Reseña de Homunity - una licencia real de la AMF, una matriz Tikehau y una línea de impagos que sigue marcando cero

Plataforma francesa de crowdfunding inmobiliario, en funcionamiento desde 2014, propiedad íntegra de la gestora de activos cotizada Tikehau Capital y titular de una autorización genuina de Proveedor de Servicios de Financiación Participativa concedida por la AMF, el regulador francés de los mercados. Publica una de las tablas de resultados más detalladas de Europa, desglosada año a año. Esa tabla es también donde está el problema. De 667 proyectos financiados en toda su historia, 175 llevan más de seis meses de retraso o están inmersos en procedimientos concursales, y arrastran juntos 309 M€ de capital impagado. La línea etiquetada como pérdida definitiva sigue marcando cero.

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Datos rápidos: Fundada en 2014, París · Licencia de Proveedor de Servicios de Financiación Participativa de la AMF FP-2023-31, concedida el 9 de noviembre de 2023 · Propiedad al 100% de Tikehau Capital a través de Homming SAS · 864,3 M€ prestados en 667 emisiones de bonos · 469,6 M€ todavía vivos · Ticket mínimo de 1.000 € · Sin mercado secundario · Sin comisiones al inversor

De un vistazo

Todas las cifras anteriores proceden de la propia tabla de estadísticas de Homunity, con datos fechados a 10 de julio de 2026, salvo indicación en contrario.

Qué es Homunity en 60 segundos

Homunity conecta a inversores minoristas con promotores inmobiliarios franceses. Un promotor necesita el último tramo de financiación de un proyecto de edificación, y la plataforma permite que los particulares se lo presten mediante bonos, que son instrumentos de deuda que pagan un cupón fijo. Los bonos los emite una sociedad de propósito especial creada para cada operación, y la amortización es bullet, es decir, no recibe absolutamente nada hasta el final y entonces le llegan el capital y todos los intereses devengados en un solo pago, normalmente entre 12 y 24 meses después. El ticket mínimo es de 1.000 € y no hay forma de salir antes del vencimiento, ya que la plataforma no tiene mercado secundario. Homunity está autorizada por la AMF bajo el reglamento europeo de financiación participativa y es propiedad de Tikehau Capital, una gestora de activos cotizada. Ni la licencia ni la matriz le cubren si un promotor no devuelve el dinero.

Puntos fuertes

• Una licencia real y verificable, con el alcance exacto declarado. Homunity figura en la lista blanca de la AMF de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa con el número de licencia FP-2023-31, concedida el 9 de noviembre de 2023, un día antes de que se suprimiera el antiguo régimen francés CIP. El registro recoge la actividad autorizada con precisión: colocación sin compromiso firme de valores negociables más recepción y transmisión de órdenes de clientes, en bonos. Esa redacción importa. Colocación sin compromiso firme significa que Homunity no asegura las emisiones y no asume ella misma el riesgo de crédito. La licencia está pasaportada a otros ocho Estados miembros, y la plataforma está ausente de la lista de la AMF de proveedores a los que se ha retirado la autorización. No encontramos ninguna sanción, advertencia ni inclusión en lista negra por parte de la AMF.

• Una tabla pública de resultados realmente detallada, desglosada por añada. Homunity publica una tabla año a año desde 2016 que muestra, para cada añada, el número de proyectos, el nominal financiado, el capital reembolsado, los proyectos reembolsados íntegramente, los proyectos con retraso de cero a seis meses, los proyectos con más de seis meses de retraso, los proyectos en procedimiento concursal, el cupón medio ponderado y una tasa interna de rentabilidad calculada neta de riesgo. Muchos competidores franceses publican mucho menos. Fundimmo mete sus datos en un PDF basado en imágenes, la página de WiSEED directamente no cargó cuando la revisamos, y Baltis no publica nada. Esto es divulgación de verdad, y es la razón por la que el resto de esta reseña puede ser concreta.

• Una matriz grande y cotizada que mantiene solvente al operador. El Documento de Registro Universal de 2025 de Tikehau Capital, publicado el 19 de marzo de 2026, incluye a Homunity como filial al 100% plenamente consolidada a través de Homming SAS, y declara 507 M€ de activos bajo gestión en la línea de negocio Homunity a 31 de diciembre de 2025. Eso importa para la continuidad: resolver 175 proyectos con problemas lleva años, y una plataforma con una matriz cotizada detrás tiene menos probabilidades de desaparecer a mitad de la recuperación que un competidor autofinanciado. Dos plataformas francesas, Koregraf y WeShareBonds, cesaron su actividad durante 2025.

• Sin comisiones al inversor, dicho con claridad. Homunity no cobra nada a los inversores ni a la entrada, ni a la salida, ni por gestión, y así lo dice en su FAQ. Sus comisiones vienen de los promotores. El efectivo pendiente de invertir está depositado en Lemonway, una entidad de pago con licencia, lo que protege los saldos no invertidos aunque no haga nada por el dinero ya prestado.

• A veces sí litiga en nombre de los inversores. En septiembre de 2025 el tribunal de Lyon concedió a Homunity y a uno de sus vehículos emisores el reembolso íntegro de un pagaré de 1,52 M€ más penalizaciones frente a un promotor incumplidor. En al menos un proyecto de 2026 la plataforma rechazó la solicitud de prórroga de un operador y demandó en su lugar. Esto es prueba de que el mandato de recuperación que firman los inversores se utiliza de vez en cuando.

Aspectos a vigilar

• Cero impagos es una definición, no un resultado. La tabla de Homunity muestra 0 proyectos y 0 € bajo “Perte definitive (Defaut)” en todos los años desde 2016. Llega a esa cifra reconociendo una pérdida solo una vez que un tribunal la ha determinado de forma definitiva. Todo lo que se queda corto de eso permanece indefinidamente en los tramos de retraso o de concurso. Con los datos a 10 de julio de 2026, eso son 175 proyectos y unos 309 M€ de capital impagado, aproximadamente el 36% de todo lo que la plataforma ha financiado en su historia. La ilustración más clara es el promotor Axone Promotion, rebautizado ENVI, en liquidación judicial desde junio de 2024 con alrededor de 6,45 M€ tomados prestados a través de Homunity. En una respuesta de enero de 2025 a un inversor difundida en un foro de inversores, la plataforma escribió que la mayoría de los avalistas eran insolventes y que el proyecto todavía no se consideraba una pérdida. A nuestro juicio, el cero es exacto según la propia definición de Homunity y engañoso como señal de riesgo, y ningún inversor debería leerlo como un historial.

• Con las propias cifras de la plataforma, la mayor parte de la cartera viva está deteriorada. De los 469,6 M€ todavía vivos, 103,9 M€ corresponden a proyectos que siguen en su ventana de captación o de amortización normal. Los 365,7 M€ restantes, cerca del 78%, llevan hasta seis meses de retraso, más de seis meses de retraso o están en concurso. Sobre el nominal financiado en toda la historia, el retraso de más de seis meses supone el 25,2% y los procedimientos concursales el 10,6%. La añada de 2022 es la peor: 68 de 113 proyectos llevan más de seis meses de retraso o están en concurso, y la rentabilidad neta de riesgo de ese año es del 3,04% frente a un cupón contractual del 8,46%. La añada de 2023 va justo detrás. Los inversores que entraron entre 2021 y 2023 son los que cargan con esto.

• La tabla no tiene categoría para los vencimientos renegociados, y sus competidores sí. ClubFunding, que trabaja con el mismo marco francés de reporte sectorial, publica un tramo aparte para los proyectos que corren con calendarios modificados y mete ahí 146 proyectos y 218,9 M€. La tabla de Homunity salta directamente de “en curso” a “retraso de cero a seis meses” sin nada en medio. Varias webs francesas de análisis llevan años sosteniendo que las prórrogas firmadas con los promotores no se están contabilizando como retrasos. Señalamos la ausencia de la categoría en lugar de afirmar que sabemos dónde están esos proyectos, y es una pregunta legítima que plantear a la plataforma. Homunity tampoco contabiliza ninguna línea de provisiones, mientras que una competidora comparable, Raizers, divulga 33,9 M€ de provisiones y pérdidas junto a su propio cero.

• Las reestructuraciones están borrando las rentabilidades, no recortándolas. En agosto de 2026 se pidió a los bonistas de proyectos respaldados por el promotor Coffim que votaran unas condiciones que, según las propias cartas de la plataforma publicadas por dos inversores en foros públicos, devuelven el 15% del capital y cancelan el resto del capital junto con todos los intereses, devengados y futuros, a cambio de un derecho incierto limitado a la mitad del capital original. La propia redacción de Homunity en esa carta era que, de aceptarse, la inversión no producirá ninguna rentabilidad y solo volverá el 15% del capital. Otra correspondencia describe una quita del 95% discutida en un webinar de mayo de 2025 sobre los programas de otro promotor. Esto llega a través de foros y no lo obtuvimos nosotros directamente, así que trátelo como reportado. Es coherente con la dirección que marca la tabla publicada.

• El sentimiento de los inversores es el más débil de su grupo de referencia, y en parte es estructural. Trustpilot mostraba 2,1 sobre 5 en 343 reseñas cuando lo leímos el 1 de septiembre de 2026, con un 61% de una estrella, frente a ClubFunding con 3,7, Raizers con 3,6 y Anaxago con 3,3. Las reseñas no son solicitadas, así que la muestra se escora hacia el agraviado, y al menos dos entradas de la primera página son spam fuera de tema sobre estafas de recuperación de fondos. Pero las quejas francesas de fondo son concretas, nombran proyectos reales y repiten el mismo patrón: vencimientos prorrogados de seis meses en seis meses en lugar de declarar un impago, y carteras en las que la mayoría de las posiciones está deteriorada, no una o dos. Repare también en que las condiciones de Homunity concentran el mandato de recuperación en manos de la propia plataforma, y en que su FAQ advierte de que se puede pedir a los inversores que voten sobre asumir los costes de litigio y recuperación.

Cómo funciona

1. Abra una cuenta y supere las comprobaciones de identidad. El registro es gratuito e incluye el KYC, la verificación de identidad que exigen las normas contra el blanqueo de capitales. Bajo el reglamento europeo de financiación participativa, los inversores no experimentados pasan además por un test de conocimientos de entrada y una simulación de capacidad de soportar pérdidas.
2. Cargue su monedero por transferencia bancaria. El efectivo se deposita en Lemonway, una entidad de pago con licencia, hasta que usted lo compromete en un proyecto.
3. Elija un proyecto. Cada ficha nombra al promotor, el edificio, el cupón, el plazo, el paquete de garantías y los riesgos. La garantía es a nivel de promotor y por proyecto: un aval de la propia sociedad holding del promotor, una garantía personal de su administrador, una hipoteca que a menudo es de segundo rango por detrás de un banco, o una pignoración de las participaciones del vehículo.
4. Invierta al menos 1.000 €, o 2.000 € en algunas operaciones, en los bonos del vehículo creado para ese proyecto. Repartir entre muchos proyectos es la única diversificación de la que dispone.
5. Espere al vencimiento. No se paga nada hasta el final, cuando el capital y los intereses llegan juntos. No hay mercado secundario ni salida anticipada, así que dé el dinero por bloqueado. Las prórrogas de hasta seis meses habitualmente son contractualmente posibles, y en el mercado actual son frecuentes.

Para quién es Homunity

Homunity encaja con un inversor francés experimentado que ya entiende el riesgo de la promoción inmobiliaria, que puede poner a trabajar al menos entre 15.000 € y 20.000 € para mantener quince o veinte tickets separados de 1.000 €, y que quiere una plataforma que publique suficiente detalle como para poder discutírselo. La tabla por añadas, la licencia y la matriz Tikehau son todas reales, y es improbable que la plataforma desaparezca mientras corren las recuperaciones. Si va a asumir riesgo de crowdfunding inmobiliario francés de todos modos, asumirlo en un sitio que le enseña su peor año en una tabla pública es una elección defendible.

Encaja mal para principiantes, para cualquiera que no pueda bloquear el dinero varios años en lugar de los dos anunciados, y para cualquiera que necesite la opción de vender. Encaja especialmente mal para quien lea el cero de la línea de impagos como prueba de un historial limpio. Tampoco es un diversificador: cada proyecto es la misma apuesta a que los promotores inmobiliarios franceses sobrevivan al mismo mercado, así que una cartera de treinta operaciones de Homunity es un riesgo mantenido treinta veces.

Comparada con alternativas

Homunity frente a Maclear. Productos distintos y marcos regulatorios distintos, y ninguna es más segura sin matices. Homunity tiene una autorización completa de la AMF bajo el reglamento europeo de financiación participativa, con la AMF supervisando directamente la plataforma. Maclear opera bajo la pertenencia a un organismo suizo de autorregulación, que cubre únicamente las obligaciones contra el blanqueo de capitales y no es supervisión de empresa de inversión, y no lleva ningún esquema de compensación al inversor. En ese eje Homunity va claramente por delante. En resultados la comparación se invierte: Maclear presta en varios países europeos contra garantías de pymes a cupones en torno al 14%, mientras que Homunity es una cartera de un solo país y un solo sector donde aproximadamente el 36% de todo lo prestado en su historia lleva ahora más de seis meses de retraso o está en concurso. El propio proceso de recuperación de Maclear no se ha puesto a prueba a escala, así que su historial limpio es corto más que probado. El resumen honesto es supervisión más fuerte en Homunity, exposición menos concentrada en Maclear.

Homunity frente a Mintos. Apenas compiten. Mintos es un mercado letón supervisado bajo MiFID II, el régimen europeo de empresas de inversión, con un esquema de compensación al inversor de hasta 20.000 € que cubre la quiebra de la plataforma o la apropiación indebida del dinero de los clientes, un mercado secundario que funciona, un mínimo de 50 € y decenas de originadores de préstamos independientes. Las rentabilidades son menores, típicamente del 8% al 11%. Homunity no tiene esquema de compensación, ni mercado secundario, tiene un mínimo de 1.000 € y un solo sector. Para un inversor que quiera liquidez, diversificación y un respaldo regulatorio, Mintos no es una decisión reñida. El argumento de Homunity es que sus bonos están garantizados sobre edificios reales, cosa que los préstamos al consumo de Mintos no, y que sus cupones son más altos. En las añadas de 2022 y 2023 esa garantía no se ha traducido en devolución.

Homunity frente a ClubFunding. El competidor más cercano: mismo país, mismo producto, mismo tipo de licencia de la AMF, ambas publicando tablas detalladas. ClubFunding es aproximadamente el doble de grande, con 1.920 M€ financiados, ha reembolsado el 54% del capital frente al 46% de Homunity, y declara una pequeña pérdida definitiva en lugar de ninguna, lo que es una posición marginalmente más honesta. También publica un tramo para vencimientos renegociados que Homunity no tiene, y su puntuación en Trustpilot es de 3,7 frente a 2,1. Ninguna de las dos carteras está sana: con las propias cifras de ClubFunding a 31 de agosto de 2026, solo alrededor del 22% del capital vivo sigue en su calendario original, y la cifra equivalente de Homunity también ronda el 22%. Ambas son el mismo ciclo inmobiliario francés visto a través de dos tablas. ClubFunding va por delante en integridad de la divulgación y en sentimiento, Homunity va por delante por tener una matriz cotizada detrás del operador.

Conclusión sobre competidores. Homunity no es ni la plataforma francesa que peor divulga ni la que mejor rinde. Se sitúa en la mitad transparente por formato y en el extremo tensionado por sustancia, y el contexto sectorial es implacable: el barómetro de 2025 de Forvis Mazars y France FinTech, publicado en marzo de 2026, encontró que entre el 25% y el 30% de los proyectos franceses de crowdfunding inmobiliario llevaba más de seis meses de retraso y entre el 20% y el 25% estaba en procedimiento concursal, y concluyó que uno de cada dos proyectos muestra dificultades significativas.

Preguntas frecuentes

¿Está regulada Homunity? Sí. Tiene la autorización de Proveedor de Servicios de Financiación Participativa FP-2023-31 de la AMF, concedida el 9 de noviembre de 2023 bajo el Reglamento (UE) 2020/1503, y figura en la lista blanca pública de la AMF. La autorización cubre la colocación de bonos sin compromiso firme y la transmisión de órdenes de clientes. No hace a la AMF responsable de si un promotor le devuelve el dinero, y no existe ningún esquema de compensación al inversor que cubra las pérdidas crediticias.

¿Garantiza Tikehau Capital mi dinero? No. Tikehau Capital es propietaria íntegra de Homunity, lo que apoya la continuidad de la plataforma como negocio, pero no responde de los bonos de cada proyecto y nunca ha dicho que lo haga. El propio FAQ de Homunity indica que el cupón es contractual y no está garantizado por un banco ni por una aseguradora, y que si el promotor falla, el pago de los intereses puede verse comprometido. Su contraparte es el promotor inmobiliario, no la plataforma ni su matriz.

¿Por qué declara Homunity cero impagos cuando tantos proyectos van con retraso? Porque reconoce la pérdida solo cuando un tribunal la ha establecido de forma definitiva. Los proyectos que llevan años de retraso, o cuyo promotor está en procedimiento concursal, se quedan en los tramos de retraso y de concurso y nunca llegan a la línea de impago hasta que se cierra el procedimiento. Con los datos a 10 de julio de 2026 eso son 175 proyectos que arrastran unos 309 M€. El cero es correcto bajo esa definición y no debe leerse como un historial.

¿Cuál es la inversión mínima? 1.000 € por proyecto, subiendo a 2.000 € en algunos proyectos, según el propio FAQ de la plataforma. No hay una entrada más barata a su producto de crowdfunding. Como una diversificación con sentido implica quince o veinte tickets separados, el capital de partida en la práctica es bastante más alto que el mínimo del titular.

¿Puedo vender antes del vencimiento? No. Homunity expone su propia iliquidez sin rodeos: sin mercado secundario y sin salida anticipada. La amortización es bullet, así que no llega nada hasta el final, y los contratos permiten habitualmente que el promotor prorrogue, a menudo hasta seis meses. En el mercado actual esas prórrogas son frecuentes.

¿Cuánto cuesta? Nada para el inversor. No hay comisiones de entrada, de salida ni de gestión, y a Homunity le pagan los promotores. Una salvedad de su propio FAQ: cuando un proyecto entra en dificultades, se puede pedir a los inversores que voten sobre asumir los costes de litigio o de recuperación.

Conclusión

Homunity acierta con la capa institucional. La licencia de la AMF es real y verificable, la matriz es una gestora de activos cotizada, el auditor es una firma reconocida y la tabla pública de estadísticas es más detallada que la de la mayoría de sus competidores. Lo que muestra esa tabla es una cartera bajo fuerte tensión: 175 de 667 proyectos con más de seis meses de retraso o en concurso, alrededor del 78% del capital vivo deteriorado, una rentabilidad neta de riesgo del 5,80% frente a un cupón medio del 9,20%, y reestructuraciones sometidas a los bonistas que cancelan los intereses por completo. El cero de la línea de impagos es una definición y no un resultado, y la categoría ausente para los vencimientos renegociados es una pregunta legítima que plantear a la plataforma. Esta es una plataforma a la que acercarse con una asignación pequeña y deliberadamente dimensionada, repartida entre muchos proyectos, con dinero que pueda dejar intacto mucho más tiempo que el plazo anunciado, y solo si ha leído usted mismo la tabla por añadas.

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