Reseña de Civislend - el préstamo inmobiliario español que se cuadruplicó, y la captura de pantalla donde viven sus datos de morosidad

Civislend es una plataforma de crowdlending madrileña que presta dinero de los inversores a promotores inmobiliarios profesionales, con garantía sobre el edificio. Tiene el número 8 del registro de la CNMV como Proveedor de Servicios de Financiación Participativa europeo, deja entrar desde 250 €, no cobra nada a los inversores y publica cuentas auditadas cada año desde 2017. También ha cuadruplicado su volumen anual de préstamo en tres años. Lo que no publica, en ningún sitio al que un lector o una máquina puedan llegar, es una tasa de impago.

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Datos rápidos: Operador CIVISLEND PSFP, S.A. (CIF A87625778) · Paseo de la Habana 27, Madrid · Registro PSFP europeo n.º 8 de la CNMV, con efecto desde el 20 de octubre de 2023 · 393 M€+ financiados en 191 proyectos · 95 proyectos reembolsados · Mínimo de 250 € · El inversor no paga comisiones

¿Sigue Civislend captando dinero hoy?

Sí, y de forma visible. El 2 de septiembre de 2026 la plataforma abría ese mismo día a las 12:00 un nuevo préstamo, Residencial Ontigola en Toledo, 1,9 M€ al 11% nominal a 18 meses, y anunciaba un segundo, Aurora One Andratx en Mallorca, al 24% total a 24 meses. Otras tres operaciones estaban en cartera como “en estudio” (Burgos, Alicante, Cádiz). La compañía publicó una actualización de negocio el 10 de agosto de 2026 y hubo cobertura de prensa el 16 de julio de 2026. Su autorización de la CNMV está vigente y sin salvedades. Las cuentas auditadas del ejercicio 2025 se subieron en julio de 2026. Esto es una plataforma operativa y en crecimiento, no una cartera en liquidación.

De un vistazo

Qué es Civislend en 60 segundos

Un promotor inmobiliario necesita dinero para construir. Un banco le prestará una parte, pero no todo, y despacio. Civislend pone esa diferencia delante de los inversores minoristas: usted presta desde 250 €, el promotor paga un tipo fijo y el préstamo está garantizado con el edificio. El prestatario no es la sociedad principal del promotor, sino una sociedad nueva creada para ese único proyecto, una SPV (vehículo de propósito especial, una sociedad que existe solo para albergar una operación de modo que sus riesgos no se contagien a nada más). El interés se acuerda de antemano, los plazos van de un año a dos años, y no hay salida antes del final porque no existe un mercado secundario donde vender su participación a otro inversor. Civislend no le cobra nada a usted. Le paga el promotor, entre el 4% y el 8,25% del préstamo.

Puntos fuertes

• Autorización ECSPR completa, y la migración está hecha. Civislend se registró en la CNMV en octubre de 2017 bajo el antiguo régimen nacional español de plataformas de financiación participativa (Ley 5/2015). Después se convirtió al régimen europeo armonizado, y el registro de la CNMV la recoge como Proveedor de Servicios de Financiación Participativa europeo autorizado con efecto desde el 20 de octubre de 2023, número de registro 8. Esto importa porque la conversión no fue automática y no todas las plataformas españolas la completaron. El régimen europeo trae documentos de datos fundamentales por proyecto, un test de conocimientos de entrada, un plazo de reflexión de cuatro días para inversores sin experiencia y los límites descritos más abajo. Fíjese en lo que no trae: su capital no está cubierto por el fondo español de garantía de inversiones ni por el fondo de garantía de depósitos, y la CNMV supervisa la plataforma, no los proyectos. Civislend lo dice con claridad en su propio pie de página, que es más de lo que hacen algunos competidores.

• El inversor no paga nada. Leído directamente del folleto de tarifas publicado: sin comisión por usar la plataforma, sin comisión de estructuración, sin comisión por abrir o mantener el monedero en la entidad de pago, sin cargo por el dinero que entra o sale. El promotor paga una comisión de estructuración del 4% al 8,25% más IVA, descontada del importe del préstamo, y un 10% más IVA sobre lo que se recupere tras un impago. Es una alineación limpia del lado del inversor, y es inusualmente explícita. Muchas plataformas entierran esto.

• Nueve años consecutivos de cuentas auditadas, publicadas abiertamente. Todos los informes anuales de 2017 a 2025 están enlazados desde una ventana modal presente en cada página del sitio, auditados por Auren Auditores. Las cuentas de 2025 se subieron en julio de 2026, lo cual es puntual. La advertencia honesta está en la sección siguiente, pero la voluntad de publicar nueve años de cuentas del operador sin que nadie lo pida es una señal genuina de transparencia y coloca a Civislend por delante de la mayoría de su grupo español de referencia.

• Garantía real, y un embudo de originación disciplinado según la evidencia disponible. Todos los proyectos visibles en el escaparate público el 2 de septiembre de 2026 se describían como un “préstamo con garantía hipotecaria de primer rango”, la forma más fuerte de garantía disponible en este mercado: si el promotor deja de pagar, el edificio responde de la deuda antes que cualquier otro acreedor. Ocho de las ocho operaciones observadas la llevaban, incluida una refinanciación corporativa (Toledo Industrial, 1,13 M€, garantizada sobre una planta industrial en Illescas). La compañía afirma además que una de cada diez operaciones que estudia acaba publicándose. Esa última cifra es autodeclarada y no auditable, pero el lenguaje hipotecario de las páginas de proyecto individuales sí es comprobable, y se comprueba.

• El dinero está volviendo de verdad. 95 de 191 proyectos se han reembolsado íntegramente, capital e intereses, con una rentabilidad total media del 13% en unos 15 meses. Eso no es una proyección ni un rango anunciado, es un resultado ya cerrado en la mitad de los proyectos que la plataforma ha hecho jamás, y es la cifra más útil que publica Civislend.

Aspectos a vigilar

• La divulgación de la morosidad es una única captura de pantalla sin fecha, y nada más. Este es el hallazgo que más importa. La página de estadísticas de Civislend dice, con sus propias palabras, que publica de forma visible aquellos proyectos con más de 90 días de retraso en el cumplimiento de sus obligaciones, “considerados en situación de impago según los criterios definidos por la normativa europea de financiación participativa (Reglamento (UE) 2020/1503 y su Reglamento Delegado)”. Hecha esa promesa, la página la cumple mediante una imagen rasterizada, una fotografía, cuyo propio nombre de archivo la fecha el 8 de octubre de 2025, unos once meses antes de esta reseña. Una imagen no puede ser leída por un buscador, ni por un lector de pantalla, ni por un verificador automático, no lleva fecha en texto, no hay archivo de versiones anteriores y ninguna cifra de su interior aparece en el texto de la página. Aparte de eso, en todas las páginas del escaparate público de proyectos ni una sola ficha llevaba una etiqueta que dijera en retraso, en mora, prorrogado o en ejecución. Los estados ofrecidos eran “en curso”, “financiado”, “reembolsado”, “en estudio” y “programado”. Así que la promesa de publicación visible tampoco está implementada en el escaparate. No pudimos leer la imagen y por tanto no podemos decirle qué contiene. Lo que sí podemos decirle es que las cifras existen exactamente en un solo lugar, en exactamente el formato menos útil para un inversor que intente comprobarlas.

• No se encontró ni tasa de impago del artículo 20 ni declaración de resultados. El artículo 20 del reglamento europeo de financiación participativa exige a una plataforma autorizada publicar anualmente las tasas de impago de los proyectos que ha ofrecido durante al menos los 36 meses anteriores, junto con una declaración de resultados, en la forma establecida en el Reglamento Delegado (UE) 2022/2115. Buscamos en el sitio, en las páginas legales, en la página de información al cliente, en el FAQ, en el blog y en la página de estadísticas, y sondeamos en busca de un PDF o de un punto de acceso de datos. No encontramos tal publicación. La página de información al cliente cita el Reglamento repetidamente para las advertencias de riesgo y para el test de conocimientos del artículo 21, pero nunca para el artículo 20. Esto es una ausencia, no un incumplimiento probado, y es lo primero que hay que plantear a la compañía. Pero un inversor que quiera saber con qué frecuencia salen mal los préstamos de Civislend no puede averiguarlo hoy a través de Civislend.

• La cartera de préstamos es demasiado joven para haber mostrado sus pérdidas. Haga la aritmética con las propias cifras de la plataforma. Se prestaron 34,4 M€ en 2023, 80,6 M€ en 2024, 128 M€ en 2025 y 118 M€ en los siete primeros meses de 2026. Eso son 361 M€ de los 393 M€ prestados jamás, es decir el 91,9%, desplegado en los últimos 44 meses (cálculo nuestro sobre las cifras anuales publicadas por Civislend). El treinta por ciento de todo lo que la plataforma ha prestado en su historia se prestó solo en 2026. Con un plazo medio de unos 15 meses, la mayor parte de ese dinero todavía no ha llegado a la fecha en la que un promotor podría dejar de devolverlo. Un historial limpio sobre una cartera tan joven es el resultado esperable tanto si el análisis de riesgos es excelente como si simplemente no se ha puesto a prueba, y dice mucho menos de lo que diría el mismo historial sobre una cartera madura. Por eso también las cifras absolutas pequeñas importan aquí más que los porcentajes: con 96 proyectos todavía vivos, que una sola operación de 5 M€ salga mal, y la plataforma ha hecho una de ese tamaño, es un acontecimiento materialmente mayor de lo que cualquier ratio sugeriría.

• Las cifras principales no cuadran entre las propias superficies de Civislend. El mismo día encontramos: 96 proyectos completados en una nota al pie de la página de estadísticas frente a 95 reembolsados en la entrada de blog de agosto; 128 M€ en 53 proyectos para 2025 en la entrada de agosto frente a 133,4 M€ en 55 proyectos para el mismo año en la entrada de enero; y 361 M€ en 183 proyectos publicados en la prensa sectorial el 16 de julio frente a 393 M€ en 191 el 10 de agosto, un salto de 32 M€ y ocho proyectos en 25 días. Ninguno de los contadores de la portada o de la página de estadísticas se representa como texto, así que las cifras en vivo son invisibles para cualquier cosa que no ejecute los scripts de la página. Por separado, cada desfase es pequeño. Juntos significan que un inversor no puede fijar la escala de la plataforma a una única cifra fechada, y nosotros tampoco pudimos.

• La hipoteca universal de primer rango es un patrón de marketing, no una política declarada. Todas las operaciones que vimos la llevaban, y las comunicaciones públicas de Civislend se apoyan mucho en la garantía real. Pero el propio FAQ de la plataforma dice solo que “todos los proyectos cuentan con garantías, ya sean hipotecarias, avales societarios y/o pignoración de participaciones”, ofreciendo tres alternativas, y su entrada de blog de agosto de 2026 dice que los proyectos llevan garantías reales “o estructuras vinculadas al activo inmobiliario” que “en muchas operaciones pueden incluir una hipoteca”. Eso es materialmente más débil que un compromiso de política, y es el propio lenguaje de la plataforma. Fíjese además en que en ninguna parte del sitio público se divulga quién ostenta esa hipoteca en nombre de los inversores, si hay detrás un agente o fiduciario de garantías independiente de Civislend, ni qué ocurre con ella si la propia plataforma quiebra. Y ejecutar una hipoteca española lleva tiempo, a menudo más de un año, durante el cual el valor del inmueble puede moverse en su contra.

• Concentración, iliquidez y un colchón de fondos propios escaso en el operador. Aquí todo es un país, un sector y, hasta hace poco, un solo ciclo de mercado. No hay mercado secundario, así que el dinero comprometido queda bloqueado hasta que el proyecto termina. Los límites minoristas de 3.000 € por proyecto y 10.000 € en 12 meses móviles para inversores no acreditados implican que los pequeños inversores están estructuralmente limitados a un puñado de posiciones, lo que juega en contra de la diversificación que el mínimo de 250 € pretende habilitar. Y no pudimos verificar en absoluto la situación financiera del operador: los nueve PDF de cuentas anuales son escaneos solo de imagen, sin capa de texto, así que los ingresos, el resultado, los fondos propios, la mención a empresa en funcionamiento y el tipo de opinión de auditoría nos son desconocidos. La cifra de capital social indexada públicamente más reciente es de 405.195 €, de marzo de 2022. Publicar cuentas que no se pueden leer es mejor que no publicar ninguna, pero no tanto como parece.

Cómo funciona

1. Regístrese y supere el test de conocimientos. Crea una cuenta, sube documentos de identidad y completa el test de conocimientos de entrada y la simulación de capacidad de soportar pérdidas exigidos por el artículo 21 del reglamento europeo de financiación participativa. Los documentos son aprobados por Civislend y de nuevo por la entidad de pago. Tenga en cuenta que el escaparate de proyectos está cerrado a los visitantes sin sesión iniciada, así que no puede examinar las operaciones antes de registrarse.
2. Se abre un monedero a su nombre. El dinero de los clientes se deposita en Lemonway SAS, una entidad de pago con licencia francesa supervisada por la ACPR y registrada en el Banco de España, contra una cuenta en Banco Sabadell. No está en el balance de Civislend. Abrirlo y mantenerlo es gratuito.
3. Ingrese fondos y elija usted mismo las operaciones. Transfiera por SEPA o pague con tarjeta. Mínimo de 250 € por proyecto. No hay herramienta de inversión automática, así que cada asignación es una decisión manual. Si no es inversor acreditado, tiene un límite de 3.000 € por proyecto y 10.000 € en 12 meses, y dispone de una ventana de cuatro días para cancelar.
4. Espere a que se cierre la ronda de financiación. Si un proyecto capta menos del 90% de su objetivo, los compromisos se liberan. Entre el 90% y el 100%, y una vez firmado el contrato de préstamo, su dinero pasa al monedero del proyecto y después al promotor.
5. Cobre intereses y luego capital. Los pagos vuelven a través del monedero según el calendario acordado. Se practica una retención española del 19% en origen sobre los intereses. Si el promotor se retrasa, Civislend dice que informará a los inversores, emprenderá acciones legales y cargará al prestatario un interés de demora anual adicional que se devenga hasta la resolución. Se menciona un fondo de reserva depositado en la entidad de pago como posible fuente del pago fallido, pero solo en la mitad del FAQ dirigida a promotores, y sin tamaño, límite ni regla de dotación asociados.

Para quién es Civislend

Civislend encaja con un inversor que ya tiene una cartera principal diversificada y quiere una porción de deuda inmobiliaria española con garantía real detrás, un ticket de entrada bajo y sin comisiones comiéndose la rentabilidad. El mínimo de 250 € es genuinamente bajo para esta clase de activo, la mitad de lo que pide Urbanitae, y la estructura de comisiones es limpia. Si valora que un regulador europeo haya autorizado la plataforma, que el dinero de los clientes esté en una entidad de pago con licencia y no en el operador, y que existan nueve años de cuentas auditadas, ese es un paquete razonable a un realista 10% u 11% anual.

Encaja mal si necesita liquidez, ya que no hay salida antes del vencimiento. Encaja mal si quiere una asignación automatizada y sin intervención, ya que no hay inversión automática. Encaja mal si intenta diversificar fuera del inmobiliario residencial español, porque en esencia esto es solo eso. Y encaja mal si su proceso exige revisar el historial publicado de impagos y pérdidas de una plataforma antes de comprometerse, porque en el momento de escribir esto ese historial no está a su disposición en forma legible.

Comparada con alternativas

Civislend frente a Urbanitae. Ambas están autorizadas por la CNMV, ambas son madrileñas, ambas son grandes en términos españoles. Urbanitae es varias veces mayor y ofrece capital además de deuda, lo que eleva sus rentabilidades anunciadas y añade una categoría de riesgo que Civislend no lleva, ya que el capital no tiene garantía alguna. Civislend es solo deuda, garantizada, con un mínimo de 250 € frente a los 500 € de Urbanitae. En divulgación de pérdidas ninguna es buena, pero fallan de forma distinta: Urbanitae publica un escueto “0%” que cubre solo sus préstamos, que son menos de la mitad de su cartera, mientras que Civislend publica datos de morosidad que existen únicamente dentro de una imagen. Un inversor que quiera solo préstamo garantizado y ticket bajo preferirá Civislend. Quien quiera escala y profundidad de catálogo preferirá Urbanitae. Ambas le dejan plenamente expuesto al inmobiliario español.

Civislend frente a Maclear. Productos distintos y niveles regulatorios distintos. Maclear es una plataforma suiza que presta a empresas de varios países y sectores a tipos anunciados más altos, y es miembro de un organismo suizo de autorregulación cuyo ámbito es el cumplimiento en materia de blanqueo de capitales, no la protección del inversor. Civislend está bajo el régimen europeo completo de financiación participativa con un regulador nacional de valores detrás, y presta contra edificios españoles al 10%-13%. Civislend le da un marco regulatorio más fuerte y garantía tangible; Maclear le da una diversificación geográfica y sectorial que Civislend estructuralmente no puede ofrecer. Son complementos más que sustitutos, y ninguna lleva un esquema de compensación por pérdidas crediticias.

Civislend frente a EstateGuru. La comparación que merece la pena hacer, porque EstateGuru es el aspecto que tiene un prestamista inmobiliario europeo con respaldo hipotecario después de un ciclo completo. EstateGuru también prestaba contra hipotecas de primer rango, también creció rápido, y después una parte grande de su cartera pasó a recuperación, que es donde el valor de una hipoteca se pone a prueba en la práctica y no en un folleto. Civislend no ha pasado todavía por eso, y el 92% de su cartera se escribió en los últimos 44 meses. La lección no es que Civislend vaya a seguir el mismo camino, es que “garantizado con inmueble” y “sin pérdidas hasta ahora” son exactamente las dos frases que EstateGuru podría haber escrito con verdad en 2020.

Conclusión sobre competidores. Dentro del mercado español Civislend es una de las opciones más conservadoras por construcción: solo deuda, garantía real en la práctica, sin comisiones al inversor, mínimo bajo. Donde va por detrás de las plataformas europeas mejor gestionadas no es en aquello contra lo que presta, es en lo que le cuenta sobre cómo ha ido ese préstamo.

Preguntas frecuentes

¿Está regulada Civislend? Sí. CIVISLEND PSFP, S.A. está autorizada por la CNMV, el regulador español de valores, como Proveedor de Servicios de Financiación Participativa europeo bajo el Reglamento (UE) 2020/1503, número de registro 8, con efecto desde el 20 de octubre de 2023. Se registró por primera vez bajo el antiguo régimen nacional español en octubre de 2017. Fíjese en los límites que la propia plataforma expone: los proyectos individuales no están autorizados ni supervisados por nadie, ninguna información de proyecto ha sido revisada por la CNMV, y su capital no está cubierto por el fondo español de garantía de inversiones ni por el fondo de garantía de depósitos.

¿Cuál es el mínimo y cuánto puedo invertir? 250 € por proyecto. Si no es inversor acreditado, Civislend le limita a 3.000 € en un mismo proyecto y 10.000 € en el conjunto de proyectos durante 12 meses móviles. La condición de acreditado elimina esos límites y exige ingresos superiores a 50.000 € o activos financieros superiores a 100.000 €, además de una renuncia expresa.

¿Qué me cobra Civislend? Nada, según su folleto de tarifas publicado: sin comisión de plataforma, sin comisión de estructuración, sin comisión de monedero, sin comisión de transferencia. El promotor paga del 4% al 8,25% más IVA del importe financiado, y un 10% más IVA sobre las sumas recuperadas tras un impago. Se aplica una retención española del 19% sobre sus intereses en origen.

¿Con qué frecuencia entran en impago los préstamos de Civislend? No pudimos establecerlo, y usted tampoco puede a partir de las páginas públicas de la plataforma. Civislend dice en su página de estadísticas que publica los proyectos con más de 90 días de retraso, pero las cifras aparecen solo dentro de una imagen cuyo nombre de archivo la fecha en octubre de 2025, y ningún proyecto del escaparate público lleva una etiqueta de retraso o impago. No encontramos ninguna publicación anual de tasa de impago del artículo 20 ni ninguna declaración de resultados. Trate cualquier afirmación de “cero impagos” que vea sobre Civislend, incluida la del propio marketing antiguo de la plataforma, como no verificada: no está respaldada por ninguna divulgación fechada y legible que hayamos podido localizar.

¿Puedo recuperar mi dinero antes de tiempo? No. No hay mercado secundario. Una vez financiado un proyecto, su capital queda comprometido hasta que se complete, normalmente de 12 a 24 meses. Los inversores sin experiencia disponen de un plazo de reflexión de cuatro días tras comprometerse, y durante la ventana de captación puede aumentar su inversión pero no salir de ella.

¿Qué ocurre si un promotor no paga? Civislend dice que informará a los inversores, tomará medidas para resolver la situación e iniciará acciones legales, que se devenga interés de demora hasta la resolución, y que ejecutará las garantías. El FAQ dirigido a promotores menciona además un fondo de reserva en la entidad de pago que podría cubrir un pago fallido, y una agencia de recobro si el impago se repite. No se publica nada sobre el tamaño o los límites del fondo de reserva, sobre quién ostenta la garantía hipotecaria en nombre de los inversores, ni sobre cuántos proyectos han estado alguna vez en esta situación.

Conclusión

Civislend hace correctamente varias cosas que su grupo de referencia a menudo no hace: completó su autorización europea, no cobra nada a los inversores y lo dice en un folleto publicado, mantiene el dinero de los clientes en una entidad de pago con licencia, pone una hipoteca de primer rango detrás de las operaciones que efectivamente lista, ha publicado cuentas auditadas cada año desde 2017, y ha devuelto capital e intereses en 95 proyectos a un 13% real en unos 15 meses. No son cosas menores.

Frente a eso, la plataforma ha cuadruplicado su volumen de préstamo en tres años, el 92% de todo lo que ha prestado en su historia salió en los últimos 44 meses, y no publica, en ninguna forma que un lector pueda usar, cómo se ha comportado ese préstamo cuando ha salido mal. Promete mostrar los proyectos en retraso de forma visible y luego entrega la promesa como una fotografía sin fecha. Hasta que eso cambie, una posición en Civislend es una apuesta por una calidad de garantía que usted puede inspeccionar operación a operación, hecha sin la evidencia a nivel de cartera que le diría si esa garantía ha tenido que hacer su trabajo alguna vez. Dimensione la posición en consecuencia, y pida a la compañía las cifras del artículo 20 antes de comprometerse.

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