ClubFunding Bewertung - eine echte AMF-Lizenz um ein Buch herum, das nicht mehr pünktlich zurückzahlt

Französische Immobilien-Crowdfunding-Plattform, seit Mai 2015 aktiv, mit EUR 1,9 Mrd., die über 1.469 Anleiheemissionen an Immobilienentwickler verliehen wurden. Sie besitzt eine vollständige Zulassung als Crowdfunding-Dienstleister der AMF, der französischen Marktaufsicht, gepasst in 25 EU-Mitgliedstaaten, und sie veröffentlicht eine projektweise Statustabelle, die detaillierter ist als fast alles andere im europäischen Crowdlending. Diese Tabelle ist zugleich das Problem. Nach ihren eigenen Zahlen vom 31. August 2026 laufen nur etwa 22 % des noch ausstehenden Geldes nach dem Plan, den die Anleger ursprünglich unterschrieben haben.

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Kurzfakten: Clubfunding SAS, RCS Paris 807 764 980 · Paris, Frankreich · Aufsichtsbehörde: AMF, Lizenz FP-2023-40 vom 24.11.2023 nach Verordnung (EU) 2020/1503 · EUR 1.924,5 Mio. seit dem 30.05.2015 finanziert · 1.469 Projekte · über 40.000 Anleger laut eigener Angabe · Mindestanlage ab EUR 1.000 · Kein Sekundärmarkt

Auf einen Blick

Was ist ClubFunding in 60 Sekunden

ClubFunding lässt Sie französischen Immobilienentwicklern Geld leihen. Sie kaufen eine Anleihe, also einen förmlichen Schuldschein: Der Entwickler verspricht, Ihr Kapital zuzüglich eines festen Zinssatzes an einem festgelegten Termin zurückzuzahlen, meist ein bis drei Jahre später. Zwischendurch wird nichts gezahlt. Das Geld finanziert ein Bau- oder Sanierungsprogramm, und die Rückzahlung hängt daran, dass sich dieses Programm verkauft oder refinanziert. Die Sätze der jüngsten Jahrgänge liegen bei rund 12,5 % im Jahr. Ihr Kapital ist nicht garantiert, und es gibt keine Möglichkeit, Ihre Position vorzeitig zu verkaufen; sobald Sie zeichnen, sind Sie drin, bis der Entwickler zahlt oder die Lage anderweitig geklärt ist. ClubFunding gehört zu den zwei oder drei größten Akteuren dieses Marktes in Frankreich und veröffentlicht eine ungewöhnlich detaillierte Aufschlüsselung dazu, wie sich die laufenden Projekte entwickeln, was es möglich macht, über das Risiko etwas Konkretes zu sagen, statt eine Marketingzahl zu wiederholen.

Stärken

• Eine echte, vollwertige EU-Crowdfunding-Lizenz von einer ernsthaften Aufsichtsbehörde. ClubFunding hält die Zulassung FP-2023-40, erteilt von der AMF am 24. November 2023 nach Verordnung (EU) 2020/1503, die die Platzierung ohne feste Übernahmeverpflichtung sowie die Annahme und Übermittlung von Kundenaufträgen in Aktien und Anleihen abdeckt. Sie ist in 25 Mitgliedstaaten gepasst. Die AMF ist eine vollwertige nationale Marktaufsicht, keine Selbstregulierungsstelle, und die Plattform steht auf der AMF-Whitelist ohne Sanktionsvermerk, weder bei der Plattform noch bei der Holding. Kundengelder hält ClubFunding nicht selbst: Es handelt als Zahlungsdienste-Agent von Treezor, einem lizenzierten E-Geld-Institut.

• Elf Jahre Handel und echte Größe. EUR 1.924,5 Mio. über 1.469 Anleiheemissionen seit Mai 2015 finanziert, davon 850 vollständig zurückgezahlt und EUR 1.039 Mio. Kapital zurückgeführt. Das ist eine Historie, die lang genug ist, um den Boom von 2015 bis 2021 und den französischen Immobilienabschwung von 2022 bis 2026 abzudecken, was mehr ist, als die meisten Plattformen dieses Segments sagen können. Zwei französische Wettbewerber, Koregraf und WeShareBonds, stellten 2025 den Betrieb ein, und WiSEED durchlief Ende 2025 eine gerichtlich begleitete Restrukturierung.

• Transparenz, die tatsächlich besser ist als der Branchenstandard. ClubFunding veröffentlicht eine vollständige Statustabelle nach Jahrgang und teilt das laufende Buch auf in gesund, umgeschuldet, null bis sechs Monate überfällig, mehr als sechs Monate überfällig, außergerichtliches Verfahren, gerichtliches Insolvenzverfahren und endgültiger Verlust, jeweils in Projektzahlen und in Euro. Die meisten Plattformen veröffentlichen eine einzelne schmeichelhafte Kennzahl. Diese hier veröffentlicht die Zahlen, mit denen ein Außenstehender ihrer eigenen Kennzahl widersprechen kann, was ein echter Pluspunkt ist, auch wenn die Zahlen unangenehm sind.

• Institutionelles Kapital hinter dem Betreiber. Im September 2022 nahm die Gruppe EUR 125 Mio. in einem Leveraged Buyout auf, getragen von Florac Investissements, Peninsula Capital, EMZ Partners und Bpifrance Investissement, der französischen Staatsinvestitionsbank. Die Muttergesellschaft, CF Group Holding, weist ein Grundkapital von EUR 116,09 Mio. aus. Das schützt keinen einzelnen Kredit, macht ein abruptes Scheitern des Betreibers aber unwahrscheinlicher als bei einer eigenfinanzierten Plattform.

Worauf zu achten ist

• Rund 78 % des ausstehenden Buchs laufen nicht mehr nach dem ursprünglichen Plan. Von den zum 31. August 2026 noch fälligen EUR 885,4 Mio. liegen nur EUR 194,4 Mio. in der gesunden Kategorie. Der Rest verteilt sich auf EUR 218,9 Mio. mit geändertem Rückzahlungsplan (24,7 %), EUR 101,4 Mio. null bis sechs Monate überfällig (11,5 %), EUR 51,7 Mio. mehr als sechs Monate überfällig (5,8 %), EUR 200 Mio. in außergerichtlichen Sanierungsverfahren (22,6 %) und EUR 119 Mio. in gerichtlichen Insolvenzverfahren (13,4 %). Nach Projektzahl stecken 89 der 619 laufenden Projekte in förmlichen Insolvenzverfahren und weitere 92 in außergerichtlichen Verfahren. Diese Prozentsätze sind unsere Rechnung auf ClubFundings eigenen absoluten Zahlen, denn die Plattform veröffentlicht die Euro-Beträge, aber nicht die Verhältnisse.

• Die nahezu bei null liegende Verlustzahl ist ein zeitlicher Effekt, keine Wiedereinbringungsbilanz. ClubFunding hat seit 2015 genau einen endgültigen Kapitalverlust anerkannt, EUR 0,17 Mio. bei einem Projekt von 2018, und jeder Jahrgang ab 2019 zeigt null. Daneben stehen EUR 119 Mio. in Gerichtsverfahren. Verluste werden in diesem Markt erst ganz am Ende einer Sanierung anerkannt, was Jahre dauern kann, sodass eine Verlustzeile von null, während ein Neuntel des Buchs vor Gericht steht, etwas über die Reihenfolge der Buchführung aussagt, nicht über die Ergebnisse. Genau diesen Punkt machte die AMF in ihrer Studie zum französischen Immobilien-Crowdfunding vom Oktober 2024, in der sie Marketingzeilen wie “0 % Kapitalverlust” als Problem benennt.

• Die 9,95 % Rendite im Marketing sind auf Überlebenden gerechnet und mischen ein anderes Geschäft hinein. Die Fußnote der Plattform ist eindeutig: Die Zahl ist ein durchschnittlicher interner Zinsfuß, “berechnet auf alternativen Finanzierungen, die seit 2015 vollständig abgewickelt wurden, Stand 30.04.2026, vorgenommen über den Crowdfunding-Dienstleister (Immobilien-Fremdkapital) und/oder die von Clubfunding Asset Management verwalteten Fonds”. Geschäfte, die ausgefallen sind oder noch feststecken, sind konstruktionsbedingt ausgeschlossen, und die Zahl vermischt die regulierte Plattform mit den Vermögensverwaltungsfonds der Gruppe. Es ist nicht die realisierte Rendite auf alles über die Plattform verliehene Geld.

• Keine Liquidität, eine hohe Mindestanlage und ein Sektor in einem Land. Es gibt keinen Sekundärmarkt: Das Wort taucht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nirgends auf. Die Mindestanlage liegt bei rund EUR 1.000 je Projekt, sodass eine ordentlich gestreute Position über zehn oder mehr Entwickler EUR 10.000 bis EUR 20.000 braucht, gegenüber EUR 10 je Kredit auf baltischen Plattformen. Und jeder Euro ist demselben ausgesetzt, der französischen Projektentwicklung, und das zu einem Zeitpunkt, an dem das branchenweite Barometer, das Forvis Mazars im März 2026 für France FinTech veröffentlichte, 25 % bis 30 % des finanzierten Nominals als mehr als sechs Monate überfällig und 20 % bis 25 % in Insolvenzverfahren auswies und den Markt so zusammenfasste, dass “derzeit jedes zweite Projekt erhebliche Schwierigkeiten zeigt”.

So funktioniert es

1. Konto eröffnen und Identitätsprüfung bestehen. Registrieren Sie sich auf der Plattform und durchlaufen Sie die KYC-Prüfung (Know Your Customer, die Identitätsprüfung, die jedes regulierte Finanzunternehmen vornehmen muss), dazu die Eignungsfragen, die die Verordnung (EU) 2020/1503 für nicht versierte Anleger verlangt.
2. Die laufenden Anleiheangebote durchsehen. Jede Projektseite nennt den Entwickler, den gesuchten Betrag, den Zielzinssatz, die Laufzeit und die bestellte Sicherheit. ClubFunding veröffentlicht keine standardisierte Liste von Sicherheitenarten; der Rahmen wird qualitativ beschrieben, und eine nachrangige Sicherheit hinter einer Bank rückt die Position näher an Mezzanine-Kapital.
3. Ab rund EUR 1.000 zeichnen, per Lastschrift bezahlt. Die Zeichnungen laufen schnell: Die Plattform bewirbt eine durchschnittliche Einwerbungsdauer von einer Stunde, was bedeutet, dass beliebte Geschäfte am Tag ihrer Öffnung weg sind.
4. Warten. Anleihen werden endfällig zurückgezahlt, Kapital und Zinsen kommen also gemeinsam bei Fälligkeit an, typischerweise 12 bis 36 Monate später. Es gibt keine laufenden Erträge und keinen vorzeitigen Ausstieg.
5. Den Status verfolgen. Kann der Entwickler nicht pünktlich zahlen, wandert das Projekt durch die veröffentlichten Kategorien: umgeschuldet, überfällig, außergerichtliches Verfahren, dann Gerichtsverfahren. ClubFunding handelt als Vertreter der Anleihegläubiger und prozessiert im Namen der Anleger gegen säumige Entwickler und deren persönliche Bürgen, eine Rolle, die die französische Cour de cassation in einem Urteil vom 6. Mai 2026 bestätigt hat.

Für wen ClubFunding geeignet ist

ClubFunding passt zu einem Anleger, der das Risiko französischer Projektentwicklung bereits versteht, genug Kapital hat, um Tickets von EUR 1.000 über mindestens zehn oder fünfzehn verschiedene Entwickler zu streuen, und dieses Geld wirklich drei Jahre oder länger unangetastet lassen kann, da ein großer Teil der aktuellen Projekte deutlich über die ursprüngliche Fälligkeit hinausläuft. Wer einen regulierten europäischen Handelsplatz mit langer Historie, detaillierter Berichterstattung und zweistelligen Schlagzeilenkupons sucht, findet in Frankreich wenige besser dokumentierte Optionen. Die Berichtsqualität ist der eigentliche Grund, es zu wählen: Sie können sehen, was Sie kaufen.

Es passt schlecht für jeden, der klein anfängt, für jeden, der das Geld zu einem bekannten Termin zurückbrauchen könnte, und für jeden, der Diversifikation will. Jede Position ist dieselbe Wette auf denselben nationalen Immobilienzyklus. Es passt auch schlecht für Anleger, die annehmen, der Kupon sei die Rendite. Auf dieser Plattform entscheidet gerade ein wesentlicher Teil des Buchs, ob er überhaupt zurückzahlt, und die Buchführung wird Ihnen die Antwort noch mehrere Jahre lang nicht sagen.

Im Vergleich zu Alternativen

ClubFunding vs. Maclear. Diese beiden liegen bei der beworbenen Rendite nah beieinander und bei allem anderen weit auseinander. Maclear arbeitet unter der Mitgliedschaft in einer Schweizer Selbstregulierungsstelle, die Geldwäscheprävention abdeckt und sonst nichts, ohne Anlegerentschädigungssystem und mit einem Sicherheitenverwertungsprozess, der operativ nicht getestet wurde. ClubFunding steht unter einer vollen AMF-Zulassung mit EU-weitem Pass, öffentlicher Berichterstattung auf Quartalsniveau und elf Jahren Historie. Maclear verleiht über mehrere europäische Länder und Sektoren; ClubFunding ist vollständig französische Immobilie. Die ehrliche Aufteilung: Maclear gewinnt bei der Streuung der zugrunde liegenden Kreditnehmer und bei der niedrigen Mindestanlage, ClubFunding gewinnt deutlich bei der regulatorischen Stellung und bei der Qualität dessen, was es offenlegt. Keine von beiden bietet eine Anlegerentschädigung, wenn die Plattform selbst ausfällt.

ClubFunding vs. Mintos. Mintos ist der Größenmaßstab, in Lettland als Wertpapierfirma nach MiFID II lizenziert, was eine Anlegerentschädigung bis zu EUR 20.000 mit sich bringt, wenn die Plattform Kundenvermögen falsch behandelt, dazu einen funktionierenden Sekundärmarkt und eine Mindestanlage von EUR 50. ClubFundings ECSPR-Lizenz trägt kein gleichwertiges Entschädigungssystem, keinen Sekundärmarkt und eine zwanzigmal größere Mindestanlage. Wo ClubFunding vorn liegt, ist die Transparenz der Vermögenswerte: Sie kennen den einzelnen Entwickler, das einzelne Gebäude und die einzelne Gerichtsakte. Bei Mintos kaufen Sie eine Exponierung gegenüber dem Buch eines Kreditoriginators. Wenn Sie Liquidität und eine niedrige Schwelle wollen, Mintos. Wenn Sie den tatsächlichen Vermögenswert hinter Ihrem Geld sehen wollen und die Bindung akzeptieren, ClubFunding.

ClubFunding vs. EstateGuru. Das ist der nächste Vergleich, denn beide sind Immobilienkreditgeber, die denselben Abschwung getroffen hat. EstateGurus Buch verschlechterte sich so weit, dass rund 60 % des Portfolios in der Wiedereinbringung waren und die öffentlichen Stimmungswerte einbrachen. ClubFundings Belastung ist real, aber anders geformt: Ein weit größerer Anteil seiner Projekte ist tatsächlich abgeschlossen und zurückgezahlt (850 von 1.469), seine Aufsicht ist eine erstklassige nationale Marktbehörde statt einer ECSP-Lizenz von einem kleinen Aufseher, und seine Prozessbilanz zeigt, dass es Entwickler und deren Bürgen aktiv vor Gericht verfolgt, statt Wiedereinbringungsfälle passiv auflaufen zu lassen. Beide sollten als zyklische, illiquide Wetten auf das Bauen behandelt werden. ClubFunding ist nach aktueller Beleglage die besser geführte der beiden, was eine niedrige Hürde ist und auch so gelesen werden sollte.

Häufig gestellte Fragen

Was veröffentlicht ClubFunding zu Ausfällen? Keine Ausfallquote. Es veröffentlicht absolute Zahlen nach Status: Zum 31. August 2026 waren von EUR 885,4 Mio. ausstehend EUR 194,4 Mio. gesund, EUR 218,9 Mio. mit geändertem Plan, EUR 153,1 Mio. überfällig, EUR 200 Mio. in außergerichtlichen Verfahren und EUR 119 Mio. in Gerichtsverfahren, bei EUR 0,17 Mio. seit 2015 anerkanntem endgültigem Verlust. Die Tabelle folgt dem Verhaltenskodex des französischen Branchenverbands, was die Plattform auf der Seite selbst angibt. Eine separate jährliche Ausfallquoten-Offenlegung in dem von der Delegierten Verordnung (EU) 2022/2119 vorgeschriebenen Format konnten wir nicht finden.

Ist die Zahl von 9,95 % die Rendite, die ich erwarten sollte? Nein. Es ist ein durchschnittlicher interner Zinsfuß auf Geschäfte, die vollständig abgewickelt waren, Stand 30. April 2026, und er mischt zusätzlich Fonds hinein, die vom Vermögensverwaltungsarm der Gruppe verwaltet werden. Geschäfte, die überfällig sind, in Sanierung stecken oder vor Gericht stehen, tauchen darin nicht auf. Der gewichtete durchschnittliche Vertragskupon in der eigenen Tabelle der Plattform beträgt 10,57 % seit 2015 und 12,50 % bei Krediten von 2025, doch ein vertraglicher Kupon ist ein Versprechen, kein Ergebnis.

Wie hoch ist die Mindestanlage? Die Startseite bewirbt eine Anlage “ab EUR 1.000”. Bestätigt haben wir EUR 1.000 bei den Eigenkapitalangeboten; die Projektseiten der Immobilienanleihen setzen ein Konto voraus, sodass wir die Zahl nicht an der Quelle lesen konnten. Andere Produkte der Gruppe haben abweichende Minima, EUR 200 für die SCPI und EUR 2.500 für das Steuervorteilsprodukt, gehen Sie also nicht davon aus, dass eine Zahl alles abdeckt.

Komme ich vorzeitig an mein Geld? Nein. Es gibt keinen Sekundärmarkt. Ihr Kapital ist gebunden, bis der Entwickler zurückzahlt, und nach den aktuellen Zahlen läuft ein erheblicher Teil der Projekte über die ursprüngliche Fälligkeit hinaus.

Wem gehört ClubFunding, und sind die Abschlüsse öffentlich? Die Plattform, Clubfunding SAS, sitzt unter der CF Group Holding, kontrolliert von Präsident David Peronnin, mit Florac Investissements, Peninsula Capital, EMZ Partners und Bpifrance Investissement im Kapital nach einer Aufnahme von EUR 125 Mio. im September 2022. Weder die Plattform noch die Holding reicht öffentliche Abschlüsse ein, was französische Unternehmen rechtmäßig beantragen dürfen. Umsatz und Profitabilität sind daher aus dem Register nicht überprüfbar.

Fazit

ClubFunding ist die transparenteste Plattform in einem angespannten Markt, und genau die Transparenz sollte Sie innehalten lassen. Die Lizenz ist echt, die Aufsicht ist ernsthaft, die Historie ist lang und der Betreiber gut kapitalisiert. Doch nach den eigenen Zahlen der Plattform vom August 2026 läuft rund ein Fünftel des laufenden Buchs zu den ursprünglichen Bedingungen, ein Drittel steckt in außergerichtlichen oder gerichtlichen Verfahren, und die Verlustzeile liest sich weiterhin fast wie null, weil französische Immobiliensanierungen Jahre bis zum Abschluss brauchen. Das ist kein Skandal, es ist der französische Immobilien-Crowdfunding-Zyklus, der sich ehrlich in der Berichterstattung zeigt. Behandeln Sie es als kleinen, geduldigen, risikoreichen Anteil für Geld, das Sie zu keinem Termin zurückbrauchen, nicht als Einkommensprodukt.

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