Recensione Homunity - una licenza AMF autentica, una casa madre Tikehau e una riga delle insolvenze che continua a segnare zero

Piattaforma francese di crowdfunding immobiliare, attiva dal 2014, interamente posseduta dal gestore patrimoniale quotato Tikehau Capital e titolare di un’autentica autorizzazione come fornitore di servizi di crowdfunding rilasciata dall’AMF, il regolatore francese dei mercati. Pubblica una delle tabelle di performance più dettagliate d’Europa, scomposta anno per anno. È anche lì che sta il problema. Dei 667 progetti finanziati dall’inizio, 175 sono in ritardo di oltre sei mesi oppure all’interno di procedure concorsuali, e insieme portano 309 milioni di EUR di capitale non rimborsato. La riga denominata perdita definitiva continua a segnare zero.

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Fatti rapidi: Fondata nel 2014, Parigi · licenza AMF di fornitore di servizi di crowdfunding FP-2023-31, rilasciata il 9 novembre 2023 · posseduta al 100% da Tikehau Capital tramite Homming SAS · 864,3 milioni di EUR prestati su 667 emissioni obbligazionarie · 469,6 milioni di EUR ancora in essere · investimento minimo 1.000 EUR · nessun mercato secondario · nessuna commissione a carico degli investitori

In Sintesi

Tutte le cifre sopra riportate provengono dalla tabella statistica della stessa Homunity, dati datati 10 luglio 2026, salvo dove diversamente indicato.

Cos’è Homunity in 60 secondi

Homunity mette in contatto investitori retail e promotori immobiliari francesi. Un promotore ha bisogno dell’ultima fetta di finanziamento per un progetto edilizio, e la piattaforma consente ai privati di prestargliela tramite obbligazioni, cioè strumenti di debito che pagano una cedola fissa. Le obbligazioni sono emesse da un veicolo dedicato costituito per ciascuna operazione, e il rimborso è di tipo bullet: non riceve nulla fino alla fine, poi capitale e tutti gli interessi maturati in un unico pagamento, di solito dopo 12-24 mesi. L’investimento minimo è di 1.000 EUR e non esiste alcuna via d’uscita prima della scadenza, perché la piattaforma non ha un mercato secondario. Homunity è autorizzata dall’AMF ai sensi del regolamento europeo sul crowdfunding ed è posseduta da Tikehau Capital, un gestore patrimoniale quotato. Né la licenza né la casa madre La coprono se un promotore non rimborsa.

Punti di forza

• Una licenza autentica e verificabile, con il perimetro esatto dichiarato. Homunity compare nella white list dell’AMF dei fornitori di servizi di crowdfunding con la licenza numero FP-2023-31, rilasciata il 9 novembre 2023, un giorno prima dell’abolizione del vecchio regime francese CIP. Il registro riporta con precisione l’attività autorizzata: collocamento senza impegno irrevocabile di valori mobiliari più ricezione e trasmissione di ordini dei clienti, in obbligazioni. Quella formulazione conta. Collocamento senza impegno irrevocabile significa che Homunity non sottoscrive le emissioni e non assume essa stessa il rischio di credito. La licenza è passaportata in altri otto Stati membri, e la piattaforma è assente dall’elenco AMF dei fornitori a cui l’autorizzazione è stata revocata. Non abbiamo trovato alcuna sanzione, avvertenza o iscrizione in liste nere dell’AMF.

• Una tabella pubblica di performance realmente dettagliata, scomposta per annata. Homunity pubblica una tabella anno per anno dal 2016 in poi che mostra, per ciascuna annata, il numero di progetti, il nominale finanziato, il capitale rimborsato, i progetti integralmente rimborsati, i progetti in ritardo da zero a sei mesi, i progetti in ritardo di oltre sei mesi, i progetti in procedura concorsuale, la cedola media ponderata e un tasso interno di rendimento calcolato al netto del rischio. Molti concorrenti francesi pubblicano molto meno. Fundimmo mette i propri dati in un PDF basato su immagini, la pagina di WiSEED non si è caricata affatto quando l’abbiamo controllata, e Baltis non pubblica nulla. Questa è vera informativa, ed è il motivo per cui il resto di questa recensione può essere specifico.

• Una grande casa madre quotata che mantiene solvibile l’operatore. Il Documento di Registrazione Universale 2025 di Tikehau Capital, pubblicato il 19 marzo 2026, elenca Homunity come controllata al 100% integralmente consolidata, detenuta tramite Homming SAS, e riporta 507 milioni di EUR di masse in gestione sulla linea di business Homunity al 31 dicembre 2025. Questo conta per la continuità: la gestione dei 175 progetti problematici richiede anni, e una piattaforma con alle spalle una casa madre quotata ha meno probabilità di sparire a metà del recupero rispetto a un concorrente autofinanziato. Due piattaforme francesi, Koregraf e WeShareBonds, hanno cessato l’attività nel corso del 2025.

• Nessuna commissione a carico degli investitori, dichiarato apertamente. Homunity non addebita nulla agli investitori all’ingresso, all’uscita o per la gestione, e lo dichiara nelle sue FAQ. Le sue commissioni provengono dai promotori. La liquidità in attesa di investimento è detenuta presso Lemonway, un istituto di pagamento autorizzato, il che protegge i saldi non investiti anche se non fa nulla per il denaro già prestato.

• A volte agisce davvero in giudizio per conto degli investitori. A settembre 2025 il tribunale di Lione ha riconosciuto a Homunity e a uno dei suoi veicoli emittenti il rimborso integrale di un titolo da 1,52 milioni di EUR più penali nei confronti di un promotore inadempiente. Su almeno un progetto del 2026 la piattaforma ha rifiutato la richiesta di proroga di un operatore e ha invece agito in giudizio. Questa è la prova che il mandato di recupero che gli investitori sottoscrivono viene talvolta utilizzato.

Aspetti da monitorare

• Zero insolvenze è una definizione, non un risultato. La tabella di Homunity mostra 0 progetti e 0 EUR alla voce “Perte definitive (Defaut)” per ogni anno dal 2016. Arriva a quel numero riconoscendo una perdita solo dopo che un tribunale l’ha definitivamente accertata. Tutto ciò che sta al di sotto di questa soglia rimane a tempo indeterminato nelle voci dei ritardi o delle procedure concorsuali. Ai dati del 10 luglio 2026 si tratta di 175 progetti e circa 309 milioni di EUR di capitale non rimborsato, cioè circa il 36% di tutto ciò che la piattaforma ha mai finanziato. L’esempio più chiaro è il promotore Axone Promotion, ridenominato ENVI, messo in liquidazione giudiziale a giugno 2024 con circa 6,45 milioni di EUR presi a prestito tramite Homunity. In una risposta a un investitore del gennaio 2025 fatta circolare su un forum di investitori, la piattaforma scriveva che la maggior parte dei garanti era insolvente e che il progetto non era ancora considerato una perdita. A nostro giudizio, lo zero è corretto secondo la definizione della stessa Homunity ed è fuorviante come segnale di rischio, e nessun investitore dovrebbe leggerlo come uno storico di risultati.

• Sui numeri della stessa piattaforma, la maggior parte del portafoglio attivo è deteriorata. Dei 469,6 milioni di EUR ancora in essere, 103,9 milioni di EUR riguardano progetti ancora nella loro finestra di raccolta o di rimborso ordinario. I restanti 365,7 milioni di EUR, quasi il 78%, sono in ritardo fino a sei mesi, in ritardo di oltre sei mesi oppure in procedura concorsuale. Sul nominale finanziato dall’inizio, il ritardo oltre i sei mesi è pari al 25,2% e le procedure concorsuali al 10,6%. L’annata 2022 è la peggiore: 68 progetti su 113 sono in ritardo oltre i sei mesi o insolventi, e il rendimento al netto del rischio per quell’anno è del 3,04% contro una cedola contrattuale dell’8,46%. L’annata 2023 segue da vicino. Sono gli investitori entrati tra il 2021 e il 2023 a portarsi addosso tutto questo.

• La tabella non ha alcuna categoria per le scadenze rinegoziate, mentre i concorrenti ce l’hanno. ClubFunding, che opera secondo lo stesso quadro di rendicontazione del settore francese, pubblica una voce separata per i progetti che procedono su piani modificati e vi colloca 146 progetti e 218,9 milioni di EUR. La tabella di Homunity passa direttamente da “in corso” a “in ritardo da zero a sei mesi” senza nulla nel mezzo. Diversi siti di recensioni francesi sostengono da anni che le proroghe firmate con i promotori non vengono conteggiate come ritardi. Segnaliamo l’assenza della categoria anziché affermare di sapere dove si collochino quei progetti, ed è una domanda legittima da rivolgere alla piattaforma. Homunity inoltre non contabilizza alcuna riga di accantonamenti, laddove un concorrente comparabile, Raizers, dichiara 33,9 milioni di EUR di accantonamenti e perdite accanto al proprio zero.

• Le ristrutturazioni stanno azzerando i rendimenti, non limandoli. Ad agosto 2026 agli obbligazionisti dei progetti sostenuti dal promotore Coffim è stato chiesto di votare su termini che, secondo le lettere della stessa piattaforma pubblicate da due investitori su forum pubblici, rimborsano il 15% del capitale e cancellano il resto del capitale insieme a tutti gli interessi, maturati e futuri, in cambio di un credito incerto con un tetto pari alla metà del capitale originario. La formulazione della stessa Homunity in quella lettera diceva che, in caso di accettazione, l’investimento non produrrà alcun rendimento e tornerà indietro soltanto il 15% del capitale. Una corrispondenza separata descrive un taglio del 95% discusso in un webinar di maggio 2025 sui programmi di un altro promotore. Si tratta di elementi riportati tramite forum e non ottenuti direttamente da noi, quindi vanno trattati come riportati. Sono coerenti con la direzione indicata dalla tabella pubblicata.

• Il sentiment degli investitori è il più debole del suo gruppo di riferimento, e in parte ciò è strutturale. Trustpilot mostrava 2,1 su 5 su 343 recensioni quando l’abbiamo letto il 1 settembre 2026, con il 61% a una stella, contro ClubFunding a 3,7, Raizers a 3,6 e Anaxago a 3,3. Le recensioni non sono sollecitate, quindi il campione è sbilanciato verso chi si sente danneggiato, e almeno due voci nella prima pagina sono spam fuori tema su truffe di recupero crediti. Ma i reclami francesi di sostanza sono specifici, citano progetti reali e ripetono lo stesso schema: scadenze prorogate di sei mesi alla volta anziché dichiarare un’insolvenza, e portafogli in cui la maggior parte delle posizioni è deteriorata anziché una o due. Noti inoltre che le condizioni di Homunity concentrano il mandato di recupero nelle mani della piattaforma stessa, e che le sue FAQ avvertono che agli investitori può essere chiesto di votare sull’assunzione dei costi di contenzioso e recupero.

Come funziona

1. Apra un conto e superi i controlli di identità. La registrazione è gratuita e include il KYC, la verifica dell’identità richiesta dalla normativa antiriciclaggio. Ai sensi del regolamento europeo sul crowdfunding, gli investitori non sofisticati affrontano anche un test di conoscenza d’ingresso e una simulazione della capacità di sostenere perdite.
2. Alimenti il suo wallet con bonifico bancario. La liquidità è detenuta presso Lemonway, un istituto di pagamento autorizzato, finché non la impegna in un progetto.
3. Scelga un progetto. Ogni annuncio indica il promotore, l’immobile, la cedola, la durata, il pacchetto di garanzie e i rischi. Le garanzie sono a livello di promotore e per singolo progetto: una fideiussione della holding del promotore stesso, una garanzia personale del suo amministratore, un’ipoteca spesso di secondo grado dietro una banca, oppure un pegno sulle quote del veicolo.
4. Investa almeno 1.000 EUR, o 2.000 EUR su alcune operazioni, nelle obbligazioni del veicolo costituito per quel progetto. Distribuire su molti progetti è l’unica diversificazione a Sua disposizione.
5. Attenda la scadenza. Nulla viene pagato prima della fine, quando capitale e interessi arrivano insieme. Non esiste mercato secondario né uscita anticipata, quindi consideri il denaro come vincolato. Proroghe fino a sei mesi sono contrattualmente possibili e, nel mercato attuale, sono frequenti.

Per chi è adatta Homunity

Homunity è adatta a un investitore esperto residente in Francia che già comprende il rischio dello sviluppo immobiliare, che può mettere al lavoro almeno 15.000-20.000 EUR per detenere quindici o venti posizioni separate da 1.000 EUR, e che vuole una piattaforma che pubblichi abbastanza dettagli da poter essere contestata. La tabella per annata, la licenza e la casa madre Tikehau sono tutte reali, ed è improbabile che la piattaforma scompaia mentre i recuperi sono in corso. Se ha comunque intenzione di assumere il rischio del crowdfunding immobiliare francese, assumerlo dove Le viene mostrato il proprio anno peggiore in una tabella pubblica è una scelta difendibile.

È una scelta sbagliata per i principianti, per chiunque non possa vincolare il denaro per diversi anni anziché per i due pubblicizzati, e per chiunque abbia bisogno della possibilità di vendere. È una scelta particolarmente sbagliata per chi legge lo zero sulla riga delle insolvenze come prova di uno storico pulito. Non è nemmeno un elemento di diversificazione: ogni progetto è la stessa scommessa sulla sopravvivenza dei promotori immobiliari francesi nello stesso mercato, quindi un portafoglio di trenta operazioni Homunity è un unico rischio detenuto trenta volte.

Confronto con le alternative

Homunity vs. Maclear. Prodotti diversi e quadri regolamentari diversi, e nessuna delle due è semplicemente più sicura. Homunity detiene una piena autorizzazione AMF ai sensi del regolamento europeo sul crowdfunding, con l’AMF che vigila direttamente sulla piattaforma. Maclear opera sotto l’iscrizione a un’organizzazione di autoregolamentazione svizzera, che copre soltanto gli obblighi antiriciclaggio e non è vigilanza su un’impresa di investimento, e non prevede alcun sistema di indennizzo degli investitori. Su quell’asse Homunity è nettamente avanti. Sui risultati il confronto si ribalta: Maclear presta in diversi paesi europei a fronte di garanzie su PMI con cedole intorno al 14%, mentre Homunity è un portafoglio monopaese e monosettoriale in cui circa il 36% di tutto ciò che è stato prestato è attualmente in ritardo oltre i sei mesi o in procedura concorsuale. Il processo di recupero di Maclear non è stato messo alla prova su larga scala, quindi il suo storico pulito è breve più che dimostrato. La sintesi onesta è: vigilanza più forte in Homunity, esposizione meno concentrata in Maclear.

Homunity vs. Mintos. Queste due quasi non competono. Mintos è un marketplace lettone vigilato ai sensi della MiFID II, il regime europeo delle imprese di investimento, con un sistema di indennizzo degli investitori fino a 20.000 EUR che copre il fallimento della piattaforma o l’appropriazione indebita del denaro dei clienti, un mercato secondario funzionante, un minimo di 50 EUR e decine di originator di prestiti indipendenti. I rendimenti sono più bassi, di norma tra l’8% e l’11%. Homunity non ha alcun sistema di indennizzo, nessun mercato secondario, un minimo di 1.000 EUR e un solo settore. Per un investitore che vuole liquidità, diversificazione e una rete di sicurezza regolamentare, Mintos non è nemmeno una scelta contesa. L’argomento a favore di Homunity è che le sue obbligazioni sono garantite da immobili reali, cosa che i prestiti al consumo di Mintos non sono, e che le sue cedole sono più alte. Sulle annate 2022 e 2023 quella garanzia non si è tradotta in rimborso.

Homunity vs. ClubFunding. Il concorrente più prossimo: stesso paese, stesso prodotto, stesso tipo di licenza AMF, entrambe pubblicano tabelle dettagliate. ClubFunding è circa il doppio come dimensione, con 1,92 miliardi di EUR finanziati, ha rimborsato il 54% del capitale contro il 46% di Homunity, e dichiara una piccola perdita definitiva anziché nessuna, il che è una posizione marginalmente più onesta. Pubblica inoltre una voce per le scadenze rinegoziate che Homunity non ha, e il suo punteggio Trustpilot è 3,7 contro 2,1. Nessuno dei due portafogli è in salute: sui dati della stessa ClubFunding al 31 agosto 2026 solo circa il 22% del capitale in essere è ancora sul piano originario, e il numero equivalente di Homunity è anch’esso di circa il 22%. Entrambe sono lo stesso ciclo immobiliare francese visto attraverso due tabelle. ClubFunding è avanti sulla completezza dell’informativa e sul sentiment, Homunity è avanti per il fatto di avere una casa madre quotata alle spalle dell’operatore.

Conclusione sui concorrenti. Homunity non è né la piattaforma francese con l’informativa peggiore né quella con la performance migliore. Si colloca nella metà trasparente per il formato e all’estremo sotto stress per la sostanza, e il contesto di settore è impietoso: il barometro 2025 di Forvis Mazars e France FinTech, pubblicato a marzo 2026, ha rilevato che dal 25% al 30% dei progetti francesi di crowdfunding immobiliare è in ritardo di oltre sei mesi e dal 20% al 25% è in procedura concorsuale, e ha concluso che un progetto su due mostra difficoltà significative.

Domande frequenti

Homunity è regolamentata? Sì. Detiene l’autorizzazione come fornitore di servizi di crowdfunding FP-2023-31 rilasciata dall’AMF il 9 novembre 2023 ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503, e compare nella white list pubblica dell’AMF. L’autorizzazione copre il collocamento di obbligazioni senza impegno irrevocabile e la trasmissione di ordini dei clienti. Non rende l’AMF responsabile del fatto che un promotore La rimborsi, e non esiste alcun sistema di indennizzo degli investitori che copra le perdite su crediti.

Tikehau Capital garantisce il mio denaro? No. Tikehau Capital possiede interamente Homunity, il che sostiene la continuità della piattaforma come impresa, ma non risponde delle singole obbligazioni di progetto e non ha mai affermato di farlo. Le FAQ della stessa Homunity affermano che la cedola è contrattuale e non è garantita da una banca o da un assicuratore, e che se il promotore fallisce il pagamento degli interessi può essere compromesso. La Sua controparte è il promotore immobiliare, non la piattaforma e non la sua casa madre.

Perché Homunity dichiara zero insolvenze quando così tanti progetti sono in ritardo? Perché riconosce la perdita solo quando una perdita è stata definitivamente accertata da un tribunale. I progetti in ritardo di anni, o il cui promotore è in procedura concorsuale, restano nelle voci dei ritardi e delle procedure e non raggiungono mai la riga delle insolvenze finché il procedimento non si chiude. Ai dati del 10 luglio 2026 si tratta di 175 progetti che portano circa 309 milioni di EUR. Lo zero è corretto secondo quella definizione e non va letto come uno storico di risultati.

Qual è l’investimento minimo? 1.000 EUR per progetto, che salgono a 2.000 EUR su alcuni progetti, secondo le FAQ della stessa piattaforma. Non esiste un punto d’ingresso più economico nel suo prodotto di crowdfunding. Poiché una diversificazione significativa comporta quindici o venti posizioni separate, il capitale iniziale in pratica è considerevolmente più alto del minimo dichiarato.

Posso vendere prima della scadenza? No. Homunity dichiara apertamente la propria illiquidità: nessun mercato secondario e nessuna uscita anticipata. Il rimborso è bullet, quindi nulla arriva prima della fine, e i contratti consentono di norma al promotore di prorogare, spesso fino a sei mesi. Nel mercato attuale quelle proroghe sono frequenti.

Quanto costa? Nulla per l’investitore. Non ci sono commissioni di ingresso, di uscita o di gestione, e Homunity è pagata dai promotori. Un’avvertenza tratta dalle sue stesse FAQ: quando un progetto incontra difficoltà, agli investitori può essere chiesto di votare sull’assunzione dei costi di contenzioso o di recupero.

Conclusione

Homunity fa bene lo strato istituzionale. La licenza AMF è reale e verificabile, la casa madre è un gestore patrimoniale quotato, il revisore è una società riconosciuta, e la tabella statistica pubblica è più dettagliata di quanto riesca a fare la maggior parte dei suoi concorrenti. Quello che quella tabella mostra è un portafoglio sotto forte stress: 175 progetti su 667 in ritardo oltre i sei mesi o in procedura concorsuale, circa il 78% del capitale in essere deteriorato, un rendimento al netto del rischio del 5,80% contro una cedola media del 9,20%, e ristrutturazioni sottoposte agli obbligazionisti che cancellano interamente gli interessi. Lo zero sulla riga delle insolvenze è una definizione anziché un risultato, e la categoria mancante per le scadenze rinegoziate è una domanda legittima da rivolgere alla piattaforma. Questa è una piattaforma da affrontare con un’allocazione piccola e deliberatamente dimensionata, distribuita su molti progetti, con denaro che può lasciare intoccato molto più a lungo della durata pubblicizzata, e solo se ha letto di persona la tabella per annata.

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