Análise ClubFunding - Uma Licença AMF Real em Torno de uma Carteira que Deixou de Reembolsar a Tempo

Plataforma francesa de financiamento colaborativo imobiliário, ativa desde maio de 2015, com 1,9 mil milhões de euros emprestados a promotores imobiliários ao longo de 1 469 emissões obrigacionistas. Detém uma autorização plena de Prestador de Serviços de Financiamento Colaborativo emitida pela AMF, o regulador francês dos mercados, com passaporte para 25 Estados-Membros da UE, e publica uma tabela de estado projeto a projeto mais detalhada do que quase tudo o resto no crowdlending europeu. Essa tabela é também o problema. Segundo os seus próprios números de 31 de agosto de 2026, apenas cerca de 22 % do dinheiro ainda em aberto está a correr no calendário que os investidores originalmente subscreveram.

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Factos rápidos: Clubfunding SAS, RCS Paris 807 764 980 · Paris, França · Regulador: AMF, licença FP-2023-40 de 24.11.2023 ao abrigo do Regulamento (UE) 2020/1503 · 1 924,5 milhões de euros financiados desde 30.05.2015 · 1 469 projetos · mais de 40 000 investidores declarados · Mínimo a partir de €1 000 · Sem mercado secundário

Resumo Geral

O que é a ClubFunding em 60 segundos

A ClubFunding permite-lhe emprestar dinheiro a promotores imobiliários franceses. Compra uma obrigação, ou seja, um reconhecimento formal de dívida: o promotor promete devolver-lhe o capital acrescido de uma taxa de juro fixa numa data determinada, normalmente entre um e três anos depois. Entretanto nada é pago. O dinheiro financia um programa de construção ou renovação, e o reembolso depende de esse programa ser vendido ou refinanciado. As taxas das produções recentes rondam os 12,5 % ao ano. O seu capital não está garantido e não existe forma de vender a posição antecipadamente, por isso, depois de se comprometer, fica investido até o promotor pagar ou até a situação ser resolvida de outra forma. A ClubFunding é um dos dois ou três maiores participantes deste mercado em França e publica uma decomposição invulgarmente detalhada do desempenho dos seus projetos em curso, o que permite dizer algo concreto sobre o risco em vez de repetir um número de marketing.

Pontos Fortes

• Uma licença europeia de financiamento colaborativo genuína e completa, de um regulador sério. A ClubFunding detém a autorização FP-2023-40, concedida pela AMF a 24 de novembro de 2023 ao abrigo do Regulamento (UE) 2020/1503, cobrindo a colocação sem garantia firme e a receção e transmissão de ordens de clientes, em ações e obrigações. Tem passaporte para 25 Estados-Membros. A AMF é um regulador nacional de mercados de pleno direito, não um organismo de autorregulação, e a plataforma consta da lista branca da AMF sem qualquer sanção registada, nem na plataforma nem na holding. O dinheiro dos clientes não é detido pela própria ClubFunding: esta atua como agente de serviços de pagamento da Treezor, uma instituição de moeda eletrónica licenciada.

• Onze anos de atividade e escala real. 1 924,5 milhões de euros financiados em 1 469 emissões obrigacionistas desde maio de 2015, das quais 850 foram integralmente reembolsadas e 1 039 milhões de euros de capital devolvidos. É um historial suficientemente longo para cobrir o ciclo de expansão de 2015 a 2021 e a queda do imobiliário francês de 2022 a 2026, o que é mais do que a maioria das plataformas deste segmento pode dizer. Duas concorrentes francesas, a Koregraf e a WeShareBonds, cessaram atividade em 2025, e a WiSEED passou por uma reestruturação sob supervisão judicial no final de 2025.

• Transparência genuinamente acima do padrão do setor. A ClubFunding publica uma tabela completa de estado por ano de produção, dividindo a carteira em curso em saudável, com calendário renegociado, com atraso até seis meses, com atraso superior a seis meses, procedimento amigável, processo judicial de insolvência e perda definitiva, tanto em número de projetos como em euros. A maioria das plataformas publica um único número lisonjeiro. Esta publica os números que permitem a um observador externo discordar do seu próprio destaque, o que é um mérito real, mesmo sendo os números desconfortáveis.

• Capital institucional por trás do operador. Em setembro de 2022 o grupo angariou 125 milhões de euros numa operação de leveraged buyout apoiada pela Florac Investissements, Peninsula Capital, EMZ Partners e Bpifrance Investissement, o banco público de investimento francês. A empresa-mãe, CF Group Holding, tem um capital social de 116,09 milhões de euros. Isso não protege nenhum empréstimo individual, mas torna menos provável uma falência abrupta do operador do que numa plataforma financiada apenas com meios próprios.

Pontos a Vigiar

• Cerca de 78 % da carteira em aberto já não está no calendário original. Dos 885,4 milhões de euros ainda por pagar a 31 de agosto de 2026, apenas 194,4 milhões estão no grupo saudável. O restante divide-se em 218,9 milhões de euros com calendários de reembolso alterados (24,7 %), 101,4 milhões com atraso até seis meses (11,5 %), 51,7 milhões com atraso superior a seis meses (5,8 %), 200 milhões em procedimentos amigáveis de reestruturação (22,6 %) e 119 milhões em processos judiciais de insolvência (13,4 %). Em número de projetos, 89 dos 619 projetos em curso estão em processos formais de insolvência e outros 92 em procedimentos amigáveis. Estas percentagens são aritmética nossa sobre os números absolutos publicados pela ClubFunding, porque a plataforma publica os euros mas não os rácios.

• O número de perdas quase nulo é um efeito de calendário, não um historial de recuperação. A ClubFunding reconheceu exatamente uma perda de capital definitiva desde 2015, de 0,17 milhões de euros num projeto de 2018, e todas as produções a partir de 2019 apresentam zero. Isso coexiste com 119 milhões de euros em processos judiciais. Neste mercado, as perdas só são reconhecidas no fim de uma reestruturação, que pode demorar anos, pelo que uma linha de perdas a zero enquanto um nono da carteira está perante um juiz diz-lhe algo sobre a sequência contabilística, não sobre os resultados. A AMF fez exatamente esta observação no seu estudo de outubro de 2024 sobre o financiamento colaborativo imobiliário francês, citando como problemáticas frases de marketing das plataformas do tipo “0 % de perda de capital”.

• O rendimento de 9,95 % do marketing é calculado apenas sobre os sobreviventes e mistura outro negócio. A nota de rodapé da própria plataforma é explícita: o valor é uma TIR média “calculada sobre financiamentos alternativos integralmente liquidados desde 2015, à data de 30/04/2026, realizados através do prestador de financiamento colaborativo (dívida imobiliária) e/ou dos fundos geridos pela Clubfunding Asset Management”. As operações que entraram em incumprimento ou que continuam bloqueadas ficam excluídas por construção, e o número mistura a plataforma regulada com os fundos de gestão de ativos do grupo. Não é o rendimento efetivamente obtido sobre todo o dinheiro emprestado através da plataforma.

• Sem liquidez, com um bilhete de entrada elevado, num só setor e num só país. Não existe mercado secundário: a expressão não aparece em parte alguma dos termos e condições. O bilhete de entrada ronda os €1 000 por projeto, pelo que uma posição devidamente repartida por dez ou mais promotores exige entre €10 000 e €20 000, contra €10 por empréstimo nas plataformas bálticas. E cada euro está exposto à mesma coisa, a promoção imobiliária francesa, num momento em que o barómetro setorial publicado pela Forvis Mazars para a France FinTech em março de 2026 reportou entre 25 % e 30 % do nominal financiado com mais de seis meses de atraso e entre 20 % e 25 % em processos de insolvência, e resumiu o mercado como “um projeto em cada dois apresenta atualmente dificuldades significativas”.

Como Funciona

1. Abrir conta e passar as verificações de identidade. Registe-se na plataforma e complete o KYC (Know Your Customer, a verificação de identidade que toda a empresa financeira regulada tem de fazer), além das perguntas de adequação que o Regulamento (UE) 2020/1503 exige aos investidores não sofisticados.
2. Consultar as ofertas obrigacionistas em curso. Cada página de projeto indica o promotor, o montante procurado, a taxa-alvo, o prazo e as garantias tomadas. A ClubFunding não publica uma lista normalizada de tipos de garantia; o enquadramento é descrito de forma qualitativa, e uma garantia de segundo grau atrás de um banco aproxima a posição de dívida mezanino.
3. Subscrever a partir de cerca de €1 000, por débito direto. As angariações são rápidas: a plataforma anuncia um tempo médio de angariação de uma hora, o que significa que as operações populares desaparecem no mesmo dia em que abrem.
4. Esperar. As obrigações são reembolsadas in fine, ou seja, capital e juros chegam juntos na maturidade, normalmente entre 12 e 36 meses depois. Não há rendimento intermédio nem forma de sair antecipadamente.
5. Acompanhar o estado. Se o promotor não conseguir pagar a tempo, o projeto percorre os grupos publicados: calendário renegociado, atraso, procedimento amigável e depois processo judicial. A ClubFunding atua como representante dos obrigacionistas e litiga contra os promotores em incumprimento e os seus fiadores pessoais em nome dos investidores, um papel confirmado pela Cour de cassation francesa numa decisão de 6 de maio de 2026.

Para Quem é a ClubFunding

A ClubFunding adequa-se a um investidor que já compreende o risco da promoção imobiliária francesa, tem capital suficiente para repartir bilhetes de €1 000 por pelo menos dez ou quinze promotores diferentes e consegue genuinamente deixar esse dinheiro intocado durante três anos ou mais, uma vez que uma grande parte dos projetos atuais está a correr muito para além da maturidade original. Quem procura um espaço europeu regulado com um historial longo, relato detalhado e cupões anunciados de dois dígitos encontrará em França poucas opções mais bem documentadas. A qualidade do relato é a verdadeira razão para a escolher: consegue ver o que está a comprar.

É uma má opção para quem começa com pouco, para quem pode precisar do dinheiro de volta numa data conhecida e para quem quer diversificação. Cada posição é a mesma aposta no mesmo ciclo imobiliário nacional. É também uma má opção para investidores que assumem que o cupão é o rendimento. Nesta plataforma, uma parte material da carteira está neste momento a decidir se chegará a reembolsar, e a contabilidade não lhe dará a resposta durante mais alguns anos.

Comparada com Alternativas

ClubFunding vs. Maclear. Estas duas estão próximas no rendimento anunciado e muito afastadas em tudo o resto. A Maclear opera ao abrigo de uma adesão a um organismo suíço de autorregulação, que cobre a conformidade antibranqueamento de capitais e mais nada, sem esquema de compensação ao investidor e com um processo de recuperação de colateral que não foi testado operacionalmente. A ClubFunding assenta numa autorização plena da AMF com passaporte para toda a UE, relato público de qualidade trimestral e onze anos de história. A Maclear empresta em vários países e setores europeus; a ClubFunding é inteiramente imobiliário francês. A divisão honesta: a Maclear ganha na diversificação dos mutuários subjacentes e no baixo bilhete de entrada, a ClubFunding ganha claramente no estatuto regulatório e na qualidade daquilo que divulga. Nenhuma delas oferece compensação ao investidor se a própria plataforma falhar.

ClubFunding vs. Mintos. A Mintos é a referência de escala, licenciada como empresa de investimento ao abrigo da MiFID II na Letónia, o que traz compensação ao investidor até €20 000 caso a plataforma faça má gestão dos ativos dos clientes, um mercado secundário em funcionamento e um mínimo de €50. A licença ECSPR da ClubFunding não inclui esquema de compensação equivalente, não tem mercado secundário e exige um bilhete vinte vezes maior. Onde a ClubFunding está à frente é na transparência dos ativos: conhece o promotor concreto, o edifício concreto e o processo judicial concreto. Na Mintos compra exposição à carteira de um originador de empréstimos. Se quer liquidez e uma barreira baixa, Mintos. Se quer ver o ativo real por trás do seu dinheiro e aceita imobilizá-lo, ClubFunding.

ClubFunding vs. EstateGuru. Esta é a comparação mais próxima, porque ambas são financiadoras imobiliárias que apanharam a mesma queda. A carteira da EstateGuru deteriorou-se ao ponto de cerca de 60 % do seu portefólio estar em recuperação e as suas pontuações públicas de sentimento colapsarem. A tensão da ClubFunding é real, mas o formato é diferente: uma quota muito maior dos seus projetos chegou efetivamente ao fim e reembolsou (850 de 1 469), o seu regulador é uma autoridade nacional de mercados de primeira linha e não uma licença ECSP de um supervisor pequeno, e o seu historial de litígios mostra-a a perseguir ativamente promotores e fiadores em tribunal em vez de acumular passivamente casos de recuperação. Ambas devem ser tratadas como apostas cíclicas e ilíquidas na construção. Com as evidências atuais, a ClubFunding é a mais bem gerida das duas, o que é um patamar baixo e deve ser lido como tal.

Perguntas Frequentes

O que é que a ClubFunding publica sobre incumprimentos? Não uma taxa de incumprimento. Publica números absolutos por estado: a 31 de agosto de 2026, dos 885,4 milhões de euros em aberto, 194,4 milhões estavam saudáveis, 218,9 milhões com calendários alterados, 153,1 milhões em atraso, 200 milhões em procedimentos amigáveis e 119 milhões em processos judiciais, com 0,17 milhões de euros de perda definitiva reconhecidos desde 2015. A tabela segue o código de conduta da associação setorial francesa, o que a plataforma declara na própria página. Não conseguimos localizar uma divulgação anual separada da taxa de incumprimento no formato prescrito pelo Regulamento Delegado (UE) 2022/2119.

O valor de 9,95 % é o rendimento que devo esperar? Não. É uma TIR média sobre operações integralmente liquidadas, à data de 30 de abril de 2026, e mistura também fundos geridos pelo braço de gestão de ativos do grupo. As operações em atraso, em reestruturação ou em tribunal não entram nele. O cupão contratual médio ponderado na tabela da própria plataforma é de 10,57 % desde 2015 e de 12,50 % nos empréstimos de 2025, mas um cupão contratual é uma promessa, não um resultado.

Qual é o investimento mínimo? A página inicial anuncia investir “a partir de €1 000”. Confirmámos €1 000 nas ofertas de capital próprio; as páginas dos projetos de obrigações imobiliárias exigem conta, pelo que não conseguimos ler o valor na fonte. Outros produtos do grupo têm mínimos diferentes, €200 para a SCPI e €2 500 para o produto de benefício fiscal, por isso não parta do princípio de que um único número cobre tudo.

Posso levantar o meu dinheiro antecipadamente? Não. Não existe mercado secundário. O seu capital fica comprometido até o promotor reembolsar e, com os números atuais, uma parte significativa dos projetos ultrapassa a maturidade original.

Quem é o proprietário da ClubFunding e as suas contas são públicas? A plataforma, Clubfunding SAS, está sob a CF Group Holding, controlada pelo presidente David Peronnin, com a Florac Investissements, Peninsula Capital, EMZ Partners e Bpifrance Investissement no capital na sequência de uma angariação de 125 milhões de euros em setembro de 2022. Nem a plataforma nem a holding depositam contas públicas, algo que as empresas francesas podem legalmente requerer. As receitas e a rendibilidade não são, por isso, verificáveis no registo.

Conclusão

A ClubFunding é a plataforma mais transparente de um mercado sob tensão, e é precisamente a transparência que o deve fazer parar para pensar. A licença é real, o regulador é sério, o historial é longo e o operador está bem capitalizado. Mas, segundo os números da própria plataforma de agosto de 2026, cerca de um quinto da carteira em curso está a cumprir os termos originais, um terço está em procedimentos amigáveis ou judiciais, e a linha de perdas continua a ler-se como quase zero porque as reestruturações imobiliárias francesas demoram anos a concluir. Isso não é um escândalo, é o ciclo do financiamento colaborativo imobiliário francês a aparecer honestamente no relato. Trate-a como uma fatia pequena, paciente e de alto risco, para dinheiro de que não vai precisar numa data certa, e não como um produto de rendimento.

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