Recensione La Premiere Brique - un minimo di 1 EUR, un tasso di insolvenza pubblicato e uno zero sulla voce delle perdite

Piattaforma francese di prestito immobiliare, attiva dal 2020, autorizzata dall’AMF, il regolatore francese dei mercati, e costruita attorno al ticket d’ingresso più basso del crowdfunding europeo: un euro. È anche una delle pochissime piattaforme francesi che pubblica davvero il tasso di insolvenza richiesto dal regolamento europeo sul crowdfunding, e quel numero è il 9,28% di tutti i progetti mai finanziati. Questa franchezza è reale ed è insolita. Ciò che le sta accanto è invece familiare: 81 progetti sono in procedura concorsuale o in procedura amichevole con i creditori, altri 109 procedono su scadenzari rinegoziati, e la voce della perdita definitiva di capitale segna ancora zero.

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Fatti rapidi: Costituita nel 2019, piattaforma lanciata nel 2020, con sede a Lione · Licenza AMF di fornitore di servizi di crowdfunding FP-2023-15, rilasciata il 28 settembre 2023 · 424,3 milioni di EUR prestati su 884 progetti · 252,1 milioni di EUR ancora in essere · Ticket minimo 1 EUR · Tasso lordo medio ponderato 11,4% · Nessun mercato secondario · Nessuna commissione per gli investitori · Solo lingua francese, nessun passaporto UE

In Sintesi

Tutte le cifre di performance qui sopra provengono dalla tabella degli indicatori della stessa La Premiere Brique, dati datati 6 luglio 2026, salvo diversa indicazione.

Cos’è La Premiere Brique in 60 secondi

La Premiere Brique consente ai risparmiatori francesi di prestare denaro a promotori immobiliari e a operatori che comprano e rivendono immobili. Un promotore ha bisogno dell’ultima fetta di finanziamento per un edificio, una ristrutturazione o un’operazione di acquisto e rivendita, e la piattaforma predispone un contratto di prestito direttamente tra i finanziatori individuali e quel mutuatario. Le durate sono brevi, tipicamente da 12 a 24 mesi, e i tassi lordi hanno avuto una media dell’11,4%. Due elementi la rendono insolita. Il minimo è un euro, contro i 1.000 EUR della maggior parte dei concorrenti francesi, quindi un principiante può distribuire poche centinaia di euro su decine di operazioni. E la piattaforma non addebita nulla agli investitori: è il mutuatario a pagarle tra il 3% e il 10% del prestito. Le garanzie sono prese progetto per progetto, di norma un’ipoteca, una fiducie (un trust di garanzia francese che detiene un bene a beneficio dei finanziatori) oppure una garanzia personale del dirigente del promotore. Su questo prodotto non esiste un mercato secondario, quindi il denaro resta vincolato fino al rimborso del prestito, e la licenza AMF non rende nessuno responsabile del fatto che un promotore Le restituisca il denaro.

Punti di forza

• Pubblica il tasso di insolvenza richiesto dal regolamento, cosa che quasi nessuno dei suoi omologhi francesi fa. L’articolo 20 del Regolamento (UE) 2020/1503 e il Regolamento delegato (UE) 2022/2119 impongono a una piattaforma di crowdfunding di comunicare un tasso di insolvenza su finestre di dodici mesi non sovrapposte, usando un criterio definito: un prestito è in default quando la piattaforma ritiene improbabile il rimborso integrale senza escutere le garanzie, oppure quando il mutuatario è in ritardo di oltre 90 giorni su un’obbligazione rilevante. La Premiere Brique indica quel tasso, per annata, direttamente sulla sua tabella: 9,28% su tutti i progetti mai finanziati, e 19,1% misurato sui progetti ancora in corso. Né ClubFunding né Homunity pubblicano una cifra equivalente. Qualunque altra cosa contenga questa recensione, una piattaforma che stampa un 19,1% su sé stessa non sta nascondendo la forma del problema.

• Un’autorizzazione AMF autentica e verificabile, con l’ambito esatto indicato. La Premiere Brique compare nella lista bianca dell’AMF come fornitore di servizi di crowdfunding con licenza FP-2023-15, rilasciata il 28 settembre 2023, collegata al numero RCS 848 713 442. Il registro indica l’attività autorizzata in modo circoscritto: agevolazione della concessione di prestiti, non collocamento di valori mobiliari. È assente dall’elenco AMF dei fornitori la cui autorizzazione è stata revocata, un elenco che è arrivato a comprendere Koregraf, Lendopolis, Lymo Finance, Zaleo, Lumo e Tylia Invest. Non abbiamo trovato alcuna sanzione, avvertenza o segnalazione in blacklist dell’AMF, e il registro francese non mostra alcuna procedura concorsuale a carico dell’operatore.

• Un minimo di un euro e nessuna commissione, il che cambia quanto costa diversificare. Il centro assistenza della piattaforma conferma che i progetti sono aperti a partire da 1 EUR e che accreditare e addebitare il wallet è gratuito. Non è un dettaglio di marketing. Da Homunity o ClubFunding il ticket è di 1.000 EUR, quindi detenere venti posizioni richiede 20.000 EUR. Qui le stesse venti posizioni possono essere costruite con 200 EUR, e un investitore può detenere sessanta o ottanta linee senza un saldo elevato. Poiché distribuire su molti mutuatari è l’unico controllo del rischio disponibile in questa classe di attivi, il punto d’ingresso svolge un lavoro reale. La liquidità inutilizzata sul wallet rende inoltre il 3% lordo annuo, con un tetto pari all’importo investito nei 30 giorni precedenti e rivedibile in qualsiasi momento senza preavviso.

• L’operatore stesso è redditizio e ha accolto capitale istituzionale di minoranza. I bilanci FY2024 depositati al registro di Lione, e non coperti da dichiarazione di riservatezza, mostrano ricavi per 6,46 milioni di EUR, un utile netto di 2,12 milioni di EUR e un patrimonio netto di 2,43 milioni di EUR. Si tratta di una piattaforma genuinamente redditizia, il che conta perché la gestione dei progetti in difficoltà richiede anni e un operatore in perdita ha maggiori probabilità di sparire a metà del recupero. Due piattaforme francesi, Koregraf e WeShareBonds, hanno cessato l’attività nel corso del 2025. A giugno 2025 iXO Private Equity, insieme a Elige Capital, ha rilevato una quota di minoranza. Nessun importo è stato divulgato e nessuno dovrebbe essere citato.

• La tabella delle performance è scomposta per annata e usa lo standard di settore corrente. Le cifre sono ripartite per anno solare di finanziamento dal 2019 al 2026, con data di riferimento il giorno in cui una raccolta si è chiusa con successo. La tabella segue il quadro comune versione 5 pubblicato da Financement Participatif France, l’associazione di categoria francese del crowdfunding, che consente di confrontare le annate tra piattaforme che usano la stessa versione. Il dettaglio per annata è ciò che rende possibile il resto di questa recensione: la coorte 2022 mostra un tasso di insolvenza del 55,26% sui progetti ancora in corso e la coorte 2023 il 44,89%, mentre il 2025 si colloca al 5,74%. Un investitore può vedere esattamente quali anni sono andati male.

Aspetti da monitorare

• Zero perdite definitive, accanto a 81 progetti in procedura con i creditori. La tabella mostra 0 progetti e 0 EUR alla voce perdita definitiva per ogni annata dal 2019. Sulla stessa tabella, 45 progetti che portano 26,87 milioni di EUR sono in procedura amichevole e 36 progetti che portano 18,06 milioni di EUR sono in procedura concorsuale collettiva o giudiziaria. Secondo la nostra aritmetica si tratta di 81 progetti, circa il 9,2% di tutto ciò che è stato finanziato, e di 44,93 milioni di EUR, circa il 10,6% del nominale. Come in ogni concorrente francese, una perdita viene riconosciuta solo quando è stata definitivamente accertata, quindi i progetti restano nelle caselle delle procedure per anni e non raggiungono mai la voce delle perdite. La piattaforma lo ha di fatto detto essa stessa: in una risposta pubblica su Trustpilot datata 7 agosto 2026 ha scritto che, sui 903 progetti finanziati, non ha alcuna perdita ufficiale ma sa che una arriverà con certezza. Legga quello zero come una definizione, non come un risultato.

• Firmare una proroga sposta un progetto fuori dalla colonna dei ritardi. Secondo il quadro versione 5 adottato dalla piattaforma, il ritardo è misurato rispetto allo scadenzario attualmente in vigore, non rispetto al contratto originario. I progetti che sono stati prorogati con atto modificativo o protocollo e che rispettano il nuovo calendario finiscono in una casella separata, “en cours respectueux d’echeances modifiees”, e spariscono dalle voci dei ritardi. La Premiere Brique lo dichiara sulla pagina stessa. L’effetto è visibile nei numeri: 109 progetti che portano 44,36 milioni di EUR stanno in quella casella dei rinegoziati, mentre le due caselle dei ritardi insieme contengono 21 progetti e 17,38 milioni di EUR, di cui soltanto un progetto e 0,20 milioni di EUR sono in ritardo di oltre sei mesi. Secondo la nostra aritmetica, 211 dei 429 progetti in essere, il 49,2%, sono fuori dal loro scadenzario originario in qualche forma, e con essi ci sono 106,67 milioni di EUR dei 252,1 milioni in essere, il 42,3%. La modifica della versione 5 è una regola di settore anziché qualcosa inventato da questa piattaforma, ed è il motivo per cui un tasso di ritardo in evidenza vicino al 5% e un tasso reale di scostamento dal calendario vicino al 49% possono essere entrambi veri. Il sito di recensioni francese Finance Heros ha definito fuorviante la cifra pubblicata sui ritardi esattamente per questo motivo.

• La tabella è un’immagine, non un dato. La pagina delle performance riporta i numeri come immagine PNG piatta più un link a un foglio di calcolo ospitato sul drive SharePoint di un dipendente della società. Nulla nella pagina è leggibile da una macchina, indicizzabile o verificabile da uno strumento automatico, e i due di noi che hanno provato a leggerla in modo programmatico non ci sono riusciti. Abbiamo letto le nostre cifre dall’immagine alla risoluzione nativa, e la nostra ricostruzione dei totali della piattaforma stessa lascia uno scarto di circa 19 milioni di EUR, all’incirca il 4,5%, che non siamo riusciti a colmare. Un’informativa così buona merita un formato che qualcuno possa davvero verificare.

• Il tasso pubblicato non copre l’intero portafoglio, e la frequenza di aggiornamento non corrisponde alla promessa. La piattaforma dichiara sulla stessa pagina che gli indicatori coprono soltanto i progetti di tipo operazione, e che i suoi progetti locativi più recenti avranno un indicatore dedicato ancora in costruzione. Quindi il 9,28% non è riferito all’intero portafoglio. La pagina promette inoltre aggiornamenti mensili pur riportando una data del 6 luglio 2026, che era ancora la versione attiva quando l’abbiamo letta il 1 settembre, circa otto settimane dopo.

• Storia breve, esposizione recente concentrata e ristrutturazioni che azzerano i rendimenti. Il tracker indipendente barometre-crowdfunding.com, leggendo lo stesso file di luglio, nota che il 79,62% del capitale della piattaforma è stato erogato negli ultimi tre anni e non ha quindi avuto il tempo di mostrare il suo vero tasso di perdita. Colloca inoltre La Premiere Brique peggio della sua categoria di 17 piattaforme su entrambe le linee di rischio, 10,4% in procedura contro una media del 7,17% e 29,67% di capitale a rischio contro il 25,7%. Come appaia tutto questo alla fine è visibile in due casi ripubblicati dagli investitori su un forum pubblico: su Le Regent la piattaforma ha comunicato ai finanziatori ad agosto 2025 che una vendita non avrebbe coperto né il capitale né gli interessi maturati e che si prospettava una perdita di circa il 24% sul milione di EUR raccolto, chiedendo loro di votare sulla rinuncia a una parte del capitale e degli interessi; su Faubourg Saint-Honore 2 ha comunicato che una vendita ordinata dal tribunale in liquidazione avrebbe soddisfatto soltanto il creditore di primo grado, senza lasciare nulla ai finanziatori della piattaforma. Entrambi i casi sono riportati tramite un forum anziché ottenuti direttamente da noi, ed entrambi sono coerenti con la direzione indicata dalla tabella pubblicata.

Come funziona

1. Apra un conto nell’app o sul web. La registrazione è gratuita e comprende la verifica dell’identità più i questionari regolamentari che il regolamento europeo sul crowdfunding richiede agli investitori non sofisticati, tra cui un test di conoscenza d’ingresso e una simulazione della capacità di sostenere perdite.
2. Alimenti il suo wallet con bonifico bancario. La piattaforma dichiara di non detenere essa stessa denaro dei clienti; i fondi sono presso un istituto di pagamento autorizzato, indicato nella sua nota legale come Mangopay. La liquidità non investita rende il 3% lordo annuo, con tetto e rivedibile.
3. Scelga un progetto. Ogni settimana aprono da due a cinque nuove operazioni. Ogni annuncio indica il mutuatario, l’operazione, il tasso, la durata, la struttura di rimborso (a scadenza o mensile) e la garanzia presa, tipicamente un’ipoteca, una fiducie o la garanzia personale di un dirigente.
4. Investa a partire da 1 EUR. Bot basati su regole chiamati jimbots possono precompilare un ordine pochi secondi dopo l’apertura di un progetto, ma la piattaforma dichiara che l’investitore deve confermarlo personalmente, quindi nulla viene impegnato in modo automatico.
5. Attenda il rimborso. Capitale e interessi sono accreditati sul suo wallet, al netto della ritenuta francese, e possono essere reinvestiti o prelevati senza commissioni. Sul prodotto di prestito non esiste un mercato secondario, quindi consideri il denaro come vincolato. Le proroghe contrattuali sono possibili e, nel mercato attuale, frequenti.

Per chi è adatta La Premiere Brique

È adatta a un investitore residente in Francia che desidera esposizione al prestito immobiliare francese, comprende che il denaro è vincolato e a rischio, e dà valore alla possibilità di costruire una diversificazione davvero ampia su un saldo ridotto. Il minimo di un euro più l’assenza di commissioni per l’investitore ne fanno il posto meno costoso del mercato francese per detenere cinquanta o cento posizioni separate, e la piattaforma è più esplicita sul proprio tasso di insolvenza dei nomi più grandi e più anziani con cui compete. Se comunque intende assumersi questo rischio, assumerselo in un posto che stampa un 19,1% su sé stesso è una scelta difendibile.

È poco adatta a chiunque risieda fuori dalla Francia, poiché la licenza non ha passaporto UE e la piattaforma, la sua app e il suo centro assistenza sono solo in francese. È poco adatta a chi ha bisogno dell’opzione di vendere, o a chi non può lasciare il denaro fermo per un periodo considerevolmente più lungo della durata pubblicizzata. E non è un elemento di diversificazione: ogni prestito è la stessa scommessa sulla sopravvivenza degli operatori immobiliari francesi nello stesso mercato, quindi cento posizioni qui sono un unico rischio detenuto cento volte, che è precisamente il motivo per cui il minimo basso dovrebbe essere usato per distribuire all’interno di una piccola allocazione complessiva anziché per giustificarne una grande.

Confronto con le alternative

La Premiere Brique vs. Maclear. Due quadri regolamentari diversi e due portafogli diversi. La Premiere Brique detiene una piena autorizzazione AMF ai sensi del regolamento europeo sul crowdfunding, con l’AMF che la vigila direttamente e un tasso di insolvenza pubblicato ai sensi dell’articolo 20. Maclear opera sotto l’iscrizione a un’organizzazione di autoregolamentazione svizzera, che copre soltanto gli obblighi antiriciclaggio, non è vigilanza da impresa di investimento e non comporta alcun sistema di indennizzo degli investitori. Sulla vigilanza e sull’informativa La Premiere Brique è nettamente avanti. Sul portafoglio il confronto si ribalta: Maclear presta in diversi paesi europei a fronte di garanzie di PMI a tassi intorno al 14%, mentre La Premiere Brique è monopaese e monosettore, con il 49% dei progetti in essere fuori dallo scadenzario originario secondo la nostra aritmetica. Il processo di recupero della stessa Maclear non è stato messo alla prova su larga scala, quindi il suo record pulito è breve anziché dimostrato. Vigilanza più solida qui, esposizione meno concentrata là.

La Premiere Brique vs. Mintos. Queste due quasi non competono. Mintos è un marketplace lettone vigilato ai sensi della MiFID II, il regime europeo delle imprese di investimento, con un sistema di indennizzo degli investitori fino a 20.000 EUR che copre il fallimento della piattaforma o l’appropriazione indebita del denaro dei clienti, un mercato secondario funzionante e decine di originator di prestiti indipendenti. I rendimenti sono più bassi, tipicamente dall’8% all’11%. La Premiere Brique non ha alcun sistema di indennizzo, nessun mercato secondario, nessun passaporto e un solo settore, ma un minimo di 1 EUR contro i 50 EUR di Mintos, tassi in evidenza più alti e prestiti garantiti da immobili francesi, cosa che i prestiti al consumo di Mintos non sono. Un investitore che vuole liquidità e una rete di protezione regolamentare non dovrebbe trattarli come sostituti.

La Premiere Brique vs. ClubFunding e Homunity. Gli omologhi più vicini: stesso paese, stessa classe di attivi, stessa famiglia di licenza, tutte e tre pubblicano tabelle per annata. La Premiere Brique è la più piccola e la più giovane delle tre con 424 milioni di EUR contro 1,92 miliardi di ClubFunding e 864 milioni di Homunity, ed è quella che ha rimborsato la quota di capitale più bassa, il 36,0% contro il 54% e il 46%. È anche l’unica delle tre a pubblicare un tasso di insolvenza ai sensi dell’articolo 20 anziché lasciare al lettore il compito di dedurlo, l’unica con un minimo di 1 EUR e l’unica il cui operatore deposita un utile chiaro. Sulle procedure appare attualmente meglio di Homunity, dove 175 progetti su 667 sono in ritardo oltre i sei mesi o insolventi, circa il 36% del nominale, contro il 10,6% del nominale qui. Tutte e tre mostrano perdite definitive nulle o quasi nulle, tutte e tre sono lo stesso ciclo immobiliare francese visto attraverso tre tabelle, e il portafoglio più giovane è quello le cui perdite hanno avuto meno tempo per emergere.

Conclusione sui concorrenti. La Premiere Brique è attualmente la più trasparente delle grandi piattaforme francesi di prestito immobiliare sull’unico numero che conta di più, e la più accessibile come prezzo. È anche la meno stagionata. Il contesto di settore non perdona: il barometro 2025 pubblicato da Forvis Mazars e France FinTech a marzo 2026 ha riportato che dal 25% al 30% dei progetti francesi di crowdfunding immobiliare è in ritardo di oltre sei mesi e dal 20% al 25% è in procedura collettiva, concludendo che un progetto su due presenta difficoltà significative, e osservando al contempo che le piattaforme dichiarano pochissime perdite definitive e che in alcune sentenze di insolvenza una larga parte del capitale viene cancellata.

Domande frequenti

La Premiere Brique è regolamentata? Sì. Detiene l’autorizzazione di fornitore di servizi di crowdfunding FP-2023-15 dell’AMF, rilasciata il 28 settembre 2023 ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503, e compare nella lista bianca pubblica dell’AMF. Il servizio autorizzato è l’agevolazione della concessione di prestiti. La licenza non è stata passaportata in alcun altro Stato membro. Non rende l’AMF responsabile del fatto che un mutuatario La rimborsi, e non esiste alcun sistema di indennizzo degli investitori che copra le perdite creditizie.

Il minimo è davvero un euro? Sì. Il centro assistenza della piattaforma dichiara che i progetti sono aperti agli investimenti a partire da 1 EUR, e non ci sono commissioni di ingresso, di uscita o sul wallet per il prodotto di prestito. È il ticket più basso tra le grandi piattaforme immobiliari francesi, dove la norma è 1.000 EUR. Il punto pratico è la diversificazione: il minimo basso consente di distribuire un saldo ridotto su molti mutuatari, che è l’unico controllo del rischio disponibile in questa classe di attivi.

Perché la piattaforma dichiara zero perdite definitive quando ci sono progetti in procedura concorsuale? Perché una perdita viene riconosciuta solo quando è stata definitivamente accertata. I progetti il cui mutuatario è in procedura amichevole o giudiziaria restano in quelle caselle, attualmente 81 progetti che portano circa 44,9 milioni di EUR, e non raggiungono la voce delle perdite finché le procedure non si chiudono. La piattaforma stessa ha dichiarato in una risposta pubblica ad agosto 2026 di non avere ancora alcuna perdita ufficiale ma di sapere che una arriverà con certezza. Noti che, a differenza dei suoi principali concorrenti francesi, pubblica un tasso di insolvenza regolamentare, il 9,28% di tutti i progetti e il 19,1% dei progetti in corso, che è il numero più onesto da guardare.

Qual è il vero tasso di ritardo? Le cifre pubblicate sui ritardi sono piccole perché, secondo il quadro di rendicontazione usato dalla piattaforma, un progetto che è stato formalmente prorogato e che rispetta il nuovo calendario non è più conteggiato come in ritardo. Secondo i conteggi della piattaforma stessa, 109 progetti stanno in quella casella dei rinegoziati, 20 sono in ritardo fino a sei mesi e 1 è in ritardo di oltre sei mesi. Aggiungendo le caselle delle procedure, la nostra aritmetica colloca 211 dei 429 progetti in essere, il 49,2%, fuori dal loro scadenzario originario. Si tratta di aritmetica di CrowdIndex sulle cifre della piattaforma, non di un numero che la piattaforma pubblica.

Posso vendere prima della scadenza? No. Non esiste un mercato secondario sul prodotto di prestito, e il sito della piattaforma stessa avverte dell’illiquidità. Un mercato secondario è descritto come in fase di sviluppo soltanto per il suo prodotto locativo più recente. Le proroghe contrattuali sono possibili, quindi la durata effettiva può essere più lunga di quella pubblicizzata.

Quanto costa? Nulla per l’investitore sul prodotto di prestito. È il mutuatario a pagare alla piattaforma tra il 3% e il 10% del prestito secondo le sue condizioni generali. Il prodotto locativo più recente è diverso: lì la remunerazione della piattaforma è indicata come il 10% della raccolta, inclusa nel prezzo di acquisto, più commissioni di gestione dedotte dai canoni.

Conclusione

La Premiere Brique è la più onesta delle grandi piattaforme francesi di prestito immobiliare sull’unica cifra che conta, e la meno costosa su cui diversificare. Pubblica un tasso di insolvenza ai sensi dell’articolo 20 del 9,28% di tutti i progetti e del 19,1% dei progetti in corso, scomposto per annata, quando i suoi concorrenti più grandi non pubblicano nulla di comparabile. Consente a un investitore di iniziare con un euro e non addebita nulla. Il suo operatore è redditizio e ha azionisti istituzionali di minoranza. A fronte di questo: 81 progetti sono in procedura con i creditori, altri 109 procedono su scadenzari rinegoziati, la voce della perdita definitiva segna ancora zero mentre la piattaforma stessa afferma che una prima perdita è certa, la tabella è pubblicata come immagine anziché come dato, la linea locativa più recente ne è esclusa, e l’80% del capitale è stato erogato negli ultimi tre anni e non è stato messo alla prova. Questa è una piattaforma per un’allocazione piccola e deliberatamente dimensionata, distribuita molto ampiamente perché il minimo basso lo rende economico, con denaro che può lasciare fermo molto più a lungo della durata pubblicizzata, e solo dopo aver letto lei stesso la tabella per annata.

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