornati. Ma a quella data non c’era alcun progetto aperto agli investimenti: 77 finanziati, 54 chiusi, 2 non finanziati e zero in raccolta o in arrivo.

Crowpire è una società diversa da Housers? No. È la stessa persona giuridica con un nome nuovo. Stesso codice fiscale (B87269999), stesso indirizzo a Madrid, stessa iscrizione al Registro Mercantil, stesso numero di registro CNMV 13. Il cambio di denominazione è stato registrato il 22 dicembre 2025 e il rilancio annunciato a febbraio 2026. Nulla di questo cambiamento azzera gli obblighi verso gli investitori esistenti, e nulla cancella la storia descritta sopra.

Housers è stata sanzionata dai regolatori? Sì, in due paesi. La CNMV spagnola ha pubblicato sanzioni per 215.000 EUR a settembre 2019 e ulteriori 130.000 EUR a novembre 2021, entrambe nella gazzetta ufficiale dello Stato. La sanzione del 2021 è stata annullata dall’Audiencia Nacional il 7 febbraio 2024, ma sul presupposto che una legge successiva avesse eliminato l’illecito e che il regime più favorevole si applicasse retroattivamente: il giudice non si è pronunciato sul fatto che la condotta sia avvenuta. La CONSOB italiana ha sospeso, poi vietato, l’offerta ai residenti in Italia nel 2017 e 2018 e ha sanzionato la società per 100.000 EUR a novembre 2019, e quella sanzione è stata confermata in appello dalla Corte d’Appello di Roma.

Gli investitori stanno facendo causa, e qualcuno ha vinto? Entrambe le cose. Il bilancio certificato 2024 della stessa società riporta un fascicolo penale aperto avviato da otto investitori che denunciano una truffa davanti al Tribunale istruttore n. 50 di Madrid, un secondo fascicolo avviato da ventisette investitori archiviato con dichiarazione definitiva di non luogo a procedere, e una domanda civile per violazione del dovere di informazione decisa a favore dell’investitore. Oltre a questi, testate spagnole identificate hanno riferito di ulteriori denunce penali presentate nel 2020 da un’associazione di investitori; si tratta di accuse di investitori, e non siamo riusciti a ricostruirne gli esiti oltre luglio 2020.

Cosa pubblica Housers su insolvenze e perdite? Una “tasa de impago” in evidenza del 13,25% sulla sua pagina statistiche, e una tabella annata per annata molto più dettagliata sulla pagina delle statistiche legacy. Le due non concordano: la tabella dettagliata mostra circa il 60% del denaro erogato dal 2023 oltre la data di scadenza, secondo il nostro calcolo sui suoi stessi dati. Non abbiamo trovato alcuna informativa conforme all’articolo 20 del regolamento europeo sul crowdfunding, che impone una pubblicazione annuale dei tassi di insolvenza su almeno 36 mesi con un metodo prescritto. Noti inoltre che l’articolo 20 copre le offerte basate su prestiti, quindi i portafogli legacy equity e di prestiti partecipativi della piattaforma, circa il 28% di tutto ciò che ha mai raccolto, resterebbero comunque fuori da un’informativa del genere.

Conclusione

Housers è il raro caso in cui la licenza regge e quasi nient’altro lo fa. L’autorizzazione CNMV è in vigore e sottoposta a vigilanza diretta, e la piattaforma pubblica un portafoglio prestiti più dettagliato di quello della maggior parte dei concorrenti. Ciò che quel portafoglio mostra è che circa il 60% del denaro erogato dal 2023 è oltre la scadenza, che le annate 2025 e 2026 non hanno reso nulla, e che circa 40,2 milioni di EUR restano in recupero. Intorno a tutto questo ci sono due fascicoli sanzionatori della CNMV, una sanzione italiana confermata in appello, un procedimento penale aperto avviato da otto investitori, un operatore il cui bilancio definisce indispensabile il sostegno dei soci, nessuna operazione aperta e nessuna uscita funzionante. Il rebranding in Crowpire cambia il nome sulla porta e niente di ciò che c’è dietro. Il nostro parere è di aspettare: si lasci che il rilancio produca un anno intero di nuovi prestiti, un’informativa ai sensi dell’articolo 20 e bilanci 2025 e 2026 che si reggano da soli, e si rivaluti allora.

Verifichi Lei stesso l’autorizzazione attuale nel registro CNMV dei fornitori di servizi di crowdfunding prima di agire su qualsiasi cosa contenuta in questa pagina.

Informativa sugli affiliati. CrowdIndex percepisce una commissione quando i lettori si iscrivono ad alcune piattaforme tramite i link presenti in questa pagina. Non abbiamo alcun rapporto commerciale con Housers o Crowpire e da questa pagina non guadagniamo nulla. Il posizionamento di Housers su CrowdIndex si basa sui criteri editoriali documentati nella nostra pagina Metodologia. Capitale a rischio. Nulla di quanto scritto qui costituisce consulenza in materia di investimenti.