Recensione ClubFunding - Una licenza AMF reale attorno a un portafoglio che ha smesso di rimborsare nei tempi

Piattaforma francese di crowdfunding immobiliare, attiva da maggio 2015, con 1,9 miliardi di euro prestati a promotori immobiliari attraverso 1.469 emissioni obbligazionarie. Detiene una piena autorizzazione come Fornitore di Servizi di Crowdfunding rilasciata dall’AMF, il regolatore francese dei mercati finanziari, con passaporto in 25 Stati membri dell’UE, e pubblica una tabella di stato progetto per progetto più dettagliata di quasi qualsiasi altra nel crowdlending europeo. Quella tabella è anche il problema. Sulle sue stesse cifre al 31 agosto 2026, solo circa il 22% del denaro ancora in essere sta seguendo il piano di rimborso che gli investitori avevano originariamente sottoscritto.

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Fatti rapidi: Clubfunding SAS, RCS Paris 807 764 980 · Parigi, Francia · Regolatore: AMF, licenza FP-2023-40 del 24.11.2023 ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503 · 1.924,5 milioni di euro finanziati dal 30.05.2015 · 1.469 progetti · oltre 40.000 investitori dichiarati · Minimo da 1.000 euro · Nessun mercato secondario

In Sintesi

Cos’è ClubFunding in 60 secondi

ClubFunding Le permette di prestare denaro a promotori immobiliari francesi. Lei acquista un’obbligazione, che è un riconoscimento di debito formale: il promotore promette di restituire il Suo capitale più un tasso di interesse fisso a una data stabilita, di solito tra uno e tre anni. Nel frattempo non viene pagato nulla. Il denaro finanzia un programma di costruzione o ristrutturazione, e il rimborso dipende dalla vendita o dal rifinanziamento di quel programma. I tassi sulle annate recenti sono intorno al 12,5% annuo. Il Suo capitale non è garantito e non c’è modo di vendere anticipatamente la posizione, quindi una volta impegnato resta dentro finché il promotore non paga o finché la situazione non si risolve in altro modo. ClubFunding è uno dei due o tre maggiori operatori di questo mercato in Francia e pubblica una scomposizione insolitamente dettagliata dell’andamento dei suoi progetti in corso, il che rende possibile dire qualcosa di concreto sul rischio invece di ripetere un numero da marketing.

Punti di forza

• Una licenza UE di crowdfunding autentica e completa, da un regolatore serio. ClubFunding detiene l’autorizzazione FP-2023-40, rilasciata dall’AMF il 24 novembre 2023 ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503, che copre il collocamento senza impegno irrevocabile e la ricezione e trasmissione di ordini dei clienti, su azioni e obbligazioni. Ha il passaporto in 25 Stati membri. L’AMF è un regolatore nazionale dei mercati a pieno titolo, non un organismo di autoregolamentazione, e la piattaforma compare nella white list AMF senza alcuna sanzione a carico né della piattaforma né della holding. Il denaro dei clienti non è detenuto da ClubFunding stessa: la società agisce come agente di servizi di pagamento di Treezor, istituto di moneta elettronica autorizzato.

• Undici anni di attività e scala reale. 1.924,5 milioni di euro finanziati su 1.469 emissioni obbligazionarie da maggio 2015, di cui 850 rimborsate integralmente e 1.039 milioni di euro di capitale restituiti. È un periodo abbastanza lungo da coprire il boom dal 2015 al 2021 e la fase di calo del mercato immobiliare francese dal 2022 al 2026, cosa che poche piattaforme di questo segmento possono dire. Due concorrenti francesi, Koregraf e WeShareBonds, hanno cessato l’attività nel 2025 e WiSEED ha attraversato una ristrutturazione sotto controllo giudiziario a fine 2025.

• Una trasparenza davvero superiore allo standard del settore. ClubFunding pubblica una tabella completa degli stati per annata, suddividendo il portafoglio in corso in sano, ricalendarizzato, in ritardo da zero a sei mesi, in ritardo oltre sei mesi, procedura amichevole, procedura concorsuale giudiziaria e perdita definitiva, sia in numero di progetti sia in euro. La maggior parte delle piattaforme pubblica un unico dato lusinghiero. Questa pubblica i numeri che permettono a un esterno di contestare quel dato, il che è un merito reale anche se i numeri sono scomodi.

• Capitale istituzionale alle spalle dell’operatore. A settembre 2022 il gruppo ha raccolto 125 milioni di euro in un leveraged buyout sostenuto da Florac Investissements, Peninsula Capital, EMZ Partners e Bpifrance Investissement, la banca pubblica francese per gli investimenti. La capogruppo, CF Group Holding, ha un capitale sociale di 116,09 milioni di euro. Questo non protegge alcun singolo prestito, ma rende un fallimento improvviso dell’operatore meno probabile rispetto a una piattaforma autofinanziata.

Aspetti da monitorare

• Circa il 78% del portafoglio in essere non segue più il piano originario. Degli 885,4 milioni di euro ancora dovuti al 31 agosto 2026, solo 194,4 milioni si trovano nella categoria sana. Il resto si scompone in 218,9 milioni di euro con piani di rimborso modificati (24,7%), 101,4 milioni in ritardo da zero a sei mesi (11,5%), 51,7 milioni in ritardo da oltre sei mesi (5,8%), 200 milioni in procedure amichevoli di ristrutturazione (22,6%) e 119 milioni in procedure concorsuali giudiziarie (13,4%). Per numero di progetti, 89 dei 619 progetti in corso sono in procedure concorsuali formali e altri 92 in procedure amichevoli. Queste percentuali sono nostri calcoli aritmetici sulle cifre assolute pubblicate da ClubFunding, perché la piattaforma pubblica gli euro ma non i rapporti.

• La cifra di perdita quasi nulla è un artefatto temporale, non un risultato di recupero. ClubFunding ha riconosciuto esattamente una perdita di capitale definitiva dal 2015, 0,17 milioni di euro su un progetto del 2018, e ogni annata dal 2019 in poi mostra zero. Questo convive con 119 milioni di euro in procedimenti giudiziari. In questo mercato le perdite vengono riconosciute solo alla fine di una ristrutturazione, che può durare anni, quindi una riga di perdita a zero mentre un nono del portafoglio è davanti a un giudice Le dice qualcosa sulla sequenza contabile, non sugli esiti. L’AMF ha sollevato esattamente questo punto nel suo studio dell’ottobre 2024 sul crowdfunding immobiliare francese, citando come problematiche le formule di marketing del tipo “0% di perdita di capitale”.

• Il rendimento del 9,95% nel marketing è calcolato solo sui sopravvissuti, e mescola un’altra attività. La nota della piattaforma stessa è esplicita: la cifra è un TIR medio “calcolato sui finanziamenti alternativi integralmente liquidati dal 2015, al 30/04/2026, realizzati tramite il fornitore di servizi di crowdfunding (debito immobiliare) e/o i fondi gestiti da Clubfunding Asset Management”. Le operazioni andate in default o ancora bloccate sono escluse per costruzione, e il numero mescola la piattaforma regolamentata con i fondi di gestione patrimoniale del gruppo. Non è il rendimento realizzato su tutto il denaro prestato attraverso la piattaforma.

• Nessuna liquidità, un ticket elevato e un solo settore in un solo Paese. Non esiste un mercato secondario: la parola non compare da nessuna parte nei termini e condizioni. Il ticket di ingresso è intorno ai 1.000 euro per progetto, quindi una posizione adeguatamente distribuita su dieci o più promotori richiede da 10.000 a 20.000 euro, contro i 10 euro per prestito delle piattaforme baltiche. E ogni euro è esposto alla stessa cosa, lo sviluppo immobiliare francese, in un momento in cui il barometro di settore pubblicato da Forvis Mazars per France FinTech a marzo 2026 segnalava dal 25% al 30% del nominale finanziato in ritardo di oltre sei mesi e dal 20% al 25% in procedure concorsuali, e riassumeva il mercato come “un progetto su due presenta attualmente difficoltà significative”.

Come funziona

1. Apra un conto e superi i controlli di identità. Si registri sulla piattaforma e completi il KYC (Know Your Customer, la verifica dell’identità che ogni società finanziaria regolamentata deve svolgere), oltre alle domande di adeguatezza richieste dal Regolamento (UE) 2020/1503 per gli investitori non sofisticati.
2. Esamini le offerte obbligazionarie in corso. Ogni pagina di progetto indica il promotore, l’importo richiesto, il tasso obiettivo, la durata e le garanzie prese. ClubFunding non pubblica un elenco standardizzato dei tipi di garanzia; il quadro è descritto in modo qualitativo, e una garanzia di secondo grado dietro una banca rende la posizione più simile a un debito mezzanino.
3. Sottoscriva a partire da circa 1.000 euro, con addebito diretto. Le raccolte sono rapide: la piattaforma pubblicizza un tempo medio di raccolta di un’ora, il che significa che le operazioni più richieste spariscono lo stesso giorno in cui aprono.
4. Attenda. Le obbligazioni sono rimborsate in fine, cioè capitale e interessi arrivano insieme a scadenza, tipicamente da 12 a 36 mesi dopo. Non c’è reddito intermedio né modo di uscire anticipatamente.
5. Segua lo stato. Se il promotore non riesce a pagare nei tempi, il progetto passa attraverso le categorie pubblicate: ricalendarizzato, in ritardo, procedura amichevole, poi procedimento giudiziario. ClubFunding agisce come rappresentante degli obbligazionisti e agisce in giudizio contro i promotori inadempienti e i loro garanti personali per conto degli investitori, ruolo confermato dalla Cour de cassation francese con una sentenza del 6 maggio 2026.

Per chi è adatta ClubFunding

ClubFunding è adatta a un investitore che già comprende il rischio dello sviluppo immobiliare francese, ha capitale sufficiente per distribuire ticket da 1.000 euro su almeno dieci o quindici promotori diversi, e può davvero lasciare quel denaro immobilizzato per tre anni o più, dato che una quota consistente dei progetti attuali va ben oltre la scadenza originaria. Chi desidera una sede europea regolamentata con una storia lunga, una rendicontazione dettagliata e cedole nominali a doppia cifra troverà in Francia poche opzioni meglio documentate. La qualità della rendicontazione è il vero motivo per sceglierla: Lei può vedere che cosa sta comprando.

È invece poco adatta a chi inizia con poco, a chi potrebbe aver bisogno di riavere i soldi a una data certa e a chi cerca diversificazione. Ogni posizione è la stessa scommessa sullo stesso ciclo immobiliare nazionale. È inoltre poco adatta agli investitori che danno per scontato che la cedola sia il rendimento. Su questa piattaforma, una parte rilevante del portafoglio sta attualmente decidendo se rimborserà o meno, e la contabilità non Le darà la risposta prima di diversi anni.

Confronto con le alternative

ClubFunding vs. Maclear. Queste due sono vicine sul rendimento pubblicizzato e lontanissime su tutto il resto. Maclear opera con l’adesione a un organismo svizzero di autoregolamentazione, che copre la conformità antiriciclaggio e nient’altro, senza sistema di indennizzo degli investitori e con un processo di recupero delle garanzie mai testato operativamente. ClubFunding si colloca sotto una piena autorizzazione AMF con passaporto in tutta l’UE, una rendicontazione pubblica di livello trimestrale e undici anni di storia. Maclear presta in diversi Paesi e settori europei; ClubFunding è interamente immobiliare francese. La divisione onesta: Maclear vince sulla diversificazione dei mutuatari sottostanti e sul basso ticket di ingresso, ClubFunding vince nettamente sulla posizione regolamentare e sulla qualità di ciò che divulga. Nessuna delle due offre indennizzo agli investitori se è la piattaforma stessa a fallire.

ClubFunding vs. Mintos. Mintos è il punto di riferimento per la scala, autorizzata come impresa di investimento ai sensi della MiFID II in Lettonia, il che porta un indennizzo agli investitori fino a 20.000 euro se la piattaforma gestisce male gli attivi dei clienti, un mercato secondario funzionante e un minimo di 50 euro. La licenza ECSPR di ClubFunding non prevede alcun sistema di indennizzo equivalente, nessun mercato secondario e un ticket venti volte più grande. Dove ClubFunding è avanti è la trasparenza sull’attivo: Lei conosce il singolo promotore, il singolo immobile e il singolo fascicolo giudiziario. Su Mintos acquista esposizione al portafoglio di un originator di prestiti. Se vuole liquidità e una barriera bassa, Mintos. Se vuole vedere l’attivo reale dietro il Suo denaro e accetta di immobilizzarlo, ClubFunding.

ClubFunding vs. EstateGuru. Questo è il confronto più vicino, perché entrambe prestano nell’immobiliare ed entrambe hanno incontrato la stessa fase di calo. Il portafoglio di EstateGuru si è deteriorato al punto che circa il 60% era in recupero e i suoi punteggi di sentiment pubblico sono crollati. Lo stress di ClubFunding è reale ma di forma diversa: una quota molto maggiore dei suoi progetti è effettivamente giunta a termine e ha rimborsato (850 su 1.469), il suo regolatore è un’autorità nazionale dei mercati di primo livello anziché una licenza ECSP rilasciata da un piccolo supervisore, e la sua storia giudiziaria mostra un’azione attiva contro promotori e garanti in tribunale invece di un passivo accumulo di pratiche di recupero. Entrambe vanno trattate come scommesse cicliche e illiquide sull’edilizia. ClubFunding è la meglio gestita delle due sulla base delle evidenze attuali, il che è un’asticella bassa e va letto come tale.

Domande frequenti

Che cosa pubblica ClubFunding sulle insolvenze? Non un tasso di insolvenza. Pubblica cifre assolute per stato: al 31 agosto 2026, sugli 885,4 milioni di euro in essere, 194,4 milioni erano sani, 218,9 milioni con piani modificati, 153,1 milioni in ritardo, 200 milioni in procedure amichevoli e 119 milioni in procedimenti giudiziari, con 0,17 milioni di euro di perdita definitiva riconosciuta dal 2015. La tabella segue il codice di condotta dell’associazione di categoria francese, come la piattaforma dichiara sulla pagina stessa. Non siamo riusciti a individuare una informativa annuale separata sul tasso di insolvenza nel formato prescritto dal Regolamento delegato (UE) 2022/2119.

La cifra del 9,95% è il rendimento che dovrei aspettarmi? No. È un TIR medio sulle operazioni integralmente liquidate, al 30 aprile 2026, e mescola anche i fondi gestiti dal ramo di gestione patrimoniale del gruppo. Le operazioni in ritardo, in ristrutturazione o in tribunale non vi compaiono. La cedola contrattuale media ponderata nella tabella della piattaforma stessa è del 10,57% dal 2015 e del 12,50% sui prestiti del 2025, ma una cedola contrattuale è una promessa, non un risultato.

Qual è l’investimento minimo? La homepage pubblicizza un investimento “da 1.000 euro”. Abbiamo confermato i 1.000 euro sulle offerte equity; le pagine dei progetti obbligazionari immobiliari richiedono un account, quindi non abbiamo potuto leggere la cifra alla fonte. Altri prodotti del gruppo hanno minimi diversi, 200 euro per la SCPI e 2.500 euro per il prodotto con agevolazione fiscale, quindi non dia per scontato che un solo numero valga per tutto.

Posso riavere il mio denaro in anticipo? No. Non esiste un mercato secondario. Il Suo capitale resta impegnato finché il promotore non rimborsa, e sui numeri attuali una quota significativa dei progetti va oltre la scadenza originaria.

Chi possiede ClubFunding e i suoi bilanci sono pubblici? La piattaforma, Clubfunding SAS, è controllata da CF Group Holding, a sua volta guidata dal presidente David Peronnin, con Florac Investissements, Peninsula Capital, EMZ Partners e Bpifrance Investissement nel capitale dopo una raccolta da 125 milioni di euro a settembre 2022. Né la piattaforma né la holding depositano bilanci pubblici, cosa che le società francesi possono legittimamente richiedere. Ricavi e redditività non sono quindi verificabili dal registro.

Conclusione

ClubFunding è la piattaforma più trasparente in un mercato sotto stress, ed è proprio la trasparenza a dover far riflettere. La licenza è reale, il regolatore è serio, il track record è lungo e l’operatore è ben capitalizzato. Ma sulle cifre della piattaforma stessa di agosto 2026, circa un quinto del portafoglio in corso rispetta i termini originari, un terzo è in procedura amichevole o giudiziaria, e la riga delle perdite legge ancora quasi zero perché le ristrutturazioni immobiliari francesi impiegano anni a concludersi. Non è uno scandalo, è il ciclo del crowdfunding immobiliare francese che si manifesta onestamente nella rendicontazione. La tratti come una piccola porzione paziente e ad alto rischio, destinata a denaro che non Le servirà a una data precisa, non come un prodotto di reddito.

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