Reseña de ClubFunding - Una licencia AMF real en torno a una cartera que ha dejado de pagar a tiempo

Plataforma francesa de crowdfunding inmobiliario, en funcionamiento desde mayo de 2015, con 1.900 M€ prestados a promotores inmobiliarios a lo largo de 1.469 emisiones de bonos. Posee una autorización completa de Proveedor de Servicios de Financiación Participativa de la AMF, el regulador francés de los mercados, pasaportada a 25 Estados miembros de la UE, y publica una tabla de estado proyecto por proyecto más granular que casi cualquier otra en el crowdlending europeo. Esa tabla es también el problema. Según sus propias cifras a 31 de agosto de 2026, solo alrededor del 22% del dinero aún pendiente sigue el calendario al que los inversores se adhirieron originalmente.

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Datos rápidos: Clubfunding SAS, RCS Paris 807 764 980 · París, Francia · Regulador: AMF, licencia FP-2023-40 de 24.11.2023 conforme al Reglamento (UE) 2020/1503 · 1.924,5 M€ financiados desde el 30.05.2015 · 1.469 proyectos · más de 40.000 inversores declarados · Mínimo desde 1.000 € · Sin mercado secundario

De un vistazo

Qué es ClubFunding en 60 segundos

ClubFunding le permite prestar dinero a promotores inmobiliarios franceses. Usted compra un bono, que es un reconocimiento formal de deuda: el promotor promete devolverle su capital más un tipo de interés fijo en una fecha determinada, normalmente entre uno y tres años después. Nada se paga entretanto. El dinero financia un programa de construcción o rehabilitación, y el reembolso depende de que ese programa se venda o se refinancie. Los tipos de las añadas recientes rondan el 12,5% anual. Su capital no está garantizado y no hay forma de vender su posición anticipadamente, así que una vez que se compromete, permanece dentro hasta que el promotor pague o hasta que la situación se resuelva de otra manera. ClubFunding es uno de los dos o tres mayores actores de este mercado en Francia y publica un desglose inusualmente detallado del comportamiento de sus proyectos vivos, que es lo que permite decir algo concreto sobre el riesgo en lugar de repetir una cifra de marketing.

Puntos fuertes

• Una licencia europea de crowdfunding genuina y completa, de un regulador serio. ClubFunding posee la autorización FP-2023-40, concedida por la AMF el 24 de noviembre de 2023 conforme al Reglamento (UE) 2020/1503, que cubre la colocación sin compromiso firme y la recepción y transmisión de órdenes de clientes, en acciones y bonos. Está pasaportada a 25 Estados miembros. La AMF es un regulador nacional de mercados de pleno derecho, no un organismo de autorregulación, y la plataforma figura en la lista blanca de la AMF sin ninguna sanción registrada ni en la plataforma ni en la sociedad holding. El dinero de los clientes no lo custodia la propia ClubFunding: actúa como agente de servicios de pago de Treezor, una entidad de dinero electrónico autorizada.

• Once años de actividad y escala real. 1.924,5 M€ financiados en 1.469 emisiones de bonos desde mayo de 2015, de los cuales 850 se han reembolsado íntegramente y 1.039 M€ de capital han sido devueltos. Es un historial lo bastante largo como para cubrir el auge de 2015 a 2021 y la recesión inmobiliaria francesa de 2022 a 2026, algo que pocas plataformas de este segmento pueden decir. Dos competidores franceses, Koregraf y WeShareBonds, cesaron su actividad en 2025, y WiSEED pasó por una reestructuración judicial a finales de 2025.

• Una transparencia genuinamente superior al estándar del sector. ClubFunding publica una tabla de estado completa por año de añada, dividiendo la cartera viva en sano, reprogramado, retraso de cero a seis meses, retraso superior a seis meses, procedimiento amistoso, procedimiento concursal judicial y pérdida definitiva, tanto en número de proyectos como en euros. La mayoría de las plataformas publican una única cifra destacada favorable. Esta publica los números que permiten a un observador externo discrepar de su propia cifra destacada, lo cual es un punto real a su favor aunque los números resulten incómodos.

• Capital institucional detrás del operador. En septiembre de 2022 el grupo captó 125 M€ en una compra apalancada respaldada por Florac Investissements, Peninsula Capital, EMZ Partners y Bpifrance Investissement, el banco público de inversión francés. La matriz, CF Group Holding, tiene un capital social de 116,09 M€. Eso no protege ningún préstamo individual, pero hace menos probable una quiebra abrupta del operador que en una plataforma autofinanciada.

Aspectos a vigilar

• Alrededor del 78% de la cartera viva ya no sigue su calendario original. De los 885,4 M€ aún pendientes a 31 de agosto de 2026, solo 194,4 M€ están en el tramo sano. El resto se reparte así: 218,9 M€ con calendarios de reembolso modificados (24,7%), 101,4 M€ con retraso de cero a seis meses (11,5%), 51,7 M€ con más de seis meses de retraso (5,8%), 200 M€ en procedimientos amistosos de reestructuración (22,6%) y 119 M€ en procedimientos concursales judiciales (13,4%). Por número de proyectos, 89 de los 619 proyectos vivos están en procedimientos concursales formales y otros 92 en procedimientos amistosos. Estos porcentajes son cálculo aritmético nuestro sobre las propias cifras absolutas de ClubFunding, porque la plataforma publica los euros pero no los ratios.

• La cifra de pérdidas casi nula es un artefacto temporal, no un historial de recuperación. ClubFunding ha reconocido exactamente una pérdida de capital definitiva desde 2015, 0,17 M€ en un proyecto de 2018, y todas las añadas desde 2019 en adelante muestran cero. Eso convive con 119 M€ en procedimientos judiciales. En este mercado las pérdidas solo se reconocen al final del todo de una reestructuración, que puede llevar años, así que una línea de pérdidas en cero mientras una novena parte de la cartera está ante un juez le habla de secuencia contable, no de resultados. La AMF señaló exactamente esto en su estudio de octubre de 2024 sobre el crowdfunding inmobiliario francés, citando como problema mensajes de marketing de plataformas del tipo “0% de pérdida de capital”.

• La rentabilidad del 9,95% del marketing se calcula solo sobre los supervivientes y mezcla otro negocio. La propia nota al pie de la plataforma es explícita: la cifra es una TIR media “calculada sobre financiaciones alternativas totalmente liquidadas desde 2015, a 30/04/2026, realizadas a través del proveedor de financiación participativa (deuda inmobiliaria) y/o de los fondos gestionados por Clubfunding Asset Management”. Las operaciones que impagaron o siguen atascadas quedan excluidas por construcción, y la cifra mezcla la plataforma regulada con los fondos de gestión de activos del grupo. No es la rentabilidad realizada sobre todo el dinero prestado a través de la plataforma.

• Sin liquidez, con un ticket alto y un solo sector en un solo país. No hay mercado secundario: la palabra no aparece en ningún lugar de las condiciones generales. El ticket de entrada ronda los 1.000 € por proyecto, de modo que una posición debidamente repartida entre diez o más promotores necesita de 10.000 a 20.000 €, frente a los 10 € por préstamo de las plataformas bálticas. Y cada euro está expuesto a lo mismo, la promoción inmobiliaria francesa, en un momento en el que el barómetro sectorial publicado por Forvis Mazars para France FinTech en marzo de 2026 reportaba entre el 25% y el 30% del nominal financiado con más de seis meses de retraso y entre el 20% y el 25% en procedimientos concursales, y resumía el mercado como “uno de cada dos proyectos presenta actualmente dificultades significativas”.

Cómo funciona

1. Abra una cuenta y pase los controles de identidad. Regístrese en la plataforma y complete el KYC (Know Your Customer, la verificación de identidad que toda entidad financiera regulada debe realizar), además de las preguntas de idoneidad que el Reglamento (UE) 2020/1503 exige para inversores no sofisticados.
2. Examine las ofertas de bonos vivas. Cada página de proyecto expone el promotor, el importe buscado, el tipo objetivo, el plazo y la garantía tomada. ClubFunding no publica una lista estandarizada de tipos de garantía; el marco se describe cualitativamente, y una garantía de segundo rango por detrás de un banco acerca la posición a la deuda mezzanine.
3. Suscriba desde unos 1.000 €, pagados por domiciliación bancaria. Las captaciones son rápidas: la plataforma anuncia un tiempo medio de captación de una hora, lo que significa que las operaciones populares desaparecen el mismo día en que se abren.
4. Espere. Los bonos se reembolsan “in fine”, es decir, capital e intereses llegan juntos al vencimiento, normalmente entre 12 y 36 meses después. No hay ingresos intermedios ni forma de salir anticipadamente.
5. Siga el estado. Si el promotor no puede pagar a tiempo, el proyecto avanza por los tramos publicados: reprogramado, con retraso, procedimiento amistoso y luego procedimiento judicial. ClubFunding actúa como representante de los bonistas y litiga contra los promotores incumplidores y sus avalistas personales en nombre de los inversores, un papel confirmado por la Cour de cassation francesa en una sentencia del 6 de mayo de 2026.

Para quién es ClubFunding

ClubFunding conviene a un inversor que ya entiende el riesgo de la promoción inmobiliaria francesa, tiene capital suficiente para repartir tickets de 1.000 € entre al menos diez o quince promotores distintos y puede realmente dejar ese dinero intacto durante tres años o más, dado que una parte grande de los proyectos actuales van muy por detrás de su vencimiento original. Quien busque un lugar europeo regulado con un historial largo, información granular y cupones nominales de dos dígitos encontrará pocas opciones mejor documentadas en Francia. La calidad de la información es la verdadera razón para elegirla: usted puede ver qué está comprando.

Es una mala elección para quien empieza con poco, para quien pueda necesitar el dinero de vuelta en una fecha conocida y para quien quiera diversificación. Cada posición es la misma apuesta sobre el mismo ciclo inmobiliario nacional. También es una mala elección para inversores que dan por hecho que el cupón es la rentabilidad. En esta plataforma, una parte relevante de la cartera está decidiendo ahora mismo si llegará a pagar, y la contabilidad no le dará la respuesta hasta dentro de varios años.

Comparada con alternativas

ClubFunding frente a Maclear. Estas dos están cerca en rentabilidad anunciada y muy lejos en todo lo demás. Maclear opera bajo la membresía de un organismo suizo de autorregulación, que cubre el cumplimiento contra el blanqueo de capitales y nada más, sin esquema de compensación al inversor y con un proceso de recuperación de garantías que no ha sido probado operativamente. ClubFunding se sitúa bajo una autorización completa de la AMF con pasaporte para toda la UE, información pública de calidad trimestral y once años de historia. Maclear presta en varios países y sectores europeos; ClubFunding es enteramente inmobiliario francés. La división honesta: Maclear gana en diversificación de los prestatarios subyacentes y en el bajo ticket de entrada, ClubFunding gana con claridad en posición regulatoria y en la calidad de lo que divulga. Ninguna de las dos ofrece compensación al inversor si la propia plataforma quiebra.

ClubFunding frente a Mintos. Mintos es la referencia de escala, con licencia de empresa de inversión bajo MiFID II en Letonia, lo que aporta compensación al inversor de hasta 20.000 € si la plataforma gestiona indebidamente los activos de los clientes, un mercado secundario que funciona y un mínimo de 50 €. La licencia ECSPR de ClubFunding no lleva aparejado ningún esquema de compensación equivalente, ni mercado secundario, y su ticket es veinte veces mayor. Donde ClubFunding va por delante es en transparencia del activo: usted conoce el promotor concreto, el edificio concreto y el expediente judicial concreto. En Mintos usted compra exposición a la cartera de un originador de préstamos. Si quiere liquidez y una barrera baja, Mintos. Si quiere ver el activo real detrás de su dinero y acepta inmovilizarlo, ClubFunding.

ClubFunding frente a EstateGuru. Esta es la comparación más cercana, porque ambas son prestamistas inmobiliarias que se toparon con la misma recesión. La cartera de EstateGuru se deterioró hasta el punto de que en torno al 60% de su portfolio estaba en recuperación y sus indicadores de sentimiento público se hundieron. La tensión de ClubFunding es real pero su forma es distinta: una parte mucho mayor de sus proyectos ha llegado a completarse y reembolsarse (850 de 1.469), su regulador es una autoridad nacional de mercados de primer nivel en lugar de una licencia ECSP de un supervisor pequeño, y su historial judicial muestra una persecución activa de los promotores y sus avalistas ante los tribunales, en lugar de una acumulación pasiva de casos de recuperación. Ambas deberían tratarse como apuestas cíclicas e ilíquidas sobre la construcción. ClubFunding es la mejor gestionada de las dos con la evidencia actual, lo cual es un listón bajo y debería leerse como tal.

Preguntas frecuentes

¿Qué publica ClubFunding sobre los impagos? No una tasa de impago. Publica cifras absolutas por estado: a 31 de agosto de 2026, de los 885,4 M€ pendientes, 194,4 M€ estaban sanos, 218,9 M€ con calendarios modificados, 153,1 M€ con retraso, 200 M€ en procedimientos amistosos y 119 M€ en procedimientos judiciales, con 0,17 M€ de pérdida definitiva reconocida desde 2015. La tabla sigue el código de conducta de la asociación sectorial francesa, tal como la plataforma indica en la propia página. No hemos podido localizar una divulgación anual separada de la tasa de impago en el formato prescrito por el Reglamento Delegado (UE) 2022/2119.

¿Es la cifra del 9,95% la rentabilidad que debo esperar? No. Es una TIR media sobre operaciones totalmente liquidadas, a 30 de abril de 2026, y además mezcla fondos gestionados por el brazo de gestión de activos del grupo. Las operaciones con retraso, en reestructuración o ante los tribunales no aparecen en ella. El cupón contractual medio ponderado en la propia tabla de la plataforma es del 10,57% desde 2015 y del 12,50% en los préstamos de 2025, pero un cupón contractual es una promesa, no un resultado.

¿Cuál es la inversión mínima? La página de inicio anuncia invertir “desde 1.000 €”. Confirmamos los 1.000 € en las ofertas de capital; las páginas de proyecto de bonos inmobiliarios exigen una cuenta, así que no pudimos leer la cifra en la fuente. Otros productos del grupo tienen mínimos distintos, 200 € para la SCPI y 2.500 € para el producto de ventaja fiscal, así que no dé por hecho que una sola cifra vale para todo.

¿Puedo recuperar mi dinero anticipadamente? No. No hay mercado secundario. Su capital queda comprometido hasta que el promotor reembolse, y con las cifras actuales una parte significativa de los proyectos van más allá de su vencimiento original.

¿Quién es el propietario de ClubFunding y son públicas sus cuentas? La plataforma, Clubfunding SAS, depende de CF Group Holding, controlada por su presidente David Peronnin, con Florac Investissements, Peninsula Capital, EMZ Partners y Bpifrance Investissement en el capital tras una captación de 125 M€ en septiembre de 2022. Ni la plataforma ni la holding depositan cuentas públicas, algo que las empresas francesas pueden solicitar legalmente. Los ingresos y la rentabilidad no son, por tanto, verificables desde el registro.

Conclusión

ClubFunding es la plataforma más transparente de un mercado tensionado, y es precisamente esa transparencia la que debería hacerle detenerse. La licencia es real, el regulador es serio, el historial es largo y el operador está bien capitalizado. Pero según las propias cifras de la plataforma de agosto de 2026, alrededor de una quinta parte de la cartera viva cumple sus condiciones originales, un tercio está en procedimientos amistosos o judiciales, y la línea de pérdidas sigue marcando casi cero porque las reestructuraciones inmobiliarias francesas tardan años en concluir. Eso no es un escándalo, es el ciclo del crowdfunding inmobiliario francés apareciendo honestamente en la información publicada. Trátela como una porción pequeña, paciente y de alto riesgo para dinero que no vaya a necesitar de vuelta en una fecha concreta, no como un producto de rentas.

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